Можно смело утверждать, что решение жилищной проблемы — одна из национальных идей нашей страны как минимум с 20-х годов прошлого века. Помните бессмертную фразу, которой булгаковский Воланд охарактеризовал москвичей? «Люди как люди... Квартирный вопрос только испортил их».
Достаточно серьёзный сдвиг в решении этого вопроса произошёл только благодаря появлению у нас в стране доступной ипотеки, которая стала массовым продуктом. После 2017 года ежегодно выдаётся более миллиона ипотечных кредитов.
Улучшение жилищных условий не менее чем для 5 млн семей стало одной из национальных целей, утверждённых в 2018 году. Главным инструментом достижения этой цели власти по-прежнему считают ипотечное кредитование. При этом, несмотря на дальнейшее снижение ставки по кредиту, существуют серьёзные сомнения, что этот инструмент продолжит работать так же хорошо, как и раньше.
В первую очередь это связано с ёмкостью рынка. Как следует из Доклада о жилищном строительстве, подготовленном Центробанком, только 35% российских семей могут позволить себе ипотеку при покупке квартир из расчёта 18 кв. м жилой площади на человека. Можно предположить, что в связи с ростом стоимости квадратного метра, зафиксированного в 2020 году, и снижением доходов граждан в период пандемии доля населения, способного воспользоваться ипотекой для покупки нового жилья, будет снижаться. Кроме того, стандартный ипотечный кредит выдаётся сейчас, как правило, для покупки квартиры. При этом в огромном количестве российских городов (и тем более сёл) многоэтажное жилищное строительство не ведётся. Так что людям, проживающим в данных населённых пунктах, ипотека недоступна не только по финансовому, но и по географическому признаку.
Что же делать тем, чьи доходы или место жительства не позволяют рассчитывать на покупку квартиры? Формально государство сохраняет за собой обязательство предоставлять жильё бесплатно или на льготных условиях определённым категориям граждан. К их числу относятся проживающие в аварийных домах, дети-сироты, переселенцы с Крайнего Севера и из зоны БАМа, военнослужащие, пострадавшие от чрезвычайных ситуаций и прочие. Всего эксперты насчитали 149 категорий граждан, которым государство обязано предоставить жильё на основании федеральных законов и иных нормативных актов, принятых на федеральном уровне. Регионы и муниципалитеты могут расширять этот список. При этом нельзя сказать, что с этими обязанностями власть справляется эффективно. В настоящее время государством накоплены обязательства по обеспечению жильём более чем 4 млн семей в рамках отдельных программ, из них — не менее 2,4 млн очередников. Средний срок ожидания — 20 лет.
Общемировая практика решения жилищных вопросов для граждан с низким достатком — предоставление жилья в наём. В подавляющем большинстве европейских стран доля социального наёмного жилья составляет значительную часть существующего жилищного фонда. В Германии, к примеру, эта доля — 57%, в Нидерландах — 43,5%, в Дании и Австрии — 42%. В России — менее 10%. При этом право на бесплатную приватизацию в нашей стране приводит к тому, что значительная часть жилья, предоставляемая гражданам в рамках программ из фонда социального наёмного жилья, фактически вымывается, а денег на строительство нового социального жилья, как правило, в бюджетах не находится.
Выполнение государственных обязательств, да и элементарное обеспечение безопасности для целого ряда граждан (в том числе пострадавших от ЧС, проживающих в аварийных домах и домах, которые будут признаны аварийными в ближайшее время) невозможно без серьёзного наращивания доли жилищного фонда, предназначенного для предоставления в наём. Для решения этой задачи необходимо существенно менять действующее законодательство и государственную политику.
Надежды на то, что строительством наёмного жилья займутся инвесторы, не оправдались. Инвесторам гораздо выгоднее продать построенную квартиру на стадии котлована, нежели ждать 20 лет, когда окупится аренда. Мировая практика говорит о том, что строительство подобного жилья — это всегда проекты, не ставящие целью извлечение прибыли. Например, в той же Дании наёмные дома строились профсоюзами совместно с местными органами власти. Очевидно, что без софинансирования из бюджетов разных уровней подобное жильё не может быть построено и в России.
При этом государственно-частное партнёрство не только возможно, но и необходимо. Однако создание работающей модели требует серьёзных изменений в законодательстве. Комиссией по ЖКХ, строительству и дорогам ОПРФ совместно с НП «ЖКХ Контроль» разработан законопроект, который позволит в случае его принятия создать условия для развития наёмного жилищного фонда. В документе максимально расширяются возможности для создания наёмного жилищного фонда, который не подлежит дальнейшей приватизации.
Стоимость найма в таких помещениях предлагается привязать к доходам конкретной семьи и ввести новый инструмент помощи гражданам с низкими доходами — субсидию на наём. Предлагается выплачивать субсидию тем, у кого расходы на аренду превышают определённый процент от совокупного дохода семьи, установленный правительством. По замыслу авторов законопроекта, подобная поддержка будет оказываться и тем, кто снимает квартиры в частном жилом фонде. Таким образом власти смогут оперативно решать проблемы людей, оказавшихся без крыши над головой. Мы искренне надеемся, что законодатели поддержат инициативу общественников и жильё станет доступнее не только для граждан с высокими доходами.
Светлана Разворотнева, председатель комиссии по ЖКХ, строительству и дорогам
