В минувшую субботу, 23 февраля, когда вся страна отмечала День защитника Отечества, вступили в силу новые критерии обманутых дольщиков. Об этом сообщает Единый реестр застройщиков. Теперь есть четыре признака, которые говорят о том, что с проектом что-то не в порядке. Если дольщик обнаружит хотя бы один из них, значит, пора защищать свои права вместе с деньгами.


Что должно насторожить?

Итак, кого относят к обманутым? Клиентов, которым на полгода задерживают сдачу дома. Ранее этот срок составлял девять месяцев. Также это касается тех, кто отдал деньги застройщику, в отношении него уже введена одна из процедур, применяемых в деле о банкротстве.

И, наконец, два других признака — девелопер нарушает проектную документацию и страховая компания, где застрахован объект, находится на стадии банкротства.

К февралю 2018 года в России зафиксировано 836 проблемных объектов в 69 регионах РФ, говорится на сайте Минстроя. В СМИ регулярно поступают сообщения об обманутых дольщиках и не сданных вовремя домах. Но люди продолжают рисковать, лелея в голове азартный вопрос: «А вдруг с этим проектом всё будет удачно?!» Конечно, многие стараются сэкономить. По данным экспертов, разница между ценой за квартиру на этапе котлована и в тот момент, когда отдают ключи, доходит до 50%. Поэтому многих и продолжает привлекать такой «дешёвый сыр».

Неприятный осадок

Осенью прошлого года появился Фонд защиты дольщиков, куда застройщики должны отчислять 1,2% от цены каждого договора участия в долевом строительстве (ДДУ). В случае если девелопер направлять деньги отказывается, регистрацию ДДУ могут приостановить.

На конец декабря 2017-го 336 застройщиков из 67 российских регионов перевели средства в фонд, сообщала газета «Ведомости». Эти деньги пошли на замороженные проекты и компенсации тем, кто так и не дождался своего новоселья.

Митинг обманутых дольшиков ГК «СУ-155» в Иваново ТАСС/Владимир Смирнов

Митинг обманутых дольщиков ГК «СУ-155» в Иваново

Но страховой механизм требует доработки, учитывая, что все договоры, включая ДДУ проблемного застройщика «СУ-155», были застрахованы, пишет «Интерфакс» со ссылкой на министра строительства и ЖКХ Михаила Меня.

Напомним, что обманутые дольщики этой компании заявляли о своей проблеме в разных российских городах. Это Москва и Санкт-Петербург, Калининград и Екатеринбург, Ярославль и многих другие. Всего 13 регионов.

В прошлом году появились сообщения о том, что 105 обманутых дольщиков Калининградской области превратились в счастливых собственников квартир. И в Подмосковье должны были достроить 14 объектов. Но осадок остался.

В итоге правительство пришло к выводу о том, что сфера долевого строительства нуждается в реформах.

Рынок требует перемен!

Как сообщалось ранее, премьер-министр РФ Дмитрий Медведев утвердил план поэтапного перехода от долевого к проектному финансированию жилищного строительства.

Согласно плану, с 1 июля этого года договоры начнут заключать с использованием механизма эскроу-счетов — на них деньги будут храниться до тех пор, пока компания не выполнит обязательства, то есть не достроит дом. Возможно, это поможет уберечь финансы, а вместе с ними и нервы дольщиков.

Но не исключают и второй вариант. Девелоперы также смогут привлекать деньги от клиентов напрямую, а потом переводить часть средств в Фонд защиты прав дольщиков, сообщал ТАСС. И если они выберут этот вариант, опасность недостроя сохранится.

Сегодня долевое строительство, к сожалению, далеко не самый надёжный сектор. Риск, что ЖК так и останется на бумаге, существует. И прежде чем переводить кому-то средства за квартиру мечты в доме, который «очень скоро должны сдать», лучше проверить информацию о компании. И несколько раз убедиться в том, что поводов для беспокойства нет.

— При выборе застройщика необходимо собрать как можно больше сведений из открытых источников, запросить учредительные документы. Убедиться в том, что девелопер правомерно пользуется земельным участком, на котором строится многоквартирный дом, проверить наличие разрешительной документации на строительство.

Изучите компанию по информационным ресурсам: http://kad.arbitr.ru/ и http://fssprus.ru/. Наличие большого числа споров, в которых застройщик выступает исключительно в роли ответчика, или неоконченных исполнительных производств свидетельствует о возможном признаке его неплатежеспособности. Лучше выбирать компанию, которая довольно долгое время работает на данном рынке и аккредитована в крупных банках.

Срок сдачи объекта недвижимости дольщику — это существенное условие договора долевого участия. В случае задержки срока передачи объекта девелопер должен уведомить дольщика и предложить последнему подписать дополнительное соглашение. В то же время подписание дополнительного соглашения — это не обязанность дольщика, а его право, поэтому подписывать или нет документ об изменении сроков, решать дольщику. За несвоевременную сдачу объекта дольщику федеральный закон предусматривает неустойку. Для этого нужно направить претензию застройщику, с указанием сроков выплаты неустойки. После — обращаться в суд.

Кроме неустойки, дольщик вправе требовать возмещения морального вреда, убытков и т.д. К исковому заявлению необходимо приложить: договор, дополнительные соглашения (если есть), документы, подтверждающие оплату по договору и иные расходы, претензию и ответ на претензию.

Игорь Кузнецов

юрист общероссийской общественной организации по защите прав потребителей на рынке финансовых услуг «Союз потребителей финансовых услуг»

На что обратить внимание людям, которые только задумываются о покупке квартиры на начальном этапе строительства?

— Дольщикам можно посоветовать активней обращаться за защитой нарушенных прав. Причём действовать нужно начинать уже при первых признаках затягивания строительства, таких как: перенос даты ввода дома в эксплуатацию в разрешении на строительство и проектной декларации, предложение заключить дополнительное соглашение о переносе сроков, фактическая остановка строительства и.т.д.

Учитывая, что около четверти застройщиков, у которых есть просрочка, неплатежеспособны, действовать нужно стремительно, но аккуратно. Не стоит смущаться, если был заключён предварительный договор или какой-то иной не по закону об участии в долевом строительстве. Суды применяют к таким суррогатным договорам нормы закона об участии в долевом строительстве, если деньги привлекались для строительства ещё не введённого в эксплуатацию дома. Если на момент покупки дом введён в эксплуатацию, применяется закон о защите прав потребителей. Оба эти закона устанавливают сопоставимые с ценой объекта санкции за просрочку, которые применяются, даже если договором установлено иное.

Денис Бутовичев

управляющий партнёр Общества защиты дольщиков

— Есть только два признака, способных помочь отличить добросовестного застройщика от недобросовестного: репутация и опыт строительства аналогичных объектов, правовое поведение застройщика в ранее завершённых проектах.

Под первым мы понимаем историю и опыт застройщика, его позиционирование на рынке, отзывы дольщиков. В конце концов, состояние построенных объектов. Это простые, понятные и очевидные признаки.

Со второй группой признаков всё несколько сложнее, и без помощи юриста не обойтись. Необходимо проверить, не находится ли застройщик в банкротстве, не предъявлены ли иски на крупные суммы от поставщиков, банков или самих дольщиков. Нужно оценить процессуальное поведение застройщика в суде: является ли на заседания, заключаются ли мировые соглашения, исполняются ли решения суда и т.п.

Артём Швайка

генеральный директор юридической компании «Эклекс»

— Нужно выяснить, почему застройщик затягивает со строительством, выехать посмотреть, на какой стадии находится строительство, проверить на сайте арбитражного суда, не находится ли застройщик в стадии банкротства. Дополнительные соглашения о продлении сроков от застройщика подписывать не рекомендую — тогда нельзя будет потребовать неустойку. В зависимости от стадии строительства стоит определиться, что делать. Можно потребовать неустойку, можно расторгнуть договор и потребовать возврата денег с неустойкой или продлить сроки. Для взыскания неустойки и расторжения договора необходимо направить претензию застройщику, если застройщик не отреагирует, подавать в суд. Если застройщик в стадии банкротства — включаться в реестр кредиторов, на стадии наблюдения даётся всего один месяц, на стадии конкурсного производства — два месяца на включение в реестр. Также нужно встать в реестр обманутых дольщиков. В этом случае можно требовать включить в реестр средства, уплаченные по договору с процентами, или включения требований о передаче объекта жилой недвижимости (если дом в стадии завершения строительства). Дольщиками на стадии банкротства может быть создан ЖСК и своими силами достроен дом.

Вадим Лысенко

Центр юридической помощи «Ваш юрист»