В России начали снижаться цены на вторичное жильё, которые до их пор демонстрировали повышательную динамику. На отдельные объекты продавцы уже готовы делать скидки в 10–15% от изначальной цены предложения, но только покупатели не торопятся. Риелторы признаются, что спрос на «вторичку» падает, отчасти «подмораживая» и сегмент новостроек. В целом же рынок находится в состоянии ожидания — все ждут дальнейших действий о Центробанка в отношении ключевой ставки. Но даже в условиях фактически заградительных ипотечных ставок приобретение вторичного жилья может оказаться выгодной покупкой. Подробнее — в материале портала.
Альтернативный рынок
Опрошенные NEWS.ru эксперты и риелторы говорят о перемене трендов на рынке вторичного жилья в России. На фоне высоких ставок по жилищным кредитам покупатели не спешат приобретать жильё, а продавцы уже готовы идти на уступки. Спрос на вторичное жильё действительно сокращается, подтверждает директор департамента городской недвижимости АН «На Петровке» Ирина Кановас.
Очевидно, на вторичном рынке недвижимости продолжит расти доля альтернативных сделок, без существенных доплат, когда клиент не нуждается в большом кредитном плече. Прямых продаж, как и прямых покупок, будет всё меньше, — говорит эксперт.
Это напрямую связано с резким взлётом ключевой ставки ЦБ в конце февраля. Кановас рассказывает, как один её клиент продавал на вторичном рынке квартиру и должен был приобрести взаимен другую, тоже на вторичном рынке. Покупатель был найден, нашлась и «новая» квартира. Но сделка так и не состоялась. Сбербанк отменил ранее одобренную ставку по кредиту и для клиента он оказался неподъёмным, так как размер ежемесячного платежа увеличивался при этом в несколько раз.
Следите за развитием событий в нашем Телеграм-канале
Клиент другого агентства недвижимости Иван рассказал NEWS.ru, что продажа и последующая покупка недвижимости произошли в связи с семейными обстоятельствами.
Продажа прошла супербыстро. Покупателю моей «трёшки» ВТБ одобрил льготную ставку по ипотеке, которая действовала до 27 марта. Сделка состоялась 25 марта, так что ему повезло. У меня с приобретением другого жилья тоже не возникло проблем. Покупка шла за наличку. Оба процесса заняли примерно около месяца, — уточнил Иван.
Кто не успел — тот, видимо, уже опоздал. Но риелторы напоминают, что ставки по ипотеке уже пошли вниз, хотя для многих россиян они всё ещё являются запретительными. Поэтому среди жилищных программ лидирует семейная и льготная ипотека, но это касается прежде всего покупки жилья в новостройках.
Замороженный спрос
По мнению директора управления вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергея Шломы, в апреле спрос на вторичном рынке может упасть на 25% за счёт ухода большинства ипотечников. Покупатели практически перестали проявлять интерес ещё в последней декаде марта — число звонков и обращений по «вторичке» оказалось практически на треть ниже нормы, указывает он.
Снижение ключевой ставки до 17% способно увеличить спрос на 10%. И каждое новое понижение способствует незначительному росту активности покупателей. Значительно оживит рынок ставка на уровне 12%, а вернёт прежний спрос ипотека под 10% годовых, — считает эксперт.
По мнению финансового эксперта и инвестора Яна Марчинского, для восстановления спроса на рынке недвижимости ЦБ должен опустить ставку до 9%.
Впрочем, даже для тех, кто не готов ждать, и сейчас может настать удобный момент для покупки квартиры. По словам директора департамента управления сетью федеральной компании «Этажи» Татьяны Ахметдиновой, если в первую неделю апреля цены на «вторичку» ещё демонстрировали околонулевую динамику, то за последние семь дней средняя стоимость квадратного метра на рынке готового жилья снизилась на 0,21%.
Падение цен сдерживают собственники, которые не торопятся с продажей и параллельно заключают срочные договоры аренды по ставкам ниже рыночных.
Те же, кто по тем или иным причинам заинтересован в срочной продаже, уже готовы снижать цену для реальных покупателей на 10–15% от изначально заявленной стоимости предложения, — говорит Ахметдинова.
Падение объёмов продаж на рынке вторичного жилья стало отражаться на сегменте новостроек. Как правило, от 35% до 50% собственников квартир продавали их с целью дальнейшей покупки более комфортного жилья в новостройке. Теперь данная категория покупателей оказалась «заморожена» из-за высоких ставок по ипотеке на готовое жильё и возросших сроков продажи своих квартир, продолжает эксперт.
Выгодная покупка
Наибольшую просадку в спросе на рынке недвижимости при сохранении нынешних рыночных условий следует ждать в июне-июле, прогнозирует Ахметдинова. Однако сейчас всё будет зависеть от действий Центробанка. Есть надежда, что регулятор в конце апреля существенно снизит ключевую ставку, что приведёт к постепенному восстановлению покупательской активности на рынке. Плюс надо учитывать и чисто психологический фактор: многие ждут этого решения, хотя ничто не мешает им сейчас оформить ипотеку и брать объекты с максимальными скидками от собственников с перспективой дальнейшего рефинансирования кредита по более низкой процентной ставке.
По нашим оценкам, при дисконте от 7% до 20% и разных формах выплат по кредиту покупка «вторички» даже при высоких ставках может оказаться весьма выгодной, — замечает Ахметдинова.
Впрочем, несмотря на скидки, спрос на «вторичку» к концу года заметно снизится, прогнозирует Марчинский. И дело не только в высоких ставках по ипотеке и невозможности оформить сделку по льготной программе, но также в общем падении доходов россиян. Сегодня купить квартиру может позволить себе, скорее, тот, кто имеет крупные сбережения.
Эксперты также отмечают, что отчасти снижение активности на рынке объясняется серьёзным дефицитом ликвидных объектов. Ситуацию усугубляет тот факт, что застройщики прекращают или откладывают старт новых проектов. Как следствие — в ближайшем будущем на рынке будет ощущаться дефицит предложения и снижение темпа возведения жилых домов. Кроме того, могут замедлиться и темпы уже начатого строительства вследствие проблем с поставками строительных материалов.