За последние полтора года цена квадратного метра в России в среднем выросла на 25–35%. И доступность жилья резко упала. А теперь россиянам обещают возвращение двузначных ставок по ипотеке. По оценкам экспертов, в 2022 году стоимость ипотечного кредита может вырасти до 12–13% годовых. И всё благодаря Центробанку, который не слишком успешно пытается бороться с инфляцией. Как это скажется на рынке недвижимости и ценах на жильё — в материале NEWS.ru.
Двузначные проценты
О росте ипотечных ставок на жильё в новостройках в 2022 году заявил глава ДОМ.РФ Виталий Мутко. Он пояснил, что после повышения Банком России ключевой ставки ипотечные ставки также начали расти и сейчас составляют примерно 9,2%.
В следующем году ставки могут вырасти до 10–10,2%. Вторичный рынок, как правило, на 0,25–0,5 процентного пункта и выше, — отметил Мутко.
Таким образом, они достигнут уровня 2017–2018 годов. По словам Мутко, сейчас примерно 30% выдаваемых кредитов приходится на льготную ипотеку, остальные — ссуды по рыночным ставкам, в основном на покупку готового жилья. На 1 ноября средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в России составила 7,7%. Согласно данным мониторинга предложений топ-15 ипотечных банков, на 19 декабря средневзвешенные ставки были уже на уровне 9,5% по стандартным кредитам на новостройки и 9,6% — по ссудам на покупку готового жилья.
Следите за развитием событий в нашем Телеграм-канале
Мутко не исключил, что рост ставок замедлит темпы выдачи ипотеки в 2022 году. По оценкам главы ДОМ.РФ, в 2022 году будет выдано 1,4 млн ипотечных кредитов. А по итогам 2021 года, как ожидается, банки и заёмщики заключат 1,9 млн договоров ипотеки. Таким образом, количество новых ссуд может сократиться более чем на четверть (26,3%), а цены на жильё, как отметил Мутко, «войдут в нормальный цикл». Согласно его прогнозу, рост цен на жильё не превысит инфляцию, а в некоторых регионах даже остановится. Конечно, при условии, что принимаемые правительством и ЦБ меры остановят рост этой самой инфляции.
Ставки и цены
После очередного повышения ключевой ставки ЦБ средняя ипотечная ставка (без учёта льготных программ) действительно вырастет, считает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
По факту она может быть и 9,5%, и 12-13% — в зависимости от условий банка, кредитной истории, доходов заёмщика, — рассуждает эксперт.
При этом ставка ЦБ в 8,5% — далеко не предел, она легко может подняться до 9% уже на следующем заседании, а до конца первого полугодия и до 9,5%, полагает специалист. В любом случае минимальная ставка без субсидируемых льготных программ будет выше ключевой ставки как минимум на 1% — банку каким-то образом надо зарабатывать.
Ипотечный портфель не прекратит свой рост, но прибавит в следующем году максимум 12–14%, полагает Кричевский. Цены на новостройки «встанут на месте» из-за борьбы низкого спроса и дозированного предложения, а вторичное жильё продолжит своё снижение и без геополитических потрясений в ближайшие 12 месяцев цены вполне могут скорректироваться на 5–7%.
Если же политическое противостояние в случае самого негативного сценария выльется в вооружённый конфликт на любом из направлений постсоветского пространства, цены как минимум в Москве и Петербурге легко могут рухнуть на 20–25% за полгода, предполагает эксперт. По его словам, так было и в 2010 году, и в 2015-м.
Увеличение ставки ЦБ лишь сдерживает рост экономики, а вот на цены для населения не слишком влияет. Такого мнения придерживается член московского штаба ОНФ, зампред Партии Роста Сергей Дёмин. Подобная политика уже в ближайшее время может сделать ипотечные ставки двузначными, считает он.
В перспективе возможен рост до 12%. Мы его увидим в течение первого квартала. Заглядывать дальше сложно. Но однозначно на рынке будут присутствовать субсидиальные предложения, которые позволят поддержать ипотечный рынок, — говорит эксперт.
Эксперт по недвижимости экономического факультета РУДН Елена Егорычева обращает внимание ещё на одну особенность. Если ипотечные ставки на новостройки резко увеличились, то ставки на вторичную недвижимость выросли не так существенно и остаются ниже первых в среднем на 1-1,5%, тогда как год назад тенденция была обратной, говорит она.
Двойное кредитование
Но стоит признать, что доступность жилья ограничивают не только ипотечные ставки. Депутат горсовета Набережных Челнов от Партии Роста, гендиректор строительной компании «СтройТраст» Раиль Минегалиев напомнил NEWS.ru, что июле 2020 года был принят в новой редакции 214-ФЗ о долевом строительстве, а в 2021 году по нему начали работать застройщики. Из-за этого возник «скрытый кредит», который в конечном счёте сегодня оплачивают покупатели. Дело в том, что стоимость этого кредита заложена в ценах на жильё.
Сейчас девелоперы строят жильё не на средства дольщиков, а на кредитные деньги. Застройщик идёт в банк и оформляет кредит на строительство дома, скажем, под 6%. Этот процент он закладывает в цену будущего готового жилья, и удорожание ложится на плечи покупателей квартир, домов, — уточняет он.
С другой стороны, на ту же самую квартиру или дом оформляет ипотеку сам покупатель. И хотя сегодня 214-ФЗ о долевом строительстве стал гибче (банки уменьшают ставку либо конечному потребителю, либо застройщику по мере поступления платежей от покупателей), двойное кредитование одного и того же товара (в данном случае объекта недвижимости) сохраняется.
Как правило, дешёвая ипотека порождает рост цен на жильё, а дорогая, соответственно, этот рост затормаживает. Проблема в том, что нынешнее удорожание жилья связано в основном не с дешёвыми кредитами, а с поведением производителей и поставщиков строительных материалов, обращает внимание Минегалиев.
Теперь, когда выровняются условия по кредитам на «первичку» и «вторичку» (а «вторичка» дешевле), увеличится спрос на вторичное жильё. И застройщики потеряют часть своих покупателей, — полагает эксперт.
Ставка по ипотеке на длительный срок сильно влияет на размер ежемесячного платежа, причём намного сильнее, чем по «коротким» потребительским кредитам, пояснил доцент РЭУ им. Г. В. Плеханова Вадим Ковригин. Поэтому повышение ставок заметно снизит востребованность ипотеки, сократит процент одобрения ипотечного кредита и в итоге приведёт к уменьшению спроса на рынке жилья. Дёмин при этом называет неизбежным отток покупателей с рынка недвижимости «на уровне 20–25%».
Вот только на цены это вряд ли существенно повлияет, замечает эксперт. Ведь стоимость квадратного метра, как уже было сказано выше, в большей степени растёт из-за подорожания стройматериалов. Об этом свидетельствует и официальная статистика, Так, по данным Росстата, в ноябре цены на стройматериалы в годовом выражении выросли на 24,6%, а за 11 месяцев 2021 года — на 19,5%.
Правда, у части россиян ещё остаётся возможность сэкономить хотя бы на одном кредите, воспользовавшись льготной ипотекой, действие которой продлили до 1 июля 2022 года.