«Не ждем льготную ипотеку»: риелтор о ценах на жилье и скидках застройщиков

Миллионы россиян продолжают мечтать о собственном жилье. Но в условиях высокой ключевой ставки лишь единицы могут позволить себе приобрести недвижимость по рыночной ипотеке. О том, почему цены на недвижимость в долгосрочной перспективе всегда растут, как правильно торговаться и где искать самые большие скидки, рассказал в интервью NEWS.ru директор по продажам риелторской компании «Этажи» Сергей Зайцев.

Что сейчас происходит с ценами на жилье

— О чем говорят ваши данные, что сейчас происходит с ценами на жилье в России — как на новостройки, так и на вторичку?

— Цены продолжают расти. За последний год — июль к июлю — цены на новостройки выросли примерно на 14,9%. На вторичном рынке этот рост заметно скромнее — чуть менее 5%. В среднем новостройки дорожают на 1% в месяц, и, конечно, этот показатель разнится от региона к региону. Допустим, Москва и Казань растут побыстрее. Есть регионы с нулевой динамикой. А если посмотреть на статистику за последний месяц, то, к примеру, вторичка даже немножко подешевела, примерно на 0,2%, но это движение в пределах погрешности.

— А чем объясняется эта разница в темпах роста цен на новостройки и вторичное жилье?

— На первичном рынке есть фактор завышения цены, то есть в стоимость новостройки застройщики «вшивают» различного рода затраты на стимулирование спроса. Это первый фактор. Второй фактор — себестоимость строительства. Она сейчас растет, в том числе из-за ключевой ставки. То есть возводить дома для застройщиков выходит дороже. И третий фактор — в новостройках есть государственные программы по ипотеке, во вторичке таких программ нет, поэтому цены находятся под давлением низкой доступности кредитов.

Что касается вторичного рынка, то здесь можно говорить о разрыве цен, но у него есть своя специфика. Допустим, стоимость квартиры в доме, построенном год назад, будет аналогична стоимости новостройки или даже дороже, с учетом ремонта.

Квартира в доме какого-нибудь 1949 года постройки окажется на 40% дешевле. На вторичке в стоимость квартиры заложен износ дома — где-то физический, где-то моральный. Все понимают, что ты не можешь продать старую убитую хрущевку с плохим ремонтом по цене красивой свежей новостройки, построенной рядом с парком и всем прочим.

Плюс новостройку можно купить по программе семейной ипотеки. Поэтому застройщики могут позволить себе держать цены, тогда как на вторичном рынке такой возможности нет. Отсюда мы видим околонулевую динамику. Но если вы посмотрите на свежую вторичку, то там динамика роста будет такая же, как и у новостроек.

Будут ли цены на квартиры расти дальше

— Что будет с ценами на недвижимость дальше: рост или падение? Мы видим, как продажи стремительно падают. С другой стороны, застройщикам, кажется, некуда снижать цены, ведь себестоимость строительства растет…

— Последние годы мы говорим о том, что цены продолжат расти, и пока что ни разу не ошиблись. Прогноз тот же: цены на новостройки будут расти в пределах инфляции. В ценах на вторичку в целом также продолжится восходящее движение. Потому что инфляция, потому что себестоимость, потому что рост цен на все.

Не знаю почему, но многие люди считают, что стоимость недвижимости должна упасть — из-за снижения продаж, из-за кризиса или еще чего-то. Вот, допустим, цены на хлеб, молоко, бензин никому ничего не должны. А цены на недвижимость — должны. За 10 лет, что я работаю в этой сфере, такого не было ни разу. Есть краткосрочные колебания, в отдельные периоды, в разных регионах, но по большей части они связаны с какими-то экономическими или геополитическими факторами.

Было снижение стоимости в 2008 году после финансового кризиса и в 2015-м после резкого роста ключевой ставки в конце 2014 года. Но как только ситуация на рынке становится более благоприятной, цены очень быстро отыгрывают накопленное отставание.

— Видимо, людям кажется, что эти цены завышены изначально. И все-таки резких скачков не будет?

— Резкого падения мы точно не ждем, потому что для этого нет причин. Возможны какие-то скидки, разовые акции от застройщиков на конкретные лоты, но никакого обвала цен не будет. Многие ждали его в пандемию коронавируса, когда всех закрыли дома, а многие предприятия просто не работали. Рынок адаптировался — и достаточно быстро. Конечно, помогла льготная ипотека, фактически она тогда спасла строительную отрасль.

Сейчас часть застройщиков довольно сильно сокращают запуски новых проектов, что в долгосрочной перспективе может сформировать дефицит доступного предложения и спровоцировать дальнейший рост цен.

При этом резких скачков цен вверх в текущих реалиях тоже можно не ждать, потому что рыночные ставки на ипотеку сейчас заградительные. И если Центробанк вдруг завтра не уронит ключевую ставку до 8–9% (а это вроде как не предвидится), то ценам расти будет не на чем.

У застройщиков, как вы сказали, продажи падают, покупателей мало, у них тоже возможностей для резкого повышения в принципе нет. При снижении ключевой они начнут конкурировать с той же вторичкой и рынком загородной недвижимости. Поэтому сильно увеличивать цены они не смогут, даже если очень захотят.

Вернется ли массовая ипотека

— Если говорить с точки зрения потребителя, когда ситуация на рынке жилья реально может улучшиться? Что для это потребуется? Снижение ставки ключевой? Что еще?

— Первый фактор — геополитический, потому что так или иначе влияет на инфляцию, экономику и так далее. Второй фактор — снижение ключевой ставки.

Плюс какие-то госпрограммы жилищного кредитования, вроде семейной ипотеки на вторичку. Да, здесь рынок сильно ограничен, но если государство смягчит условия программы, то больше людей сможет позволить себе улучшить жилищные условия.

— Но россияне, наверное, мечтают о возвращении массовой льготной ипотеки, а вы ждете ее возвращения? Или об этом нам стоит забыть раз и навсегда?

— Мы не ждем. Хотя говорить о том, что она никогда не вернется, наверное, нельзя. Но в текущих условиях возвращения всеобщей льготной ипотеки ждать не стоит по ряду причин. Во-первых, такая господдержка привела к тому, что немногие нуждающиеся смогли купить жилье, а те, кто и так мог позволить себе его приобрести, обзавелись второй, третьей, пятой квартирой.

Во-вторых, очень сильно выросли цены. И доступность жилья действительно снизилась.

Власти запускали массовую ипотеку с целью поддержать строительную отрасль — адаптироваться ей после пандемии, встать на ноги, начать новые проекты, и, как следствие, это деньги в экономику. И для застройщиков эффект был положительным. Для населения: кому-то да, кому-то нет.

Теперь же государство решает проблему путем запуска адресных программ. Мне это кажется более правильным.

Есть ли у массовой ипотеки альтернатива

— Поделитесь секретом, как купить квартиру в 2025 году и не разориться? С помощью каких механизмов покупка жилья может стать более реальной? Есть ли сегодня альтернатива ипотеке?

— Первая альтернатива ипотеке — это встречные сделки. Это как раз то, за счет чего выживают рынки Турции или Аргентины. В Турции вообще ставка превышает 50%.

Что такое встречные сделки? Это когда ты что-то продал и покупаешь, добавив небольшую сумму за счет ипотечного кредита, заняв у друзей, родственников, накопив и так далее. То есть первый способ купить, не разорившись, — что-то продать.

Если продать нечего, то есть второй вариант — программы господдержки, покупка квартиры с ремонтом по семейной ипотеке.

Третий вариант для тех, кто только планирует получить право на семейную ипотеку. К примеру, молодая пара без детей берет квартиру в рассрочку на пару лет, а потом в семье рождается ребенок, и они переходят с рассрочки на ипотеку.

Четвертый вариант, который становится все более популярным, в том числе на вторичном и загородном рынках, — это рассрочки от собственников. Чтобы продать быстрее, часть из них готовы делать в том числе и беспроцентные рассрочки.

Как правильно торговаться при покупке жилья

— Сегодня спрос формируется за счет покупателей с наличными, которые торгуются и получают скидки. На какой дисконт можно рассчитывать? Посоветуйте, как сегодня правильно торговаться?

— Скидки можно получить при покупке квартиры на вторичном рынке. Пару лет назад это был рынок продавца, и многие повышали цены, могли выбирать — кому продавать, кому не продавать. Сейчас покупатель может ставить свои условия. В среднем дисконт на вторичке составляет чуть больше 6%, где-то он больше, где-то меньше.

У застройщика при покупке квартиры в рассрочку или ипотеку такой дисконт вы вряд ли получите. Но если платите наличными, они будут готовы торговаться, в итоге можно получить скидку до 10% от реальной рыночной цены. А там все зависит от стадии строительства, популярности объекта, готовности инфраструктуры и так далее.

При покупке жилья на вторичном рынке надо подчеркивать вашу готовность к сделке в моменте: «У меня деньги на руках, и я готов брать». Продавцу, которому реально надо продать свою недвижимость, придется торговаться.

— Как снижение ключевой ставки может повлиять на рынок? То есть до каких уровней ставка должна меняться или ЦБ должен понизить, чтобы это влияние было действительно ощутимо?

— Когда ЦБ повысил ставку до 18%, все перестали за этим сильно следить. И с каждым очередным повышением говорили, что она уже толком ни на что не влияет. То есть ставки в принципе выше 16% скорее являются заградительными.

Снижение «ключа» окажет влияние на застройщиков, для которых будет снижаться стоимость проектного финансирования. Соответственно, это позволит им не повышать цены, предоставлять какие-то более льготные условия и, соответственно, в целом оптимизировать стройку.

Часть покупателей, которые не могли позволить себе купить квартиру в ипотеку, смогут сделать это. Те же, кто сейчас держит сбережения на банковских вкладах, станут перекладывать их в недвижимости.

Иными словами, чтобы рынок ожил и расцветал, ставка должна быть однозначной — в районе 10% и ниже. Именно ипотечная. Ключевая, получается, в районе 8%. Для того чтобы рынок просто хоть как-то выживал и нормально себя чувствовал, она должна быть меньше 16%.

Стоит ли «менять» вклад на недвижимость

— А пока вклады приносят неплохой доход, часть россиян у нас отложила покупку квартиры и держит деньги спокойно себе на депозитах. А им что теперь делать — продолжать ждать или бежать и покупать?

— Все зависит от цели покупки. Если вы инвестор и хотите зарабатывать, то сейчас на рынке недвижимости объектов, которые по доходности могут обогнать депозиты, не так много, и нужно делать правильный выбор. Период «купил что угодно и на завершающей стадии строительства продал с хорошей доходностью» пока позади.

Если вы планируете покупать квартиру для жизни, то должны понимать, что, во-первых, пока ваши деньги лежат на вкладе, цены на недвижимость растут, а привлекательные варианты заканчиваются: новостройки в хороших локациях так или иначе раскупаются.

Иными словам, если ждать, то вам квартира достанется дороже, — это раз, а может быть, еще и не та, которую вы хотели, — это два.

Еще один немаловажный момент. Квартира же не покупается ради квартиры. Вопрос в том, чего вы лишаетесь, откладывая решение жилищного вопроса, — комфорта, радости, счастья, удобства, возможности обзавестись семьей и так далее. Тут каждый должен решить сам для себя: готов ли он это делать ради пары процентов по депозитам?

— Владимир Путин поручил правительству проработать возможность распространения льготной ипотеки под 6% годовых на семьи участников СВО и родителей с одним ребёнком в возрасте до 15 лет. Как это повлияет на рынок, цены и доступность жилья?

— Однозначно положительно. Потому что следствием этого станет приток на рынок новых покупателей. У россиян, подпадающих под условия программы, появится возможность купить недвижимость.

С другой стороны, повышение доступности жилья продолжит давить на цены, но здесь целевая история, и это всегда лучше массовой.

Где жилье доступнее всего

— Что происходит на рынке загородной недвижимости? Там цены растут или, может быть, напротив, снижаются?

— С загородной недвижимостью сейчас все очень плохо. Это тот сегмент, который из-за перехода на эскроу-счета пострадал, наверное, больше других. Там колоссальное количество банкротств, недостроев, обманутых дольщиков и так далее. Даже те строительные компании, которые твердо стояли на ногах, имеют проблемы в этом сегменте.

Стоимость домов сильно зависит от того, что это за дома. На готовые объекты, которые застройщикам требуется срочно продать, цены как минимум не растут, а могут даже незначительно снижаться. То есть там есть скидки, там есть тоже какие-то спецпрограммы, распродажи.

Если мы говорим про новое строительство, новое жилье, то там цены не падают из-за подорожания стройматериалов и рабочей силы. В загородной недвижимости сейчас самая большая проблема с покупкой, потому что инструментов для этого там кратно меньше, чем на рынке новостроек.

— В целом если сравнивать три сегмента — новостройки, вторичка и загородная недвижимость, — то где сегодня реальнее купить жилье? Где оно доступнее с точки зрения и процентных ставок, инструментов и цен?

— Если у вас наличка, то везде. То есть вас вообще ничто не ограничивает. Если вы житель малого города, который подходит под условия покупки жилья на вторичке по семейной ипотеке, у вас есть выбор — купить квартиру на вторичном рынке либо в новостройке. Если вы житель мегаполиса, для вас самый доступный вариант — новостройка по семейной ипотеке. Единицы могут позволить себе приобрести квартиру по рыночной ипотеке.

Читайте также:

Только для избранных: ЦБ жестко ограничивает ипотеку, как купить квартиру

Цены на квартиры в России обрушатся в 2025 году? Честные ответы эксперта

«Пришло время дисконтов»: главный риелтор РФ о взрывном росте цен на жилье