После повышения ключевой ставки Центробанком до 16% проценты по ипотеке продолжают расти, а цены на квартиры давно, как выражаются эксперты рынка, «улетели в небо». Вариантов для того, чтобы хоть как-то сэкономить деньги на покупке жилья, остается немного. NEWS.ru рассказывает, как это можно сделать в нынешних условиях.
По состоянию на 19 декабря средневзвешенная рыночная ставка по ипотечным кредитам на новостройки в России составила 16,73%, следует из обзора, подготовленного ДОМ.РФ. Она рассчитывается исходя из данных топ-20 ипотечных банков и с учетом доли каждого банка в фактическом объеме выдачи. С начала года она выросла на 0,52%.
По программе льготной ипотеки на новостройки средняя ставка составила 8%, по программе семейной ипотеки — 6%.
Средняя ставка по ипотеке на вторичном рынке в январе выросла на 0,76 п. п., до 16,94%. С начала года подорожало и рефинансирование ипотечных кредитов: средневзвешенная ставка по таким программам увеличилась до 16,97%.
Семь банков из топ-30 объявили в январе об ограничении выдач ипотечных кредитов по программам с господдержкой (без применения субсидирования от застройщиков). Это Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, Промсвязьбанк, Росбанк Дом, Совкомбанк и Азиатско-Тихоокеанский банк (АТБ). Кроме того, Сбербанк, Совкомбанк, АТБ, а также Банк «Санкт-Петербург» в новому году повысили ставки на 0,2-1,1 п. п. по рыночным программам.
Ставки по кредитам, в том числе жилищным, растут на фоне повышения ключевой ставки Банка России (это процент, под который Центробанк выдает кредиты коммерческим банкам и принимает у них деньги на хранение). 15 декабря 2023 года регулятор повысил ее в пятый раз подряд. В итоге ставка увеличилась с 15% до 16% годовых.
Повышая ключевую ставку, ЦБ делает так, что стоимость денег растет. Поэтому банки вслед повышают ставки по кредитам и ипотеке. А чем выше ставка, тем, соответственно, дороже займы для людей и компаний. Это с одной стороны.
С другой — ЦБ ужесточает правила выдачи ипотеки. Так, с октября 2023 года он вновь повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотеке. И это тоже косвенно влияет на стоимость кредита для заемщика, ведь надбавки обязывают банки иметь больше собственного капитала при выдаче займов. Эти резервы помогут банку в случае массовых неплатежей по ипотеке компенсировать свои потери. Но повышение надбавок снижает выгоду банков: они реже одобряют кредиты или поднимают ставки.
Эксперты считают, что возвращения ставок по кредитам (в том числе ипотечным) к уровню начала 2023 года можно ожидать не ранее 2025 года. В худшем случае в 2025 году ставки только начнут снижаться.
За последний месяц (с середины декабря 2023 года до середины января 2024-го) средняя цена квадратного метра в новостройках России выросла на 4,4%, притом что в целом за 12 месяцев она увеличилась на 10,3%, следует из данных риелторской компании «Этажи». В Москве цены выросли соответственно на 3,1% и 16,6%.
По данным «Циан.Аналитики», средняя стоимость «квадрата» в новостройках Москвы в январе составила 343,3 тыс. рублей. Это на 10% больше, чем год назад. В среднем по России (в городах-миллионниках) за последние 12 месяцев новостройки подорожали на 18%. Причем основной рост цен на первичном рынке, как отмечают в «Циан.Аналитике», пришелся на период с июля по ноябрь.
Средняя цена квадратного метра в стране сейчас составляет 149,5 тыс. рублей (также +11% за год), в Москве — 334,3 тыс. рублей (+15%), оценивают в «Авито Недвижимости».
Чтобы делать прогнозы, прежде нужно дождаться данных по продажам и новостроек, и вторички за январь-февраль, поскольку первый месяц года обычно не очень показательный, говорит в беседе с NEWS.ru эксперт рынка недвижимости, автор Telegram-канала «Экономизм» Алексей Кричевский. «Но уже можно точно констатировать, что снижение спроса относительно прошлого года будет очень увесистым. Будет ли спад продаж на 15% год к году или на 30% — уже покажет статистика, но он однозначно будет», — рассуждает он.
Во-первых, ставка ЦБ убила весь кредитный спрос на вторичное жилье, продолжает эксперт. Во-вторых, обострение конфликта между застройщиками и банками привело к тому, что в лидеры по выдаче ипотеки выбились банки условного «второго эшелона». Поэтому вариантов для того, чтобы хоть как-то сэкономить деньги на покупке жилья, остается не так много, признает Кричевский. NEWS.ru собрал главные из них.
Причем как у застройщика, так и у продавца вторички. Да, квартира в момент покупки будет стоить дороже, потому что девелопер здесь рискует своими деньгами, а риск продавца тоже более чем очевиден — вдруг покупатель решит отыграть сделку назад. Впрочем, все эти риски прописываются в договоре и в первом, и во втором случаях, напоминает Кричевский.
По его словам, девелоперы (как правило) предоставляют рассрочку до введения дома в эксплуатацию/выдачи ключей, а с продавцом нужно обстоятельно беседовать. «Если деньги ему нужны прямо сейчас, то такой вариант будет просто невозможен. Но в целом этот продукт поможет сэкономить миллионы на процентах по ипотеке», — заключает Кричевский.
Застройщики стали возвращать программу «Купи сейчас, плати потом», рассказывает NEWS.ru директор направления «Новостройки» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков. Вот пример одной из таких программ. Условия: 15% — первоначальный взнос, 10% стоимости квартиры выплачивается до октября 2026 года равными платежами, остаток — в октябре 2026 года единовременно. «Впоследствии можно будет перейти по допсоглашению на ипотеку. А к этому времени ключевая ставка ЦБ, скорее всего, снизится», — замечает Кочетков.
Кстати, и по траншевой ипотеке можно найти хорошие условия, например, где размер транша снижен с 25% до 10%. А это значит, что у клиента будет невысокая финансовая нагрузка по ежемесячным платежам до момента завершения строительства, рассуждает Кочетков.
До 1 июля 2024 года будет действовать ипотека с господдержкой под 8%, а семейная ипотека под 6%, скорее всего, будет продлена.
Только нужно понимать, что и выбор банков при применении такого продукта будет ограничен, предупреждает Алексей Кричевский. «Сейчас финансовые организации стараются кредитовать либо те новостройки, где они принимают участие в проектном финансировании, либо те, которые готовы уплачивать банкам часть денег вместо государства (на компенсацию между рыночной и льготной ипотечными ставками — NEWS.ru)», — напоминает он.
Что касается семейной ипотеки, то теоретически ее могут расширить на вторичку с июля, но наверняка с жесткими ограничениями по сумме, предполагает эксперт.
Способ банальный, но зато простой. Причем речь идет о торге как на первичном рынке, так и на вторичном. Особенно на вторичном, подчеркивает Кричевский.
«Цена объявления — это совсем не итоговая цена сделки. Последняя, как правило, оказывается на 10% ниже, а сейчас — и на все 15%. А если это срочная продажа и ликвидность объекта вызывает вопросы, то и на 20%», — говорит эксперт.
Но торг должен быть обоснованным, с анализом рынка, конкурентов. Если речь о вторичке — с раскладом по затратам на доведение квартиры до ума. Платежеспособный спрос сейчас низкий, поэтому собственники будут вынуждены пойти навстречу.
«При покупке квартиры в новостройке можно получить либо скидку в 3–5%, либо другие „плюшки“ в подарок вроде кладовой или машино-места», — отмечает Кричевский.
Эксперт рынка недвижимости, инвестор Ксения Аверс советует не спешить с покупкой жилья. Цены на квартиры сейчас раздуты, а ипотечные ставки (за исключением льготный программ) слишком высоки, поясняет она. А такая ситуация не может длиться вечно.
«Высокие ставки по ипотеке — не приговор. Не первый раз мы проходим этап, связанный с ужесточением требований к заемщикам и повышением ставок», — соглашается директор ипотечного центра ГК МИЭЛЬ Юлия Ибрагимова.
По оптимистическим прогнозам, уже к концу первого квартала 2024 года ЦБ начнет понижать ключевую ставку, а концу года она может опуститься до 12%, считает собеседница NEWS.ru. Соответственно, и ставки по ипотеке пойдут вниз следом за ключевой. У тех, кто брал кредит по высокой ставке, вновь появится возможность его рефинансировать и, возможно, даже не один раз, добавляет Ибрагимова.
По мнению Алексея Кричевского, уже через полгода (в условиях высоких ставок по ипотеке и сворачивания льготного кредитования новостроек) продавцам (в первую очередь на первичном рынке) ничего не останется, как умерить свои аппетиты. «В итоге то, что продается сегодня за 10 миллионов рублей в объявлении и уйдет за 9, будет выставляться за 9 и уходить за 8 миллионов. Это банальный закон спроса и предложения», — резюмирует эксперт.
Читайте также:
«Надо продлить»: Путин о семейной льготной ипотеке
Почему новостройки снова резко дорожают, как вырастут цены к лету
Цены на жилье в России рухнут. Грозит ли стране «китайский» сценарий?
Ипотека и аренда дорожают. Что теперь выгоднее — снять или купить?
Россияне не покупают жилье в новостройках: упадут ли цены на квартиры
