В России появится централизованная система государственного надзора за долевым строительством. Разрабатывающий её Минстрой уже попросил контролирующие органы прислать свои предложения и рекомендации. Они лягут в основу методички для расчёта нормативов, необходимых для проверок застройщиков. Основная задача новой системы — не допустить появления новых обманутых дольщиков, которых в стране, только по официальным данным, насчитывается несколько десятков тысяч.
Инициатива Минстроя РФ — прямое следствие изменившегося законодательства о долевом строительстве, предусматривающего переход к банковскому сопровождению и эскроу-счетам. Так называются условные счета, которые используются в сделках с недвижимостью: деньги на них замораживаются до ввода дома в эксплуатацию. Новую модель государственного надзора можно будет распространить на все регионы после того, как правительство утвердит её своим специальным постановлением, рассказали «Известиям» в пресс-службе министерства.
По словам председателя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, сегодня комитет следит за ходом строек в столице двумя способами: анализируя ежеквартальную отчётность и применяя «три символических норматива» при проверках компаний. Три норматива — это обеспеченность взятых обязательств, безубыточность и, наконец, целевое использование средств, к которому вопросы возникают чаще всего. Соответствие застройщика этим пунктам не говорит о его финансовой устойчивости, и в этом плане единая система контроля для регионов может оказаться полезной.
Родом из нулевых годов
Обманутые дольщики — застарелая болезнь общероссийского масштаба. По словам экспертов, число этих людей в несколько раз превышает официальную статистику. Основные проблемы с дольщиками достались строительной отрасли по наследству ещё из нулевых годов. Тогда на рынке сложились разные схемы приобретения жилья, например, многие застройщики продавали квадратные метры по различным инвестиционным контрактам, вексельным схемам. Сегодня ситуация не улучшается, несмотря на усилия властей: обманутых дольщиков становится всё больше.
Следите за развитием событий в нашем Телеграм-канале
В целях защиты граждан от недобросовестных девелоперов государство ужесточило требования к застройщикам, привлекающим средства населения в переходный период — от долевого к проектному финансированию. С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки к 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», регулирующему строительство жилья в России. С 1 сентября 2018 года застройщики должны перейти на банковское сопровождение проектов, открыв расчётный счёт в уполномоченном банке. С 1 июля 2019 года средства дольщиков могут быть привлечены только с использованием эскроу-счетов. Эксперты, в частности, аналитик «Открытие Брокер» Тимур Нигматуллин, предполагали, что эти поправки приведут к уходу с рынка значительного (30−40%) числа девелоперских компаний, в основном — небольших. Однако этого не произошло.
На столичном рынке недвижимости — полный порядок
Скажем, в Москве девелоперская деятельность не только не пошла на спад, но наоборот — резко усилилась. По данным «ИРН-Консалтинг», в июле только между Третьим транспортным кольцом и МКАД на рынок вышло 26 новых корпусов, в том числе 15 — в составе новых проектов. Судя по тому, что в российской столице ежегодно вводится около 3,5 млн кв. м жилья, полученных за последние месяцы (только в июне — 132) разрешений на строительство девелоперам хватит более чем на пять лет работы. В целом столичный рынок недвижимости чувствует себя неплохо: за январь–июнь 2018 года Росреестр зарегистрировал 33 888 договоров долевого участия в строительстве жилья — на 42% больше, чем годом раньше.
Долевое строительство (англ. equity construction — «строительство по справедливости») возникло в Аргентине в период правления президента Рауля Альфонсина (1983−1989 годы). Опыт оказался положительным и нашёл затем применение в других странах, в частности, в Чили, Сальвадоре, Великобритании, Египте, Кувейте, ОАЭ. Впрочем, в Сальвадоре привлечённые инвесторы оказались в ловко спланированной западне — финансовые махинации, проведённые под видом долевого строительства, оставили без денег и крова многие семьи.