Льготная ипотека умерла? Что будет с ценами на квартиры: ответы эксперта

С 1 октября семейная ипотека станет другой: чем больше детей — тем ниже ставка. Покупатели бросились скупать квартиры до вступления правил в силу, а эксперты заговорили о том, что рынок может «схлопнуться». Что теперь будет с ценами, стоит ли брать ипотеку и почему жилье в России не дешевеет даже при огромных объемах строительства, в интервью NEWS.ru рассказала вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.

Как новая ставка повлияет на рынок новостроек

— Главная новация — дифференцированная ставка в зависимости от количества детей. Чем больше детей — тем меньше ставка. И это только для новостроек, для ИЖС ставка по-прежнему 6%. Как, на ваш взгляд, эти новации повлияют на рынок недвижимости?

— Думаю, тренд продолжится. А он такой: с тех пор как в июле 2024-го отменили льготную ипотеку для всех категорий, оставив только для семей с детьми, рынок новостроек держится только за счет них.

Впрочем, это достаточно большой сегмент — он создавал до 70% продаж. И сейчас именно льготники покупают новостройки. Я говорю об экономклассе, эконом+ или комфорт.

В бизнес- или элит-классе другая ситуация: в этом сегменте ипотека никому не нужна, там продажи процветают. И, кстати, многие застройщики сейчас переходят из массового жилья в точечные проекты. Это объяснимо: люди с большими доходами сегодня не могут перевести деньги за рубеж и продолжают вкладывать рубли в бетон, накупив квартир и домов.

— А так ли уж популярна льготная ипотека для семей с детьми? Согласно статистике, за первые семь месяцев 2026-го на долю ипотеки на новостройки пришлось 29% от общего количества выданных ипотечных кредитов. То есть количество ипотеки снижается, и льготники — всего треть от этого количества.

— Это говорит о том, что людей из этой категории не особенно много, что эта категория в целом уже исчерпана до донышка.

В любом случае дам совет для еще не определившихся: если у вас есть возможность взять ипотеку под 6% и при этом вы не будете тратить больше 30% своего дохода на ее погашение, берите. Если же на погашение пойдет больше, даже не думайте.

Почему государство сворачивает льготную ипотеку

— Если льготная ипотека несет пользу как для застройщиков, так и для покупателей, то почему программа сокращается?

— Видимо, настолько много стало льготников, что компенсация банкам разрыва между ключевой и льготной ставками стала бременем для государства.

Помните, в 2020-м, в ковид, решили поддержать застройщиков. Они тогда несли колоссальные убытки, поскольку новостройки никто не стремился покупать. Государство радикально простимулировало спрос ставкой в 6%. И уже в 2022-м получили неожиданный эффект — во многих регионах цены на недвижимость практически удвоились. Стало понятно, что хватит: на льготных «стероидах» тело, возможно, и вспухнет, но ножки-то останутся слабенькими — рынок может схлопнуться.

Несколько раз законодатели анонсировали, что скоро все закончится, и народ бежал приобретать жилье по льготной ипотеке. Цены, как я уже упоминала, взлетели в два раза, при этом доступность жилья для граждан сейчас ниже, чем в 2019-м, до ковида.

И вот теперь, когда ситуация стала еще сложнее — и дефицит в бюджете, и инфляция, которую пока не получается вернуть к таргетным 4%, приходится сжимать программу льготной ипотеки.

Все же помнят, что уже с февраля начало действовать правило — одна ипотека в одни руки. Да и сейчас все зависит от того, насколько дефицитным будет бюджет.

Когда теперь лучше покупать квартиру

— Как на решение о дифференцированной ставке для семей с детьми отреагировал рынок недвижимости?

— Информация о том, что планируется изменить условия льготной ипотеки для семей с детьми, как известно, была озвучена за несколько месяцев до 1 октября. Рынок недвижимости летом переживал невероятную активность, особенно в Московском регионе.

Для тех, у кого двое детей, ставка с 1 октября уже не 6%, а 8%, еще сложнее стало тем, у кого один ребенок, — теперь у них ставка поднялась вдвое, до 12% (напомню, это только для тех договоров, которые заключены после 1 октября 2026-го). Поэтому многие активизировались, чтобы успеть приобрести жилье по прежней, более низкой ставке.

Еще в мае — июне было затишье, а вот с июля, несмотря на сезон отпусков, разметалось все, что стояло в продаже по полгода и больше. Это и понятно: разумные, финансово образованные россияне с одним ребенком понимали, что лучше до 1 октября взять ипотеку под 6% и тем самым зафиксировать ставку, чем сделать это потом — непонятно, сколько это будет стоить. Да и, к слову, условия по максимальному размеру кредита с октября тоже изменяются.

— Есть ли советы, как правильно подобрать время для покупки квартиры по ипотеке?

— Универсальный совет один, независимо от того, льготная ипотека или обычная, — надо поймать золотую середину. Подсчитать, как вам выйдет выгоднее: когда дешевле ставка, но дороже метр, или когда дешевле метр, но дороже ставка. И, повторю, ни в коем случае не закладывать на погашение долга больше 30% от совокупного дохода.

— То есть надеяться на то, что цены на жилье после октябрьских новаций снизятся, не стоит?

— Думаю, нет. Новых строительных площадок сейчас закладывают гораздо меньше.

Почему жилье дорогое и можно ли снизить цены

— Жилье дорожает, и это не секрет. Причем везде. В Сочи, к примеру, — семимильными шагами. Но есть и другая статистика. Например, рейтинги регионов с максимальной потребностью в жилье и тех, где есть проблема с избытком и нехваткой новостроек. Они весьма показательны. Скажем, Краснодарский край находится в обоих. То есть там — самая высокая в стране затоваренность жильем и при этом людям не хватает 33 млн квадратных метров. Кто-то исследует такие перекосы или все направлено на обеспечение получения прибыли девелоперов?

— Перекос как раз и происходит оттого, что спрос есть, но цены настолько огромные, что недвижимость не по карману гражданам. В стране не распродано 50% построенного жилья.

— Озвучиваются ли идеи, как решать эту проблему?

— Боюсь, что ипотека у нас этакий фетиш, таблетка на все случаи жизни.

— Но ведь ипотека в какой-то момент и стала именно такой таблеткой. Правда, ненадолго. Что изменилось?

— Ипотека — это таблетка главным образом для среднего класса, наличие которого — главное условие для успешности применения этого инструмента. А эта прослойка граждан сейчас становится тоньше.

Второе немаловажное условие — стабильность. Чтобы брать обязательства по выплате кредита на 20–30 лет (с октября срок выплат по ипотеке ограничен до 15 лет), надо быть очень уверенным в завтрашнем дне: в том, что удастся сохранить работу и имеющийся заработок.

— Можно ли как-то ограничить аппетиты застройщиков? Если не прямыми запретами, то, возможно, обязать их делать хотя бы подарки покупателям в виде ремонта, установленной мебели. Сейчас многие фабрики закрылись, и цены как на мебель, так и на услуги по ремонту взлетели до небес.

— Я делала ремонт в 2020-м и недавно захотела его обновить. Могу с уверенностью сказать, что цены выросли в пять раз.

Люди, купившие новостройку по ипотеке, едва ли имеют свободные деньги, чтобы быстро привести квартиру в жилой вид. Думаю, застройщики могли бы делать им такие подарки, тем самым привлекая покупателей. Но обязать их делать это невозможно.

— И все-таки есть ли способы заставить девелоперов снизить цены на квартиры?

— Ну, не стоит так уж на них ополчаться. Они ведь в этой же упряжке. Сейчас застройщики финансируют стройки за счет схемы проектного финансирования. Но из-за высокой инфляции и высокой ключевой ставки банки им дают деньги под те же 14–16%. И все это закладывается в себестоимость жилья. К тому же нет рабочей силы, а та, что есть, дорожает. Дальше. Техника сейчас в основном китайская (самосвалы и т. п.), а это — валюта. К тому же вся эта техника подорожала на 20%. Другими словами, сегодня у застройщиков нет резерва.

И поэтому, когда меня спрашивают, будут ли они снижать цены, я уверена — не будут.

Сегодня ситуация кардинально отличается от той, что была в 2010–2013 годах. Тогда девелоперов снабжали деньгами покупатели, которых было много. Сейчас такого нет. И прежде, чем снизить цену, застройщик должен серьезно договориться с банком. Который обычно отказывает, мотивируя тем, что бизнес-план уже рассчитан, причем исходя именно из конкретной цены...

Что происходит сегодня на вторичном рынке

— А что происходит на рынке вторичного жилья? Такое же затишье, как и при продаже новостроек?

— Нет, на вторичке сейчас очень живенько. Это — самое перспективное, что сегодня есть на рынке недвижимости. Появился даже новый термин: «молодая вторичка». Самые дорогие квартиры в домах, которые сданы за последние 10 лет, сейчас уже продаются собственниками — частными лицами. И в этом случае разрыв между ценой, которую предлагают застройщики, может достигать 20%.

Еще один нюанс — после «дела Долиной» (певица Лариса Долина оспорила через суд сделку по продаже квартиры, сославшись на обман мошенников, но в итоге Верховный суд отказал ей, оставив квартиру у добросовестного покупателя. — NEWS.ru) появился очень интересный тренд. В Москве 90% сделок на вторичном рынке теперь происходят без использования ячеек, хотя еще год назад таких сделок было всего 30%. В этом смысле случай Долиной сыграл позитивную роль.

Дело в том, что основная проблема у Лурье (Полина Лурье — покупательница, участвовавшая в сделке купли-продажи квартиры Долиной. — NEWS.ru) была в том, что расчеты шли через ячейку. Но Долина не написала расписку о получении денег.

Сейчас большая часть сделок идет через аккредитивы. В частности, аккредитив Сбербанка. Средства поступают продавцу после регистрации договора купли-продажи. Все четко и без возможности мошенничества.

Читайте также:

Семейная ипотека: важные изменения с 1 октября — теперь до 12%

Высокий доход, льготная ипотека? Жилищный вклад: где выгода, как открыть

Ипотека в 2026 году: какую информацию проверяют банки у заемщиков

Как закрыть ипотеку досрочно: максимально выгодно, без штрафов и переплат