Льготная ипотека выходит на вторичку: что изменится в условиях программы

Семейная ипотека меняет прописку: миллионы многодетных семей, скорее всего, смогут рассчитывать на льготные условия не только в новостройках. Владимир Путин дал старт обновлению госпрограммы, поручив правительству открыть для нее двери на вторичный рынок. NEWS.ru рассказывает, кому это выгодно и как изменится стоимость квартир в домах старше 20 лет.

Как могут расширить семейную ипотеку

В Кремле анонсировали точечную корректировку правил семейной ипотеки. Согласно поручению Владимира Путина, кабмин должен проработать вопрос распространения госпрограммы на вторичный рынок жилья.

Однако речь идет не обо всех квартирах: льготу планируют разрешить использовать многодетным семьям для покупки жилья, в том числе в домах, построенных более 20 лет назад, но только в тех городах, где практически не возводятся новостройки.

Как выход семейной ипотеки на вторичный рынок изменит ситуацию

Рынок недвижимости в 2026 году переживает непростой период, отмечают эксперты. С 1 февраля вступили в силу новые правила, ужесточившие условия программы «Семейная ипотека». На этом фоне поручение президента распространить льготу на вторичное жилье может существенно скорректировать расстановку сил.

По мнению заместителя руководителя факультета «Высшая школа экономики Москвы» РЭУ им. Плеханова Юлии Коваленко, расширение программы способно нивелировать ценовой разрыв между первичным и вторичным рынком. «Стоимость квадратного метра в новостройках и в старом фонде может практически сравняться. Кроме того, покупка на вторичном рынке станет безопаснее: банки будут тщательнее проверять юридическую чистоту сделки и документы обеих сторон», — полагает собеседница NEWS.ru.

По ее прогнозам, при разработке новых условий власти, скорее всего, пропишут дополнительные критерии: возраст дома, форму собственности (физлица или юрлица), а также наличие регистрации в приобретаемом жилье. Вероятно, покупку привяжут к региону проживания заемщика. Процентные ставки, предположительно, останутся на уровне новостроек и будут дифференцироваться в зависимости от количества детей в семье. Также, скорее всего, сохранится правило «одна семья — одна льготная ипотека», считает Коваленко.

Член комитета Российской гильдии риелторов по ипотеке Денис Моргунов считает, что наибольший эффект нововведение окажет на жителей малых городов. «Сегодня, даже если дом построен 25 лет назад, купить в нем квартиру по льготной программе нельзя. Снятие возрастного ограничения сделает ипотеку реальной для тысяч семей», — говорит он NEWS.ru.

По мнению эксперта, инициатива подстегнет спрос на старый жилой фонд. Квартиры в домах 1990-х — начала 2000-х годов в небольших населенных пунктах могут заметно вырасти в ликвидности. Сейчас этот сегмент проигрывает новостройкам именно из-за отсутствия доступа к господдержке.

В то же время расширение спроса за счет льготных кредитов традиционно будет толкать цены вверх. Однако, по мнению Моргунова, в данном случае рост будет сдерживаться жесткими лимитами по сумме кредита (6 млн рублей для большинства регионов).

Что будет с ценами на вторичку

Эксперты сходятся во мнении: сегодня рынок находится в фазе неопределенности. С одной стороны, инициатива — долгожданный сигнал для семей, которые годами не могли улучшить жилищные условия в городах, где новостройки отсутствуют как класс. С другой — это точечная мера, и ждать резкого роста спроса на вторичку по всей стране не приходится.

Как поясняет Моргунов, ключевой тренд 2026 года — ужесточение правил и усиление администрирования льготных программ. «Государство последовательно сужает воронку: поддержка должна доходить именно до тех, кто решает жилищную проблему, а не до инвесторов или желающих оформить вторую льготу. Разрешение на покупку „возрастной“ вторички — логичное продолжение этой политики», — отмечает эксперт.

Впрочем, оптимизм разделяют не все. Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов призывает трезво оценить масштаб аудитории. «Многодетных семей в принципе немного. А тех, кому банк одобрит ипотеку, — еще меньше. Важно понимать: эти люди и сейчас могут взять льготный кредит, например в домах моложе 20 лет. Расширение коридора до 40 или 50 лет кардинально ситуацию не изменит. Чаще проблема не в возрасте постройки, а в уровне доходов таких семей», — объясняет он NEWS.ru.

Попов также сомневается, что инициативу удастся безопасно распространить на все без исключения дома в малых городах. Банки и в мегаполисах с осторожностью кредитуют сделки в старом фонде — особенно в трех- и четырехэтажках, указывает он. Что уж говорить о небольших населенных пунктах, где ликвидность такого жилья и риски для кредитора еще выше.

Читайте также:

Изменения в семейной ипотеке: что теперь будет с ценами на жилье в России

«Семейная ипотека разгоняла цены»: экономист о зарплатах и политике ЦБ

Семейная ипотека — 2026: новые лимиты, кому нужно оформить прямо сейчас

До 500 тыс. за кв. м: цены на жилье в 2026 году, семейная ипотека, льготы