У застройщиков могут закончиться деньги: как подстраховаться дольщикам

Рынок новостроек в регионах подошел к опасной черте: застройщики могут остаться без средств для завершения проектов. Как предупреждают эксперты, десятки тысяч дольщиков рискуют столкнуться с недостроем из-за сложной финансовой ловушки, в которую попали девелоперы. NEWS.ru рассказывает, как схемы искусственного поддержания продаж создают мираж прибыли в отчетах, кто является истинным бенефициаром высоких цен в статистике и можно ли избежать кризиса.

Почему сейчас заговорили о кризисе в строительной отрасли

Конец года может поставить российских застройщиков в тупик: деньги на завершение строительства жилых домов заканчиваются. Это прямая угроза десяткам тысяч дольщиков, считает девелопер, основатель форума недвижимости «Движение» Илья Пискулин. Об этом он пишет в своем Telegram-канале.

По его словам, официальная статистика о высоких средних ценах и прибыльности застройщиков обманчива. Эти цифры «раздуты» искусственными схемами (а именно через софинансирование первоначального взноса и покупку ставок), а реальных денег у компаний намного меньше. Деньги, которые должны были идти на стройку, тратятся на поддержку продаж через эти схемы, и в итоге их начинает не хватать на завершение строительства.

«Оттого и не надо смотреть на цены реализации объектов. И прибыли, которые могут быть показаны в конце, тоже не будут настоящими, так как часть выручки сделана не деньгами рынка, а деньгами застройщика», — объясняет Пискулин.

Автор призывает коллег по отрасли перестать делать вид, что «все хорошо» и начать решать эту проблему открыто, пока не стало поздно.

При чем тут софинансирование первоначального взноса

Софинансирование ПВ — это схема, при которой застройщик финансирует часть первоначального взноса за покупателя, чтобы оживить продажи. Это создает фиктивную выручку, маскирует реальные финансовые проблемы и может привести к недофинансированию самого строительства. По словам Пискулина, эту схему используют не все, но многие застройщики.

«Механизм выглядит следующим образом. Когда ставки по ипотеке зашкаливали, а льготные программы свернули, покупатели в регионах просто перестали оформлять сделки по рыночным ценам. Застройщики начали помогать им с первоначальным взносом: сами вносят за покупателя 15–20% стоимости квартиры, а взамен цена объекта в документах на ту же сумму поднимается», — объясняет NEWS.ru директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.

Итог — сделка проходит, банк видит нужные цифры, покупатель получает квартиру. Но реальных денег покупатель в банк не вложил — их вложил застройщик. Параллельно многие девелоперы тянут ставку по ипотеке за свой счет, и стоимость этого инструмента тоже закладывается в цену, продолжает Тумин. Поэтому те цифры средней стоимости метра, которые попадают в отчеты и выглядят оптимистично, во многом «нарисованы», добавляет эксперт.

Откуда застройщики берут деньги на «стимулирование» спроса

По словам Пискулина, застройщик тратит на эти «взносы» либо свою прошлую прибыль, либо, что хуже, деньги из банковского кредита, выделенного на строительство. Вместо того чтобы пустить средства на бетон, краны и зарплаты рабочим, он направляет средства на искусственную поддержку продаж. Таким образом, в конце проекта денег на достройку физически не остается.

«Раньше застройщики брали их из прибыли уже проданных и сданных объектов, то есть из раскрытых эскроу. Объекты с полностью проданными квартирами кончились примерно к середине 2024 года, и этот источник иссяк. Теперь многие просто вытягивают деньги плечом банковского кредита, выданного на строительство, — через генподряд, через агентов, через партнеров», — поясняет Тумин.

Банк выдал кредит на строительство дома, а часть этих денег ушла на первоначальные взносы для клиентов другого дома. И, по словам эксперта, ЦБ и Минстрой «это видят». Стандарт защиты ипотечных заемщиков, действующий с января 2025 года, уже запретил кешбэк от застройщиков и субсидирование ставки с завышением цены. «Но запрет и его исполнение — разные вещи, а схемы эти существовали задолго до новых правил, а значит, их последствия уже „встроены“ в проекты, которые сейчас растут на фундаментах», — резюмирует Тумин.

Почему покупателям выгодно, когда за них «платит» застройщик

В беседе с NEWS.ru Пискулин обращает внимание на один парадокс. Платежеспособных клиентов на рынке всегда меньше, чем тех, у кого нет свободных средств. Однако механика софинансирования стирает эту грань. Даже обладая достаточной суммой для первоначального взноса, покупатель с рациональной выгодой для себя соглашается сыграть по правилам «человека без денег», чтобы оставить эти самые деньги «при себе». Таким образом, девелоперы, предлагая эту схему, совершают своеобразный «ход конем». Они не просто обслуживают узкий сегмент неплатежеспособных клиентов, а перетягивают на свою сторону вообще всех — и тех, у кого денег нет, и тех, у кого они есть, говорит Пискулин.

В итоге остальные застройщики вынуждены прибегнуть к тем же самым мерам оживления спроса либо предлагать покупателям очень большие скидки.

Основная проблема заключается в нестабильности ключевого инструмента продаж — семейной ипотеки, на которой сегодня держится львиная доля спроса из-за чрезмерно высоких ставок по рыночным программам, говорит NEWS.ru замруководителя ипотечного департамента риелторской компании «Этажи» Татьяна Решетникова.

В этих условиях застройщикам сложно прогнозировать продажи и обеспечивать наполнение эскроу-счетов до нужных уровней. Естественно, что часть из них старается «взять с рынка максимум покупателей» и привлекает их софинансированием первоначального взноса, субсидированием процентной ставки, рассрочками.

«Для многих покупателей перед изменением условий льготной программы проблематично накопить на первоначальный взнос за короткий период и, конечно, варианты с минимальным первоначальным взносом в период такого ажиотажа разлетаются как горячие пирожки», — рассуждает Решетникова.

Что показывают ключевые показатели рынка

Цифры, которые могут многих насторожить, уже находятся в открытом доступе. Согласно данным ЕРЗ.РФ (Единый ресурс застройщиков), коэффициент покрытия кредитной задолженности застройщиков средствами с эскроу-счетов в 2024 году составлял 88%, а к октябрю 2025 года снизился до 72% в среднем по стране. В ряде регионов, включая Ленинградскую область и Краснодарский край, этот показатель и вовсе опустился ниже 50%, замечает Тумин.

Еще в сентябре прошлого года заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин озвучил тревожные данные: сроки ввода были перенесены для 37,5 млн кв. м из 118 млн кв. м строящегося жилья — это около 30% от общего объема. При этом масса просроченных объектов за год увеличилась более чем в шесть раз. Главной причиной этой ситуации замминистра назвал именно недостаточное наполнение эскроу-счетов.

По оценкам руководителя ЕРЗ.РФ Кирилла Холопика, к 2027 году коэффициент покрытия может опуститься до 63%, а вместе с процентами по кредитам соотношение будет и того ниже — порядка 40%. Как подчеркивает Тумин, это уже не просто «зона риска», а прямой путь к кассовым разрывам у тех, кто недополнил собственные эскроу-счета из-за схем с первоначальным взносом.

Впрочем, массовых банкротств в ближайшие месяцы, скорее всего, не будет, полагает эксперт. «Застройщикам выгоднее достроить дом хоть в ноль, чем получить проблемы с регулятором, банками и собственными дольщиками», — объясняет он. Но это тактическая отсрочка, а не решение проблемы, добавляет он.

Что изменится с возвращением штрафов за просрочку

Член совета директоров «Мераком Девелопмент», учредитель «Мераком Дальний Восток» Андрей Глушкин в беседе с NEWS.ru указывает на еще одну серьезную проблему, которая наслаивается на озвученные выше. С 1 января 2026 года у покупателей квартир в новостройках вновь появилось право требовать компенсацию за задержку сдачи объекта — впервые за почти два года.

Мораторий на взыскание неустоек с застройщиков, действовавший с марта 2024 года, не был продлен. Как пояснил президент Владимир Путин, текущая ситуация на рынке больше не требует такой меры поддержки отрасли. Хотя это решение выглядит логичным, за ним скрывается жесткая реальность для многих игроков, предупреждает Глушкин.

Те, кто затягивал строительство, пользуясь тем, что за это ничего не грозит, теперь окажутся в непростом положении. По оценкам экспертов, накопленные за время моратория штрафы за просрочку сроков составляют 15–20 млрд рублей, а требования, связанные с качеством объектов, — еще порядка 60–100 млрд. Вице-премьер Хуснуллин говорил о 100 млрд рублей суммарной задолженности застройщиков по штрафам. «Все это не обрушится на них завтра — по старым долгам дали отсрочку до конца 2026 года. Но по новым просрочкам — уже стоит беспокоиться», — объясняет Глушкин NEWS.ru.

Проблема, по его словам, в том, что для части девелоперов это дополнительная нагрузка в и без того сложный момент. То есть отмена моратория накладывается на ситуацию, при которой многие застройщики и так не могут сдать объекты вовремя. Впрочем, как раз поэтому отменить мораторий было и нужно — иначе стимулов торопиться у застройщиков попросту не появится, добавляет Глушкин.

Как предотвратить кризис в строительной отрасли

По мнению Тумина, реальный выход из ситуации обсуждается в Общественном совете при Минстрое. Это, в частности, смягчение банковских требований к проектному финансированию в регионах с низкой покупательской способностью, поддержка льготных ипотечных программ как источника реального спроса и более жесткий контроль за целевым использованием кредитных средств, перечисляет он.

«Пока это рекомендации. Но дальше с каждым месяцем игнорировать их будет все труднее», — предупреждает эксперт.

Решетникова видит выход в трех направлениях. Первое — не запрещать работающие инструменты продаж, а привести их в правовое поле, прописать правила и контролировать их использование. Второе — пересмотреть саму систему кредитования стройки, потому что нынешние условия для многих застройщиков стали слишком жесткими и не позволяют завершить объекты. Третье — пересмотреть подход к первоначальному взносу, развивать альтернативные модели, вроде лизинга, и стимулировать людей рассматривать новостройку как выгодную инвестицию.

Пискулин предлагает в первую очередь снизить долговую нагрузку на застройщиков. Основная статья расходов в проблемных проектах — гигантские проценты по кредитам. По словам эксперта, нужен государственный механизм реструктуризации этой задолженности («процентов на проценты»), чтобы улучшить экономику проектов и дать банкам уверенность для дополнительного финансирования достройки.

При этом он напоминает, что лимиты по госпрограммам (например, семейной ипотеке) не менялись с 2020 года и теперь не соответствуют реальным ценам из-за инфляции. В этом смысле стоит также обновить меры поддержки спроса, уверен Пискулин.

Наконец, он предлагает законодательно запретить практики вроде неограниченного софинансирования первоначального взноса, которые создают нездоровую конкуренцию, искажают цены и повышают риски просрочек по ипотеке для банков. Все игроки должны работать в честном поле, заключает собеседник NEWS.ru.

Читайте также:

Застройщик или частник: у кого дешевле купить квартиру, в чем риски

Семейная ипотека — 2026: новые лимиты, кому нужно оформить прямо сейчас

Ипотеку теперь можно будет взять в МФО: кому доступно, все плюсы и минусы