Власти планируют сделать ипотеку доступнее: насколько подорожает жилье

В России готовят меры для оживления спроса на жилье. Власти хотят разрешить банкам использовать их подушку безопасности — антикризисные резервы, заложенные под кредиты, — и смягчить условия выдачи ипотеки. Рассказываем, к чему могут привести попытки раскачать рынок: станет ипотека доступнее или, напротив, россиянам нужно готовиться к новому витку роста цен на новостройки.

Что известно о новых мерах по стимулированию спроса на жилье

Вице-премьер Марат Хуснуллин поручил Минфину, Минстрою и ДОМ.РФ проработать инициативы для оживления спроса на жилье. Речь, в частности, идет о смягчении ипотечных условий и разрешении банкам использовать антикризисные меры. Последние рассчитывают благодаря этому освободить средства (резервы, заложенные под кредиты с первоначальным взносом не менее 20% и предназначенные для смягчения экономических шоков) и увеличить выдачу жилищных кредитов. Девелоперы при этом ожидают повышения активности на рынке.

Еще одной мерой может стать отмена надбавок к коэффициентам рисков по вновь выдаваемой ипотеке с господдержкой и снижение базовых коэффициентов рисков для льготной ипотеки (с учетом низкого уровня просроченной задолженности).

Что представляют собой антикризисные резервы банков

Макропруденциальный буфер капитала — это дополнительный капитал, который банки обязаны держать сверх обычных нормативов. В случае проблем в экономике у банков будет больше средств, чтобы не обанкротиться и продолжать работать.

ЦБ установил буфер капитала, чтобы защитить банковскую систему и повысить устойчивость кредитных организаций к финансовым кризисам. Кроме этого, буфер помогает снизить закредитованность: банкам нужно больше денег на его создание, а значит, и кредиты надо выдавать с особой осторожностью.

Зачем потребовалось вскрыть подушку безопасности

Доля программ льготной ипотеки в общем объеме выдач по-прежнему высока и останется на уровне 80%. При этом 20% девелоперов, по оценкам вице-премьера Марата Хуснуллина, сегодня находятся в зоне риска банкротства. Если ставки по ипотечным кредитам не упадут и притока денег в отрасль не будет, доля таких застройщиков вырастет до более чем 30%, предупреждал он.

Выдача ипотеки рухнула в том числе из-за отмены комиссий, взимаемых банками с граждан и застройщиков при реализации льготных программ. Эти дополнительные платежи появились в 2023 году, когда ипотека с господдержкой стала банкам невыгодна. В апреле 2025 года ЦБ предложил запретить банкам брать комиссии.

В мае было выдано 38 тысяч ипотечных кредитов — на 54% меньше, чем год назад. Показатель в денежном выражении тоже рухнул — на 51%, до 216,7 млрд рублей. В июне выдачи выросли до 263 млрд, но это все равно в 2,5 раза меньше, чем в июне 2024-го, тогда спрос на ипотеку резко возрос на фоне готовящейся отмены массовой программы господдержки.

Станут ли банки лояльнее к заемщикам

Снятие макропруденциальных надбавок к капиталу, которые банки были обязаны формировать под ипотечные риски с конца 2022 года, фактически означает высвобождение ресурсов кредитных организаций. Для заемщиков это будет означать расширение доступа к ипотеке: банки получат возможность активнее выдавать кредиты, не опасаясь дополнительной нагрузки на капитал, объясняет в беседе с NEWS.ru директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.

Предлагаемые изменения могут позволить пустить часть накопленных резервов банков на выдачу новых кредитов, а значит, сделают ипотеку более гибкой, соглашается замруководителя ипотечного департамента риелторской компании «Этажи» Татьяна Решетникова. «Вполне можно рассчитывать на рост одобряемости и снижение минимального первоначального взноса хотя бы для части категорий заемщиков», — допускает собеседница NEWS.ru.

По словам аналитика финансового маркетплейса «Сравни» Алексея Лоссана, «расформирование» буфера позволит банкам создать возможности для более либерального подхода к кредитованию и потенциального снижения ставок по ипотеке.

Как могут вырасти цены на жилье из-за роста спроса

«Пока не понятно, на кого конкретно будут распространяться предполагаемые смягчения в виде уменьшения первоначального взноса и отмена надбавок риска», — говорит NEWS.ru директор направления «Новостройки» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков. По словам эксперта, речь идет о льготных категориях покупателей, поэтому готовящиеся меры не приведут к общему росту спроса и, соответственно, цен на рынке недвижимости.

Решетникова напоминает, что сейчас у семейной ипотеки значительно больше ограничений, чем было раньше, когда действовала самая массовая ипотека с господдержкой. Поэтому, даже с учетом попыток властей оживить спрос, средние цены на новостройки продолжат расти без рывков в пределах инфляции. «За прошлый год они выросли на 13,8%, в предстоящий год динамика может быть чуть сдержаннее из-за ограниченности спроса — на уровне 8–10%», — прогнозирует эксперт.

Но есть и альтернативная точка зрения. По мнению Тумина, рост покупательской активности закономерно приведет к повышению цен, особенно в крупных агломерациях и регионах — лидерах по переселению. «Уже к концу 2025 года рост цен на жилье составит не менее 10% в среднем по стране, а в отдельных сегментах, например, в новостройках Москвы, Санкт-Петербурга, Сочи и Казани, подъем может быть еще более заметным, до 15% и выше», — говорит эксперт.

Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский также замечает, что растущий спрос на новостройки будет толкать стоимость «квадрата» вверх. «Пока ситуация не выровняется, рост цен сможет составить до 10–15% в эконом- и комфорт-сегментах», — говорит он NEWS.ru.

Читайте также:

Ипотека подешевела: когда выгоднее всего брать кредит на квартиру

«Не ждем льготную ипотеку»: риелтор о ценах на жилье и скидках застройщиков

С 1 июля взять ипотеку будет почти невозможно: новые ограничения ЦБ