В России почти еженедельно выходят новости о подорожании однокомнатных квартир и студий. На такое жилье цены растут достаточно быстро. Кроме того, повышение ставки Центробанка России, которое приводит к удорожанию ипотеки, не охлаждает спрос, а подстегивает его. Почему так происходит, как меняются цены на двушки, трешки и более вместительные квартиры и пойдут ли они на спад, NEWS.ru расскажет в эксклюзивном материале.
Как и почему выросли ипотечные ставки
21 июля Центробанк поднял ключевую ставку с 7,5% до 8,5%. 15 августа она выросла во второй раз - с 8,5% до 12%, из-за чего ощутимо подорожала ипотека.
ВТБ и Сбербанк подняли ставки по ипотеке сразу на два процентных пункта. То есть если до этого ипотека у них стартовала примерно от 11,5% годовых, то теперь — от 13,5%. В Совкомбанке и Росбанке тоже повысили ставки, на 1,4 и 1,5 процентного пункта соответственно.
Следите за развитием событий в нашем Телеграм-канале
Что происходит со спросом на жилье после роста ставок
Как ни странно, рост ипотечных ставок только подстегнул спрос, заявили опрошенные NEWS.ru эксперты по недвижимости. Дело в том, что россияне опасались, что ставки вырастут еще больше и спешили оформить ипотеку. Кроме того, указывают аналитики, активизировались и те, кто хотел сохранить свои сбережения от инфляции путем приобретения недвижимости. В результате самые ходовые варианты — студии и однушки — начали раскупать активнее всего и цены на них выросли, отметили в риелторской компании «Этажи».
Стоит отметить, что ипотечные ставки по льготным программам, по которым новостройки часто и покупают, от ключевой ставки не зависят. Но с 11 сентября все изменилось.
Как власти усложнили получение льготной ипотеки
В минувший понедельник правительство России выпустило постановление на 22 страницах. В нем уточняется, что по ипотеке с господдержкой вырастет минимальный первоначальный взнос — с пока еще действующих 15% до 20%. Как пояснили NEWS.ru в риелторской компании «Этажи», речь идет об абсолютно разных видах ипотеки: обычной льготной под 8%, семейной под 6%, а также дальневосточной ипотеке, IT-ипотеке и сельской ипотеке.
Кроме того, власти сократят выплату субсидий банкам на выдачу такой ипотеки на полпроцентных пункта. В сервисе «ЦИАН» уже допустили, что ряд банков из-за этого больше не сможет предлагать обычную льготную ипотеку по заниженной ставке в 7,3–7,5%. Впрочем, в других риелторских конторах пока говорят, что банки не предупреждали их об удорожании кредитов. Если заключить кредитный договор и завершить сделку до 19 сентября включительно, для первоначального взноса хватит и 15% стоимости объекта.
Что происходит с ценами на квартиры в Москве
По данным риелторской компании «ИНКОМ-Недвижимость», которые предоставлены NEWS.ru, в августе средняя цена однокомнатной квартиры в новостройке в пределах МКАД составляла 12,8 млн руб., и только за месяц она выросла на 2,4%. Двушки подорожали еще сильнее — на 2,6%, до 19,8 млн руб. Трешки уже стоят 29,5 млн руб., что на целых 4% дороже, чем в июле. Квартиры с большим количеством комнат в среднем обойдутся в 54,5 млн руб., что на 3,5% дороже, чем в июле.
В Новой Москве цены уже куда скромнее, да и растут не так стремительно. Однушки в среднем стоили в августе 7,6 млн руб. (рост на месяц на 0,6%), двушки — около 11 млн руб. (рост на 0,2%), трешки — 14,4 млн руб. (1,5%), а многокомнатные — 15,8 млн руб. (цены за месяц не изменились).
Альтернативные данные NEWS.ru привели в сервисе «Авито Недвижимость». Средняя стоимость квартиры в новостройках Москвы выросла за месяц на 10,3%, а за год — на 10,8%, до 15,7 млн руб. В «Циан.Аналитике» NEWS.ru рассказали, что квадратный метр в Москве за последний месяц подорожал на 1%.
Как меняются цены в Подмосковье
В Московской области, по данным «ИНКОМа», цены еще ниже, чем в Новой Москве. Однушки в среднем стоили в августе 6,1 млн руб., что на 1,2% дороже, чем в июле. Двушки — 8,7 млн руб. (рост на 0,7%), трешки — 11,7 млн руб. (0,8%), а многокомнатные — уже 14,5 млн руб. (1,8%).
В «Авито Недвижимости» добавили, что средняя стоимость квартиры в Подмосковье на август составляла 8 млн руб., что больше на 7%, чем в июле, и на 6,5%, чем год назад. По данным «Циан.Аналитики», квадрат в области подорожал за месяц на 2,8%.
Что происходит в других городах России
В городах-миллионниках также фиксируется рост цен — в среднем на 3,3% за месяц, говорят в «Циане». В среднем по стране цены на квартиры в новостройках за месяц почти не изменились (выросли лишь на 0,04%), говорят в компании «Этажи». Там отмечают: это произошло потому, что часть застройщиков поднимали цены в тех проектах, где у них высокая доля распроданности квартир, а другие девелоперы, наоборот, удерживали цены, чтобы выполнить планы продаж.
При этом среди городов-миллионников максимальный рост средней стоимости квадратного метра на первичном рынке за месяц отмечен в Красноярске (2,5%), Челябинске (+2,4%), Перми (2,3%), Самаре (2,2%), Нижнем Новгороде (1,8%), Екатеринбурге и Волгограде (1,6%), Ростове-на-Дону (1,5%), Краснодаре и Воронеже (1,3%).
В Санкт-Петербурге за аналогичный период она выросла на 0,4%, говорят в «Этажах». В Москве, по их данным, она даже снизилась на 0,3%, но это в компании связывают с высоким спросом на однокомнатные квартиры и студии, в которых квадратный метр дороже, чем в квартирах большей площади.
Если же оценивать изменение стоимости за последний год и разделять жилье по количеству комнат, то, по данным «Авито», средняя цена квартир в новостройках всей страны сократилась на 1,8% (с 6 млн руб. до 5,9 млн руб.). Конкретно в августе цены немного росли. Так, студии в России в августе в среднем стоили 4 млн руб. (на 2,7% меньше, чем в июле), однушки — 4,83 млн руб. (на 0,5% больше, чем в июле), двушки — 6,65 млн руб. (на 0,8% больше), трешки — 8,7 млн руб. (рост на 1,3%), а четырехкомнатные и более вместительное жилье — 14,5 млн руб. (рост на 4,5%).
Что будет с ценами дальше
Рост спроса из-за повышения ставки ЦБ закончится в короткие сроки, говорит руководитель направления первичной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев. Эксперт не видит предпосылок для сильного роста цен при имеющейся разнице между спросом и предложением.
С другой стороны, в «Этажах» в ближайшее время не ждут снижения цен в новостройках, поскольку льготная ипотека еще работает. Но количество различного рода акций и спецпредложений, вероятно, будет расти, говорят в компании. «А в периоды снижения спроса цены просто будут удерживать уже занятые позиции», — добавляют риелторы.
В компании столичного региона «ИНКОМ-Недвижимость» причин для снижения цен в новостройках тоже не видят. «Во-первых, с помощью ипотеки поддерживается спрос на новостройки. Во-вторых, нет тенденции снижения цен на строительные материалы и ГСМ. В-третьих, цены будут планомерно расти как минимум на величину инфляции и в соответствии с заложенной банком финмоделью», — резюмирует директор направления «Новостройки» Валерий Кочетков.
Эксперт «ЦИАН.Аналитики» Елена Лапшина отмечает, что рост ключевой ставки в первую очередь влияет на спрос на вторичку, так как на первичку берут льготную ипотеку. И сейчас стоит ждать очередного смещения спроса в сегмент новостроек, ведь разрыв между обычными ставками в 13–14% на вторичку и в 6–8% на первичку растет. В то же время она допускает, что на рынке недавно сданных домов, где конкуренция с первичным рынком наиболее высока, цены могут немного снизиться.
Читайте также:
Льготную ипотеку ограничили: как её взять на старых условиях
Банки пересматривают условия по ипотеке: как и когда вырастут ставки
Рубль начал укрепляться: как упадут доллар и евро, что будет с ценами
Через неделю ЦБ поднимет ставку? Что будет с кредитами, вкладами и рублем
Инфляция превысила прогнозы: как ЦБ будет бороться с высокими ценами на всё