В 2024 году стоимость «квадрата» в квартирах в России выросла примерно в два раза, ставка коммерческой ипотеки колеблется в районе 30%, а льготное кредитование доступно далеко не всем. При этом темпы строительства из года в год только растут. Кто скупает жилье в новостройках, как его приобрести обычным россиянам — ответы на эти и другие вопросы в интервью NEWS.ru дал зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Колунов.
— Сергей Владимирович, расскажите, как изменились темпы строительства нового жилья в России после введения санкций, за последние три года?
— Стройка растет. Я приведу конкретные цифры. За 2022-й ввод жилья на территории РФ составил 102,7 млн квадратных метров. Этот год был первым, когда зафиксировали такие показатели, до этого всегда было меньше. Как правило, всех волнует, сколько было введено многоквартирных домов и индивидуального жилищного строительства. МКД — 45 млн [«квадратов»], а ИЖС — 57 млн.
В 2023 году было уже 110 млн квадратных метров жилья, из которых МКД — более 51 млн. То есть идет серьезный рост. Мы понимаем, что в даном случае сказались и льготные ипотеки, и тот факт, что у людей появилось больше возможностей покупать. Появился — это самое главное — инструмент для покупки квартиры вдолгую. В 2022 и 2023 годах были практически 10-процентные авансовые платежи. Это почти нулевой вход в покупку квартиры, что простимулировало спрос.
— Сергей Владимирович, вы назвали цифры по вводу МКД и ИЖС. Сегодня мы часто слышим про урбанизацию, разговоры о том, что села пустеют. Но получается, что россияне не так массово едут в областные центры, а остаются жить за городом?
— Правильно. Более того, сейчас есть тенденция к тому, чтобы развивать агломерации. Если говорить в целом о России — это малоэтажная страна. Но это не значит, что урбанизации нет. У нас стали лучше дороги — путь от загородного дома до работы стал занимать меньше времени. Кроме того, создана инфраструктура, чтобы человеку не нужно было далеко ехать за определенными услугами.
Это происходит не везде. Но посмотрите, какая пошла программа газификации. Это значит, что в доме жить дешевле. Поэтому совершенно нормально, когда 50% МКД и 50% ИЖС. Далеко не все любят жить в высотках.
— Нет ли сегодня на рынке избытка нового жилья с учетом высоких темпов строительства и большой ставки по ипотеке?
— Нет, если говорить в целом о стране. Что такое избыток жилья?
— Люди не покупают новые квартиры, так как у них нет денег.
— Это не избыток жилья, а дорогие и тяжелые инструменты для покупки. Избыток жилья — когда нет желающих в том или ином виде приобрести недвижимость. Когда есть много желающих, но нет возможности, — это называется немного по-другому.
Я бы пока не торопился говорить об избытке жилья. Рынок живой, спрос есть. Вопрос в том, подтвержден он финансово или нет? Мы приучили многих и сами привыкли к спросу, который был основан на очень льготных условиях покупки. В некоторых городах, где давно ничего не строилось, он огромный. К примеру, возьмите третий пояс Московской области. Сейчас это (покупка жилья. — NEWS.ru) — вопрос цены и возможностей.
— Может ли среднестатистический россиянин при текущей ипотечной ставке позволить себе собственную квартиру?
— Текущая — коммерческая — ставка по ипотеке составляет от 28% до 37%. Только сильно отчаянные люди могут покупать по такой ставке. Я спрашивал коллег, зачем люди на это идут. Некоторые продают свое жилье, чтобы не упустить цену в новостройке, и рассчитывают целиком рассчитаться в течение года. Есть совсем отчаянные, которые говорят: «Мне дали хорошую скидку на квартиру, а ипотека высокая, но через год-два она все равно опустится, и вы все мне еще завидовать будете».
Но сегодня все равно есть инструменты для покупки квартир, помимо рассрочки и скидок. Сельхозипотека осталась? Осталась. Арктическая ипотека осталась? Осталась. Дальневосточная осталась? Осталась. Семейная ипотека тоже осталась, хоть и с лимитами.
На сегодняшний день у нас пакет по льготной ипотеке около 20 трлн рублей. Представляете, сколько нужно денег, чтобы государство это обеспечивало? Оно компенсирует [банкам] ставку рефинансирования. Каждый год мы добавляем льготные ипотеки, увеличивая таким образом ежегодное бремя для государства. Высокая ставка ему очень невыгодна, но она поддерживается, чтобы мы не свалились в бездну гиперинфляции.
— Льготная ипотека доступна всем россиянам? Разве большинство не берут обычную коммерческую ипотеку?
— Нет. Я думаю, максимум 10–15% берут обычную ипотеку. Остальные — рассрочки или льготные ипотеки.
— То есть на застройщиках ситуация с дорогой ипотекой никак не отразится, раз у людей есть возможности для покупки жилья?
— Отразится, потому что застройщики компенсируют часть ипотеки. Они договариваются с банками и берут на себя часть обременения коммерческой ипотеки для того, чтобы заниматься продвижением своего товара. В нашем случае это квартира.
Есть куча вариантов, как можно купить жилье. Но если говорить совсем грубо — это либо льготная ипотека, либо ипотека с участием застройщика, где эффективная ставка для покупателя будет 14–15%. Но вы же понимаете, что в таком случае застройщик поднимет цену.
Этими вещами часто манипулируют, мол, застройщики обманывают. Якобы если взять обычную ипотеку, то в банке честно заявят о 25% годовых, тогда как застройщик завышает стоимость и рассказывает о 14% годовых. Но по факту его продукт обходится покупателю как минимум в 1,5 раза дешевле.С обычной ипотекой люди переплачивают две, а то и три стоимости квартиры.
— В России этим летом у нас завершилась программа льготной ипотеки под 8%, которую правительство вводило в пандемию, чтобы поддержать население. Как вы оцениваете ее итоги?
— Были установлены рекорды по числу сделок, радикально увеличился объем предоставленных кредитов. За 2023 год выдали более 2 млн ипотечных кредитов почти на 8 трлн рублей. В 2019-м — чуть больше 1 млн кредитов на 3 трлн рублей. Рост составил 2,7 раза.
Это был «взрыв», но, к сожалению, он породил спекулятивный спрос, с которым мы сейчас пытаемся справиться. Вторым негативным результатом неадресной ипотеки стал рост цен на новостройки. В январе 2020 года средняя стоимость квадратного метра составляла 88 тыс. рублей, а в 2024-м она увеличилась до 160 тыс рублей. Везде цены выросли практически в два раза.
— Вы имеете в виду во всех сегментах — и в «экономе», и в «бизнесе»?
— В «премиуме» ситуация практически не изменилась. «Эконом» очень сильно зависит от себестоимости, поэтому в этом сегменте цена поднялась на соответствующий уровень. За три с половиной года стоимость стройматериалов увеличилась в 2,5 раза, а работ — примерно в два раза.
Сегодня мы видим сокращение перспективных доходов застройщиков, которые рассчитываются только после введения объекта в эксплуатацию. Поэтому говорить, что у них есть «жир» — это плохо знать, чем живет застройщик. При сдаче дома у него часто не проданы 20–30% квартир. Застройщик остается должен банку. Пока эти квартиры продаются, он платит налог на имущество, а также коммуналку.
Основные деньги уже перевели с эскроу-счетов на расчетные. Но все равно дельта есть. Самое главное — застройщик ее платит уже по коммерческому проценту, а не по льготному проектному. Эти вещи тоже нужно учитывать.
— Могут ли в России вновь ввести программу наподобие льготной ипотеки под 8% годовых?
— На мой взгляд, это было лишь реакцией на пандемию. Мы впервые столкнулись с такой ситуацией. Не знали, что будет завтра и послезавтра. Сейчас, как после драки, можно рассуждать, что льготная ипотека породила спекулятивность и взрастила цены. Но тогда этого вообще никто не ожидал. Нужно было любой ценой поддержать отрасль, где работает не менее миллиона человек и которая дает 12-13% ВВП нашей страны.
Когда ее нужно было остановить? Необходим какой-то критерий. Мы выступаем за то, чтобы расширить льготную ипотеку для участников специальной военной операции. Сейчас у них есть возможность взять квартиру на новых территориях под 2% годовых, а мы предлагаем расширить ее на всю страну. Но это должно происходить единоразово и по прописке, чтобы не было спекулятивного интереса и человек не думал: «У меня появился дешевый инструмент, пойду-ка я куплю что-нибудь в Москве или Петербурге, там проще потом ее загнать кому-нибудь». Чтобы человек не купил квартиру с низким процентом, а потом перепродал ее. Нет, так быть не должно. Пока ты участник СВО, льготная программа работает. Как только продал квартиру — сразу начинаешь платить по обычной ипотеке.
— Давайте коснемся еще одного насущного вопроса — дефицита кадров в строительстве. В последнее время об этом часто говорят и связывают с оттоком иностранной рабочей силы. Что вы об этом думаете?
— В реальном секторе дефицит кадров составляет от 40% и выше. Все хотят сделать что-то сейчас, чтобы получить мгновенный эффект. Но так за раз специалистов не получишь. Я сзанимался строительствомм более 20 лет и понимаю, что происходит в этом секторе.
Мне говорят: «Молодежь не идет, потому что там сложные условия труда». Что мы тогда сделаем — дома будем сидеть? Но в таком случае у нас ничего не появится. К сложным условиям можно привыкнуть — вы в них поживете два-три дня, и они станут для вас нормой. Кроме того, организм становится сильнее. В этой работе есть серьезный плюс — отработал и с легкой головой пошел домой.
Нужно подходить к этому системно, мы должны сделать программу. Уроки труда — закинули [в программу]. Второе — необходимо, чтобы на предприятиях начали задумываться, как им обеспечить себя профессиональными кадрами. Чтобы они шли в колледжи и техникумы, присматривались к студентам, заключали контракты. Я имею в виду целевые программы.
Третье — фильмы. В них нужно показывать, что строительство — это не отстой, а интересная жизнь и хорошие зарплаты. Крановщики могут получать от 200 тыс. рублей и выше. Вы слышали где-нибудь о расценках (зарплатах. — NEWS.ru) слесаря, сантехника и представителей других профессий? Никто об этом не говорит, а ведь люди зарабатывают хорошие деньги. Об этом надо рассказывать.
Ты получил профессию врача в течение шести лет и зарабатываешь, например, 100 тыс. рублей. Ты отучился на механика или сантехника за два года и получаешь 150–200 тыс. рублей. Разница есть. Это нужно показывать людям.
— Я правильно понял вашу мысль — дело в плохой репутации профессии?
— Совершенно верно. Я всегда говорю: борьба за умы наших детей — это борьба за будущее нашей страны.
— Получается, что россияне не идут работать на стройку. Еще одна проблема — отток мигрантов
— Мигранты — это альтернатива нашим рабочим. Мы говорим о создании внутренней силы, внутреннего потока людей, которые пойдут работать на стройки или еще куда-то. Раз мы с этим не справляемся, тогда прибегаем к рабочей силе из других стран.
Но на сегодняшний день есть проблема, связанная со слабым рублем. Если раньше, когда нацвалюта была сильнее, мы могли привлекать людей более высокой категории, к нам ехали более качественные специалисты. Сейчас приезжают в основном те, кто нигде не смог устроиться. Мы их набираем как разнорабочих.
Первый замглавы Минстроя Александр Ломакин сказал, что в строительстве трудятся 800 тыс. мигрантов из 1,2 млн человек. То есть все остальные — россияне.
— Отрасль сильно зависит от мигрантов?
— Да. Куча наших ребят ушли на специальную военную операцию, многие — из реального сектора. Они получают зарплаты в размере 200–250 тыс. рублей. Мы хотим их заменить на мигрантов. Когда наши ребята вернутся, что они будут делать? Мигранты здесь адаптируются, ассимилируют...
Что будет дальше ? Давайте готовить наших специалистов. Каждый год мы выпускаем из техникумов огромное количество студентов, тратим на это огромные деньги. Я приезжаю, спрашиваю выпускников: «Кем вы хотите стать?» Отвечают 1–2%. Заем вы тогда учитесь и тратите свое время на то, что не будете потом использовать? С этим нужно серьезно работать.
— Давайте поговорим про систему ЖКХ, в частности затронем проблему коммунальных аварий. Можем вспомнить ситуацию в Климовске, где в январе этого года люди восемь дней были без отопления. Стоит ли ожидать повторения ситуации этой зимой и что с этим делать?
— Прошлая зима показала, что наша коммунальная система находится в тяжелом состоянии. Но не везде. Например, в новых городах, которым 30–40 лет, она еще в достаточно хорошем состоянии. Другое дело — обстановка в городах и субъектах, где у руководителей не было хозяйственной жилки. Они занимались парками, подъездами, чтобы было красиво, и получили проблемы. Те, кто системно занимался вопросами, — менял трубы и так далее, — не столкнулся с этой проблемой.
Нужно менять около половины инженерных сетей в стране. Для этого есть целая программа — федеральный проект модернизации коммунальной инфраструктуры, который заработает с 2025 года и продлится до 2030-го. На нее было выделено 4,5 трлн рублей. Сейчас в инженерную инфраструктуру вкладываются огромные деньги, потому что никто не хочет повторения ситуации (аварии в Климовске. — NEWS.ru).
— Почему каждый год в домах взрывается газ и не раз? Кто недорабатывает?
— В МЧС нам дали статистику. Так, с начала года и по состоянию на 2 декабря в России произошло 23 взрыва бытового газа, в результате которых пострадали 224 человека и погибли 45. Удуший в десятки раз больше.
Мы приняли законы, увеличивающие штрафы для владельцев квартир, где есть газ. Ведь часто дело именно в наплевательском отношении людей к мерам безопасности. В лучшем случае они сделали перепланировку, а в худшем — все [оборудование] старое, и никто на это не обращает внимания.
Кроме того, мы приняли закон о безопасности газового оборудования, в соответствии с которым одна организация должна обслуживать всю сеть газопотребления многоквартирных домов — и домовое, и внутриквартирное.
Как было раньше? Одни пришли, что-то покрутили, другие что-то покрутили и так далее. Сейчас дело обстоит так: труба зашла в дом, и за все, что происходит внутри, отвечает одна организация. Она уже не сможет ни на кого свалить вину.
Кроме того, мы пытаемся провести инициативу, которая обяжет производителей газового оборудования — плит, котлов и так далее — ставить датчики утечки. Потихонечку мы придем к тому, что утечки будут предотвращаться в автоматическом режиме.
Читайте также:
Коренных москвичей становится все меньше. Их заменят мигранты из стран СНГ?
Как купить жилье в 2024-м: самая выгодная ипотека и льготы от застройщиков
Мы выживем, но цены взлетят? Что будет, если выслать всех мигрантов из РФ
Цены на новостройки рухнут? Льготная ипотека всё, спрос упал: что дальше
