Покупка квартиры в новостройке — шаг серьезный и ответственный. В отличие от готового жилья, здесь вы вкладываете деньги в то, чего пока нет: в будущий дом, который только предстоит построить. Поэтому важно не спешить, а внимательно изучить все до того, как будут подписаны документы и переведены деньги. Расскажем, как проверить застройщика перед покупкой и про риски покупки новостройки.
Найти объект и застройщика в единой системе наш.дом.рф
Первое, с чего стоит начать, — Единая информационная система жилищного строительства, которая работает на портале наш.дом.рф. Этот государственный ресурс собирает сведения обо всех объектах, у которых есть федеральное разрешение на строительство. Если вы не обнаружили свой жилой комплекс на сайте, это уже серьезный сигнал, чтобы насторожиться.
В карточке объекта должны быть выложены разрешение на строительство и проектная декларация. Закон требует от застройщиков публиковать эти документы и регулярно обновлять данные о том, как идет стройка. Здесь же можно посмотреть фотографии со стройплощадки, узнать о других объектах компании — как уже сданных, так и строящихся.
Проверить разрешение на строительство, землю и проектную декларацию
Убедившись, что объект значится на портале, изучите разрешение на строительство новостройки. Это ключевой документ, подтверждающий право компании возводить дом. В проектную декларацию тоже стоит заглянуть, чтобы понять сроки сдачи и другие важные параметры.
Найти объект и застройщика в единой системе наш.дом.рф
Отдельно проверьте земельный участок. Через Росреестр по кадастровому номеру можно выяснить, принадлежит ли земля застройщику или взята в долгосрочную аренду, а также соответствует ли ее назначение строительству многоквартирного дома. Это важно, ведь возведение жилья на земле другого назначения может обернуться большими проблемами.
История компании, введенные дома, задержки, суды и финансовые показатели
Проверка застройщика новостройки не сводится только к документам на объект. Нужно понять, насколько надежна сама компания. Изучите, сколько домов она уже сдала, были ли задержки, как вела себя в сложных ситуациях. Затем проверьте застройщика как юридическое лицо. Выписка из ЕГРЮЛ на сайте ФНС даст базовые сведения. Но важнее посмотреть налоговую задолженность, арбитражные споры и исполнительные производства. Если у компании множество исков от дольщиков или подрядчиков, а также есть признаки банкротства, это весомый повод отложить сделку.
Проверка судебных дел и исполнительных производств помогает оценить финансовую устойчивость компании. К примеру, в 2026 году у некоторых застройщиков обнаружились многомиллионные налоговые долги и судебные тяжбы, что создавало риски для покупателей.
Что должно быть в ДДУ: объект, площадь, цена, срок передачи и гарантия
Договор участия в долевом строительстве — главный документ, защищающий ваши права. В нем обязательно должны быть четко прописаны несколько моментов. Прежде всего, конкретный объект: номер квартиры, этаж, количество комнат, общая и жилая площадь. Далее — цена договора и порядок ее внесения. И наконец, срок передачи ключей дольщику. Это крайняя дата, когда застройщик обязан отдать вам квартиру.
Что должно быть в ДДУ: объект, площадь, цена, срок передачи и гарантия
Важно помнить: срок ввода дома в эксплуатацию и срок передачи квартиры — это не одно и то же. В договоре фиксируется именно срок передачи. Как правило, между вводом дома и фактической передачей квартиры проходит от трех до шести месяцев, которые нужны для организации процесса. Также в договоре должна быть прописана гарантия на объект. По закону она составляет не менее пяти лет.
Эскроу-счет, банк и условия раскрытия денег
С 2019 года расчеты между дольщиком и застройщиком проходят через эскроу-счета. Это специальный счет в уполномоченном банке, где хранятся ваши деньги до момента сдачи дома. Застройщик не может получить эти средства, пока не выполнит обязательства и не передаст вам квартиру.
Проверьте, в каком банке открыт эскроу-счет при ДДУ. Это должен быть уполномоченный банк, соответствующий требованиям Центрального банка. Деньги перечисляются застройщику не позднее десяти рабочих дней после представления разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Если дом не будет достроен, средства вернут дольщикам.
Срок ввода дома и срок передачи квартиры — это разные даты
Этот момент заслуживает особого внимания, так как многие путают эти понятия. Ввод дома в эксплуатацию — это получение разрешения от государства на использование здания. Передача квартиры — момент, когда застройщик вручает вам ключи и подписывает акт приема-передачи. По 214-ФЗ застройщик обязан передать квартиру не позднее срока, указанного в договоре. Этот срок может быть на несколько месяцев позже даты ввода дома. Поэтому, планируя переезд, ориентируйтесь именно на дату из ДДУ.
Отделка, допустимое изменение площади и доплата за метры
В договоре обязательно должно быть указано, с какой отделкой передается квартира: без отделки, с черновой или с чистовой. Это влияет на стоимость и сроки передачи, так как квартиры с отделкой готовятся дольше. Также в ДДУ прописывается допустимое отклонение фактической площади от проектной. Обычно это 1–2 квадратных метра. Если по обмерам БТИ площадь окажется больше, придется доплатить за лишние метры. Если меньше — застройщик вернет разницу. Важно, чтобы порядок расчетов был четко прописан в договоре.
Как проверить новостройку и ДДУ перед покупкой квартиры
Электронная регистрация договора в ЕГРН и защита от двойной продажи
После подписания ДДУ он подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Сейчас это можно сделать электронно. Регистрация договора — главная защита от двойной продажи квартиры. Только после регистрации в ЕГРН вы становитесь законным участником долевого строительства. При регистрации новостройки в ЕГРН вносится запись о залоге в пользу банка-эскроу-агента или застройщика, что также защищает ваши права.
Что делать при переносе срока и как принимать квартиру
Если застройщик нарушает срок передачи квартиры, он обязан уплатить неустойку. С 1 января 2026 года вновь заработали правила, защищающие покупателей. Теперь можно сразу заявить требование о соразмерном уменьшении цены договора или о возмещении расходов на устранение недостатков. При приемке квартиры важно быть очень внимательным. С 1 января 2026 года застройщик не может оформить односторонний акт приемки, если вы не пришли на осмотр. Если обнаружены недостатки, их нужно детально зафиксировать в ведомости. Не подписывайте передаточный акт, пока все дефекты не будут описаны и сфотографированы. Застройщик обязан исправить обнаруженные недостатки.
Ранее мы рассказали о НДФЛ при продаже недвижимости в 2026 году.
