Центробанк пытается избавить рынок новостроек от околонулевой ипотеки, а ставка по льготной ипотеке выросла с 7% до 8%. Но даже до этих перемен у россиян было мало денег, чтобы покупать жилье в кризис. В результате застройщики не только завлекают клиентов акциями и подарками, но и придумывают новые программы кредитования. О них и о том, стоит ли ждать снижения цен на квартиры в ближайшие месяцы, расскажет NEWS.ru.

Что происходит с ипотекой на новостройки

Прошлой осенью в Центробанке заявили о желании ограничить выдачу околонулевой ипотеки от застройщика" в 2023 году. Председатель ЦБ Эльвира Набиуллина называла такие предложения маркетингом, который вводит потребителей в заблуждение. Ведь при ставках в районе 0,1% годовых стоимость самих квартир в таких программах завышена на 20–30% (это комиссия банков за низкий ипотечный процент). Такие кредиты могут нести риски как для банков и их клиентов, так и для всей финансовой системы, заявляли в ЦБ. Ведь те, кто берет дешевую ипотеку на много лет, могут ее просто не выплатить, и банкам нечем будет кредитовать бизнес.

С декабря регулятор уже повысил требования к капиталу банков при выдаче ипотеки с первоначальным взносом ниже 10%. Дальше могут принять и другие меры. Отметим, что такая ипотека, несмотря на переоцененность самой квартиры, абсолютно законна и прельщает скромным размером ежемесячного платежа. Например, как ранее писал NEWS.ru, по ипотеке на 30 лет за апартаменты стоимостью 7,3 млн руб. можно было платить всего 16,5 тыс. руб. в месяц. Переплата за весь срок кредита составила бы каких-то 88,5 тыс. руб.

В то же время ставка льготной ипотеки выросла в этом году с 7% до 8%. Минфин хотел и вовсе от нее отказаться, но Владимир Путин решил поднять ставку на один процентный пункт и сохранить программу хотя бы до 1 июля 2024 года. Также президент предложил распространить семейную ипотеку по ставке 6% на семьи, в которых как минимум два ребенка не достигли возраста 18 лет. До этого на участие в программе имели право семьи, в которых хотя бы один ребенок родился после 1 января 2018 года.

Сберегут ли околонулевую ипотеку

Несмотря на поэтапную отмену в России ипотечных ставок в 0,01–0,1%, еще можно найти спецпредложения с семейной ипотекой под 3%, заявил NEWS.ru директор направления «Новостройки» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Еще один интересный вариант — ипотека без процентов первые пять лет, а с шестого года ставка 8% или 6%, если это семейная ипотека, — говорит Кочетков, оценивая рынок.

Впрочем, некоторые застройщики еще сохранили ипотеку по ставке 0,01%, например крупная компания ФСК. Но и там такие условия можно получить далеко не во всех жилых комплексах.

На данный момент ставка 0,01% действует в рамках семейной ипотеки на объекты, которые находятся в Москве, МО, а также в Обнинске (ЖК «Олимп»). Срок действия программы зависит от того, как долго она будет сохраняться в банке, точной даты нет, — рассказала NEWS.ru коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

Также в вместе с банками-партнерами застройщик прорабатывает программы, которые «позволят клиентам не почувствовать резкого перехода с околонулевых ставок», добавили в ФСК, не став раскрывать детали.

Застройщик «Брусника» тоже работает над новыми программами, подтвердили NEWS.ru в пресс-службе девелопера. Компания делает акцент на снижении ежемесячного платежа, ведь это главное преимущество околонулевой ипотеки.

Заместитель руководителя ипотечного департамента риелторской компании «Этажи» Татьяна Решетникова подтвердила: на рынке ещё сохраняются околонулевые ставки, но на короткий срок кредитования. Большая же часть застройщиков субсидируют ипотечную ставку максимум до уровня 3%, сочетая ее с льготной или семейной ипотекой. Для обеспечения такой ставки, по расчетам «Этажей», к цене квартиры должна прибавиться банковская комиссия в 3–5% суммы кредита (но конкретный размер комиссии банки утверждают с застройщиком).

Околонулевая и льготная ипотеки выходят из строя: как теперь покупать жильеФото: Сергей Булкин/NEWS.ru

Другие бонусы и подарки

NEWS.ru уже писал о том, как в декабре на фоне сильно просевшего спроса на жилье застройщики предлагали не только околонулевую ипотеку, но и задолго до Нового года объявляли о различных скидках и подарках (от золотых слитков до дополнительных квартир).

Как выяснил NEWS.ru, многие из этих бонусов еще действуют, а ряд девелоперов думают о новых вариантах для клиентов с небольшим бюджетом. Например, некоторые застройщики предлагают кухонную мебель в подарок, говорит представитель «ИНКОМ-Недвижимости» Валерий Кочетков. А «Брусника» готова дарить своим покупателям целые вспомогательные помещения в рядке объектов.

Также у нас действует сервис «Обмен». Клиент может сдать свою квартиру в обмен по рыночной цене и продолжить в ней жить до сдачи новостройки. Из выкупной стоимости будет вычтена сумма за проживание. Таким образом, у него вместо двух переездов — в съемную после продажи и потом в новостройку — получится один переезд сразу в новостройку. Такой инструмент тоже помогает принять решение о покупке тем, кто хочет поменять квартиру, но не имеет наличных денег на первый взнос, — добавили в «Бруснике».

Часть девелоперов в мегаполисах сохранили декабрьские скидки и акции, говорит Татьяна Решетникова из «Этажей».

Крупные застройщики, использовавшие механизмы платного долгосрочного бронирования, запустили в начале года акции по бронированию за символическую плату. Часть застройщиков тестируют ипотеку без первоначального взноса или предоставляют полугодовую рассрочку на него, при этом ставки по такой ипотеке не отличаются от рыночных. Другая часть девелоперов сохраняет субсидирование ипотечных ставок как на весь срок, так и до ввода дома в эксплуатацию. Особенно активно эта практика распространена в Санкт-Петербурге, — заключает она.

Появление новых акций в «Этажах» ожидают ближе к концу января, когда ситуация на рынке станет более понятной.

Околонулевая и льготная ипотеки выходят из строя: как теперь покупать жильеФото: shutterstock

Будут ли падать цены на жилье

Несмотря на невысокий спрос, застройщики в целом не настроены снижать цены на квартиры. Они, как и покупатели недвижимости, закладываются на тяжелые времена.

Кажется, риски нестабильности по-прежнему высоки. В текущих реалиях нет предпосылок к тому, чтобы себестоимость продукта, а значит, и конечная цена менялись в меньшую сторону. Увы, — комментируют в «Бруснике».

Не планирует сейчас снижать цены и в ФСК.

«С конца осени прошлого года декларируемая скидка на жилье в новостройках доходила до 30%, а фактическая средняя скидка составляла 15%, и этот дисконт сбалансировал рынок — он устраивал и продавцов, и покупателей. Ожидать дальнейшего существенного понижения цен не приходится, так как. себестоимость строительства не снижается», — заключил представитель «ИНКОМ-Недвижимости» Валерий Кочетков.