Физические и юридические лица смогут без торгов арендовать земельные участки, если намерены создать на них производство в сфере импортозамещения. Россияне также получат право выкупать арендованную землю без аукциона, чтобы вести там подсобное хозяйство, заниматься садом или огородом. Постановление об этом подписал 9 апреля премьер-министр Михаил Мишустин. Новая мера поддержки — ответ на просьбу российских предпринимателей уменьшить стоимость аренды муниципальной земли. Однако воспользоваться льготой смогут только те, кто не допускал нарушений в области земельного права.
Выгодна ли новая инициатива, кого касается и в каких регионах, станет ли аренда земли более дешевой и что грозит за нецелевое использование земли — в материале News.ru.
Земля не для всех
Перечень видов деятельности, которые можно вести на земельных участках, полученных в аренду для развития импортозамещающих производств, определяют органы власти субъектов РФ, объяснила NEWS.ru заместитель руководителя департамента публичного права НИУ ВШЭ Лариса Солдатова. Например, в Московской области список содержится в законе «О перечне видов экономической (предпринимательской) деятельности, осуществляемой в целях обеспечения импортозамещения для преодоления негативных последствий введения ограничительных мер со стороны иностранных государств и международных организаций».
В нем перечислено, в частности, выращивание зерновых культур, овощей защищенного грунта, столовых корнеплодных и клубнеплодных культур, производство пищевых продуктов, текстильных изделий, одежды, обработка древесины и выпуск изделий из дерева и пробки и др. Соответственно, заключат договор только с теми, чья деятельность попадает в список, — рассказала Солдатова.
Следите за развитием событий в нашем Телеграм-канале
По словам юриста, процедура предоставления земельного участка в остальном та же, как и в других случаях предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Заинтересованное лицо обращается в орган, распоряжающийся земельными ресурсами с заявлением о предоставлении земельного участка на праве аренды, указывает один из видов деятельности по импортозамещению, содержащийся в перечне региона. После чего заключается договор аренды и проводится государственная регистрация, — перечисляет она.
Важно то, что арендатор обязан использовать арендованный земельный участок строго в соответствии с договором, в котором обязательно устанавливается запрет на изменение вида разрешенного использования участка и условие об одностороннем отказе арендодателя от такого договора в случае использования земельного участка не по назначению.
Если арендатор нарушит условия договора, арендодатель расторгнет его в одностороннем порядке, — пояснила Солдатова.
Введенная правительством процедура позволит предпринимателям существенно экономить время: теперь получить право на землю можно на 2-3 месяца быстрее, продолжает эксперт. В договор включается первоначально установленный размер арендной платы, тогда как на торгах цена может вырасти. Кроме того, отмечает Солдатова, использование земельных участков в данном случае не ограничено перечнем, установленными генеральным планом и правилами землепользования и застройки муниципального образования.
Скидки и бонусы
Сама по себе мера поддержки не так важна, как то, с чем можно ее применить, считает адвокат, партнер адвокатского бюро Москвы «Соколов, Трусов и партнёры» Галина Иванова.
Такую поддержку бизнес может получить вместе с социальным контрактом. Граждане имеют право на поддержку от государства в размере до 250 тысяч рублей. Их можно потратить на начало бизнеса, в том числе для создания подсобного хозяйства для личных нужд и на продажу. А молодые производственники могут открыть свою линию, воспользовавшись льготной арендой у муниципалитета и, например, грантом для предпринимателей до 25 лет, — объясняет она.
Немаловажен и налоговый вопрос, утверждает юрист. Любые льготы, скидки и программы по земельному налогу принимаются на местном уровне. Налоговая ставка зависит от кадастровой стоимости недвижимости. В Москве, например, 0,025%, а в Сочи — 0,05%. В некоторых регионах действует 50%-ная скидка для пенсионеров (для них предложение правительства кажется особенно актуальным), в других многодетным снижают налоговую базу исходя из числа членов семьи. А на Курильских островах власти планировали создать офшорную зону, в том числе с нулевой ставкой земельного налога.
Будут и сюрпризы. Вполне вероятно, что чиновники сделают специальный механизм выделения земельных участков, находящихся в собственности государства, по аналогии с выделением гектаров на Дальнем Востоке, полагает директор по стратегии ИК «Финам» Ярослав Кабаков.
От бизнесменов потребуют предоставить документы по предпринимательской деятельности и импортозамещения. Нетрудно догадаться, что наиболее интересные земельные участки получат предприниматели, которые наиболее грамотно составили заявки. Следовательно, будет серьезный конкурс, — утверждает Кабаков.
Простор для толкований
В текущих формулировках постановления сосредоточены риски, которые могут помешать реализации инициативы, считает управляющий партнер аналитического агентства WMT Consult Екатерина Косарева. Например, есть положение о том, что арендаторы или покупатели государственной земли не должны в прошлом иметь правонарушений, связанных с ненадлежащим использованием участков.
Но такие нарушения вполне может обнаружить проверка, — отмечает эксперт. — Росприроднадзор регулярно находит на частных территориях несанкционированные свалки и инициирует административные дела. Если земли много, за такими нарушениями можно и не уследить даже рачительному собственнику. Штрафы даже в 10-20 тысяч рублей для граждан и до 200 тысяч рублей (по ст. 8.8 КоАП РФ) для организаций подъемны далеко не для всех.
Также, по мнению Косаревой, важно тщательнее продумать способы защиты предпринимателя от отрицательных последствий сделки, вплоть до коррупции. Если что-то пойдет не так в бизнесе, арендатору или собственнику могут предъявить претензии о ненадлежащем использовании земель. Закон разрешает отнять землю. Тем не менее, не всегда отсутствие активности согласно договоренностям — результат злого умысла.
Бизнес может столкнуться с самыми разными трудностями. Следует продумать пути выхода из сделки так, чтобы в плюсе осталось не только государство, но и россиянин: например, дать возможность пересмотреть условия владения или аренды или беспрепятственно перепродать участок земли в пользу третьего лица. Также арендодатель вправе расторгнуть договор в любой момент — здесь таится простор для трактовок и даже оправдание рейдерского захвата процветающего хозяйства. Контроль необходим, — подытоживает собеседница NEWS.ru.
Исполнительный директор департамента рынка капиталов ИК «Универ Капитал» Артем Тузов считает упрощение выдачи земель под промышленные проекты вопросом национальной безопасности России. До упрощения процедуры один лишь процесс торгов мог затягиваться на год и более, а сейчас Московская область готова выделять землю под такие проекты за 1 рубль, без аукциона. Эксперт считает, что государству нужно максимально сокращать время запуска предприятий, которые готовы работать на импортозамещение. Однако, по словам Тузова, необходимо пресекать попытки злоупотребления мерой поддержки — этим должны заниматься правоохранительные органы и представители деловых объединений.