Квартира мечты или ловушка? Адвокат о рисках покупки вторичного жилья

Что вы знаете о предыдущих владельцах квартиры, которую собираетесь купить? А о долгах по коммунальным платежам? О наличии зарегистрированных жильцов? Если такие вопросы заставляют задуматься, эта статья для вас. NEWS.ru пообщался с адвокатом Данилом Граниным, который разобрал ключевые риски покупки жилья на вторичном рынке и составил список документов, проверка которых поможет избежать неприятных последствий.

Риск № 1: скрытые обременения

Покупка квартиры на вторичном рынке остается одной из самых рискованных сделок: привлекательная цена и удачное расположение нередко скрывают юридические дефекты, из-за которых покупатель может лишиться и денег, и жилья. Число споров о возврате квартир и признании сделок недействительными растет, поэтому проверка юридической чистоты объекта перед подписанием договора обязательна.

Скрытые обременения — это юридические ограничения, которые не всегда отражаются в стандартной выписке из ЕГРН, но создают риски для покупателя: могут привести к оспариванию сделки, потере денег или невозможности свободно распоряжаться жильем.

Например, если человек когда-то добровольно отказался от своей доли в приватизации в пользу других собственников, по закону он сохраняет бессрочное право пожизненного проживания в этой квартире. Выписать его принудительно невозможно. Если в завещании указано лицо, которому завещатель предоставил право проживать в квартире после смены собственника, это тоже скрытое обременение.

Чтобы избежать подобных сценариев, нужна проверка цепочки собственников. Необходимо отследить всю историю переходов права собственности на объект, проверить права проживающих лиц.

Риск № 2: долги

Задолженность по ЖКХ по общему правилу не переходит к новому собственнику, кроме взносов на капремонт, которые закон связывает с объектом. Личные долги продавца сами по себе покупателя не касаются, но коммунальщики попросту могут перекрыть ресурсы и заставят разбираться с этим уже нового собственника.

При этом новый собственник, которому ограничили услугу, может обратиться в УК с заявлением о разделении или переоформлении лицевого счета — чтобы долг остался на счете прежнего владельца, а на нового открывался новый. Если УК настаивает на оплате, ссылаясь на лицевой счет, его можно оспорить в суде. Однако процесс может протекать долгое время.

Риск № 3: аресты и запреты регистрационных действий

Основной риск при покупке вторичного жилья с арестом или запретом регистрационных действий, наложенными судом или приставами, заключается в том, что Росреестр откажет в регистрации перехода права собственности. Пока в ЕГРН числится ограничение, продать, подарить или обменять объект невозможно. Право собственности при этом сохраняется за продавцом до снятия запрета.

Риск № 4: оспоримые сделки

Самая коварная категория — оспоримые сделки, при которых на дату покупки квартира выглядит чистой, а проблема выявляется позже. Основания: недееспособность продавца или его неспособность понимать значение своих действий на момент подписания, что доказывают родственники через суд и экспертизу; отсутствие нотариального согласия супруга на продажу совместного имущества; появление неучтенных наследников, если квартира недавно перешла по наследству; мошенничество с поддельными доверенностями и документами; последующее банкротство продавца, дающее управляющему право оспорить сделку как подозрительную.

Ключевую роль здесь играет статья 302 ГК РФ о добросовестном приобретателе. Если имущество отчуждено собственником по его воле, пусть и по недействительной сделке, истребовать его у последующего добросовестного покупателя нельзя. Но если имущество выбыло из владения собственника помимо его воли (похищено, продано по подложной доверенности или недееспособным лицом), квартиру могут забрать даже у добросовестного покупателя, заплатившего рыночную цену. Недобросовестным его признают, если в выписке ЕГРН уже стояла отметка о споре, а он ее проигнорировал, или если продавец владел квартирой подозрительно недолго.

С 2020 года статья 68.1 закона № 218-ФЗ дает добросовестному приобретателю, у которого квартиру истребовали по суду, право на единовременную компенсацию из казны РФ, но получить ее можно лишь после отдельного процесса и не всегда.

Итоги: что необходимо проверять

Итак, снизить риски при покупке вторичного жилья помогают: свежая выписка из ЕГРН перед сделкой, проверка истории переходов права, семейного положения и дееспособности продавца, проверка зарегистрированных лиц, нотариальное удостоверение сделки и расчеты через аккредитив или депозит нотариуса вместо наличных.

Можно привлекать юриста или адвоката для юридического сопровождения сделки, который сможет провести полноценный правовой аудит и минимизировать риски. Экономия на юридической проверке может обернуться потерей не только жилья, но и всех уплаченных за него денег.

Читайте также:

Россиянам дали советы, как сделать жилье привлекательным для аренды

Риелтор объяснила, почему в России больше не будет скидок на квартиры

Россиянам напомнили, когда можно получить налоговый вычет за дом

В РФ хотят бороться с требующими денег за необоснованные услуги риелторами