С 1 июля взять ипотеку будет почти невозможно: новые ограничения ЦБ
С 1 июля 2025 года ЦБ ограничит долю выдачи рискованных ипотечных кредитов. Части заемщиков станет еще сложнее взять ипотеку. На этом фоне, с учетом общего падения продаж, застройщики могут скорректировать цены на новостройки. Но практика зачастую расходится с теорией. NEWS.ru рассказывает, ждать ли россиянам снижения цен или как минимум скидок на жилье.
Что меняется с 1 июля в нормах об ипотеке
С 1 июля ЦБ вводит новые правила для жилищных кредитов. Это делается для того, чтобы банки не выдавали слишком много рискованных займов — с большим долгом и маленьким первым взносом (ПВ).
До этого регулятор пытался повлиять на ситуацию через «надбавки» для рискованных кредитов, то есть заставлял банки больше «запасаться» деньгами на случай, если их клиенты не смогут платить. Теперь ЦБ вводит «лимиты» — банкам нельзя будет выдавать больше определенного процента таких рискованных кредитов.
Ограничения коснутся ипотеки на первичное и вторичное жилье. Например, доля кредитов на новостройки с первоначальным взносом менее 20% для заемщиков с предельной долговой нагрузкой (ПДН) в 50% (тех, кто тратит на обслуживание долга свыше половины своих доходов) не должна превышать 2% от общего количества выдач банка.
Также только каждый 20-й клиент банка получит кредит при ПДН ниже 50% и взносе менее 20% (или ПДН от 80%, но со взносом более 20%). Для ипотеки на «вторичку» банкам также установили отдельные лимиты.
Зачем Центробанк ограничивает ипотеку
Центробанк стремится таким образом обеспечить стабильность российского банковского сектора, чтобы на ипотечном рынке не возникло кризиса. Одновременно регулятор пытается защитить людей от последствий чрезмерной долговой нагрузки. Если заемщик взял на себя слишком много долга, то в какой-то момент он просто не сможет дальше выплачивать ипотеку. А это грозит негативными последствиями как для него, так и для банка, выдавшего кредит.
В последние два года ЦБ последовательно ужесточал регулирование ипотечного рынка: вводил повышенные надбавки для банков и требовал увеличить их резервы. В результате доля ипотеки с высокой долговой нагрузкой заемщиков или низким первоначальным взносом рухнула более чем втрое: с 45–50% до 13%.
Возможность напрямую ограничивать выдачу рискованной ипотеки у ЦБ появилась с 1 апреля этого года, однако новые правила заработают только с третьего квартала. Банкам дали время на подготовку.
По оценке ЦБ, лимиты установлены с небольшим запасом и с учетом неравномерности структуры выдач у отдельных банков. Поэтому на предложение ипотечных кредитов ограничения не повлияют, считают в ведомстве.
Что перемены в ипотеке означают для заемщиков
Имея конкретные «рамки» по доле рискованных кредитов, банкам станет проще планировать выдачи, например на 10 стандартных выдавать один нестандартный, говорит в беседе с NEWS.ru исполнительный директор риелторской компании «Этажи» Регина Дыдалина. «Поэтому у проблемных заемщиков, напротив, может появиться шанс на получение одобрения: просто нужно будет дольше подождать, если банк в этот квартал выдал уже плановую норму», — объясняет она.
Если какие-то банки ставили нестандартные кредиты «на стоп» (ожидая новых параметров от ЦБ), то сейчас снова могут их вернуть, но ставки по ним, конечно, будут выше, предупреждает Дыдалина.
Как ограничения ипотеки повлияют на стоимость жилья
Вряд ли расширение МПЛ на ипотеку приведет к заметному снижению стоимости жилья, так как там действует комбинация факторов, считает генеральный директор Ассоциации развития финансовой грамотности Эльман Мехтиев. «Но однозначно, тех же темпов роста стоимости уже не будет. И это надо учитывать тем, кто рассматривает покупку жилой недвижимости как инвестиции», — предупреждает собеседник NEWS.ru.
Директор направления «Новостройки» компании «Инком-недвижимость» Валерий Кочетков не верит в коррекцию цен застройщиками. «Скоро год как рынок живет в новых реалиях, и все процессы уже адаптировались. Дополнительное ужесточение [выдачи ипотеки] никак не повлияет, поскольку доля ипотечных сделок за прошедший год не превышает 50%», — говорит он NEWS.ru.
Единственная «рабочая» сегодня — семейная ипотека. Рыночная «на стопе» — она чрезмерно дорогая, чтобы на нее появился появился повышенный спрос, продолжает эксперт. По его словам, потенциальные ипотечные покупатели ждут снижения ключевой ставки и процентов по жилищным кредитам до 10–12% годовых, а этого еще долго не будет.
По мнению Дыдалиной, кардинальных изменений в политике ценообразования ожидать не стоит, поскольку «принципиально картина кредитования не изменится». При этом ограниченный спрос на новостройки в последние месяцы уже обострил конкуренцию между застройщиками за покупателя. «По части объектов реальные скидки достигают 10–15%», — указывает эксперт.
Читайте также:
«Нам плохо из-за политики ЦБ»: депутат о тарифах ЖКХ, соцвыплатах и ипотеке
Набиуллина сдалась: ЦБ снизил ставку, что будет с ипотекой, ценами и рублем
В России нашли замену ипотеке: что с ней не так, чем недовольна Набиуллина
«Сейчас цены на минимуме»: эксперт о политике Набиуллиной, семейной ипотеке
