Взять обычный жилищный кредит сегодня среднему россиянину почти невозможно: нужно зарабатывать очень много, еще больше — отдавать. А семейная и другие виды ипотеки сильно ограничены. NEWS.ru спросил риелторов о схемах, позволяющих сегодня приобрести жилье максимально выгодно.
Как объясняет NEWS.ru директор направления «Вторичный рынок» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома, уже во второй половине 2024 года, то есть после отмены льготной ипотеки под 8% на покупку новостроек, риелторы наблюдали переток спроса с первичного рынка на вторичный.
«Это порядка 10% клиентов, а по итогам первого квартала 2025 года — уже 15%. То есть это покупатели, которые изначально были нацелены на приобретение квартиры в новостройке, но передумали и купили объект на вторичном рынке жилья», — сказал эксперт.
По данным «ИНКОМ-Недвижимость», квадратный метр на первичном рынке старой Москвы в среднем стоит 443,8 тыс. рублей, а на вторичном — 283,2 тыс. рублей, это разница в 57%, или в 1,6 раза. Также в связи с тем, что многие начали приобретать жилье, имея только полную сумму на руках, сформировалась тенденция — рост интереса к объектам с удобными планировками, в хорошем состоянии и с добротным ремонтом: такие лоты занимают около 70% спроса на вторичке, и только 30% приходится на предложение из нижнего ценового сегмента.
«Если при доступных жилищных кредитах ипотечники составляли большинство покупателей, в основном ориентировались на стоимость и искали самое экономичное, то клиенты, располагающие полной суммой на покупку, выбирают качественное. Ликвидные и качественные предложения, особенно со свежим ремонтом, вымываются мгновенно — интерес к ним очень высокий», — говорит Шлома.
По словам Шломы, на вторичном рынке жилья Москвы спрос активен со стороны тех покупателей, кто располагает полной суммой для приобретения квартиры. Клиенты покупают недвижимость, чтобы разнообразить свои финансовые активы и зафиксировать прибыль по вкладам, где за прошлые два года повышенных ставок накопились значительные суммы.
«Их логика проста — снижения цен на недвижимость не происходит, предложение не увеличивается, а ключевая ставка и, соответственно, проценты по вкладам спустя некоторое время неминуемо снизятся. Поэтому лучше купить сейчас, пока рынок не разогрет доступной ипотекой и есть такая возможность (ведь при дешевой ипотеке спрос на квартиры растет, и это толкает цены вверх. — NEWS.ru)», — говорит Шлома.
Однако сейчас существует острый недостаток ликвидных лотов (которые легко продаются из-за хорошего соотношения цены и качества. Если в первые два месяца этого года число сделок росло за счет продажи авансированных ранее объектов, то уже в марте они закончились, и рост остановился. Поэтому из-за дефицита предложения в ближайшее время количество сделок неминуемо уменьшится.
По статистике «ИНКОМа», сегодня только 9% покупок вторички в Москве проходит с использованием ипотеки, и это альтернативные сделки, когда продается одна квартира и приобретается другая. Заемные средства привлекаются для доплаты в размере не более 4 млн руб. Соответственно, 91% покупателей вторичного жилья располагает полной суммой на приобретение квартиры, и их доля достигла максимального значения с марта 2016-го, говорит Шлома.
Заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной риелторской компании «Этажи» Татьяна Решетникова в беседе с NEWS.ru заметила: сейчас на вторичном рынке активно распространяются рассрочки. И их готовы предоставлять около половины продавцов, причем как с начислением процентов или увеличением цены объекта, так и на безвозмездной основе (то есть вы не платите за обслуживание рассрочки). Это то, что позволяет либо сэкономить на переплате за пользование ипотечным кредитом, либо дополнительно заработать, оставив часть суммы для покупки недвижимости на вкладе.
Кроме того, в первом квартале 2025 года средний дисконт при продаже вторичной недвижимости в России вырос до рекордных 6,1%, поэтому при покупке есть смысл торговаться. «Даже при скидке 6,1% переплата по ипотеке существенно сокращается. Она дает в первый год экономию соразмерную ипотеке не под 27%, а под 10% годовых. А сейчас многие рассчитывают на рефинансирование кредита в будущем под более выгодные условия (из-за ожидаемого в конце года снижения ключевой ставки. — NEWS.ru)», — говорит Решетникова.
Например, вместо ипотеки на сумму 5 млн рублей на 20 лет под 28% с ежемесячным платежом в 117,1 тыс. и переплатой за весь срок пользования кредитом в 23 млн рублей покупатель может договориться о рассрочке с продавцом по ставке, например, в 7,5%. И тогда с ежемесячными платежами в 100 тыс. рублей можно будет рассчитаться за квартиру всего за пять лет, говорит Решетникова.
Рассрочку начали активно практиковать и при покупке новостроек. Директор направления «Новостройки» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков в беседе с NEWS.ru указал: впервые в истории на рынке появилась рассрочка на 10 лет, и это уже достойная альтернатива дорогой ипотеке.
Эта программа дает возможность купить жилье на выгодных условиях, внося комфортные платежи и не переплачивая за кредит. Сейчас такая программа есть в Московском регионе. «Первоначальный взнос составляет от 15%. Покупатель получает право проживания в квартире сразу после получения ключей. Но есть нюансы: скидки при такой рассрочке не предусмотрены, в зависимости от размера первоначального взноса возможно увеличение стоимости», — сказал Кочетков.
Кроме того, по-прежнему самой массовой ипотекой с господдержкой в России остается семейная (под 6% годовых). И теперь оформить ее можно не только на новостройки, но и на вторичку. Условия те же — программа доступна для семей с ребенком в возрасте до шести лет включительно. Приобрести такую квартиру в рамках программы можно только один раз. Ее нельзя купить у взаимозависимых лиц, в том числе у супругов, родителей, детей, братьев и сестер.
Вот еще несколько требований:
Читайте также:
В России резко вырос средний срок ипотечных кредитов
«Никакого хаоса»: Путин оценил ситуацию в градостроительстве
Минниханов предложил расширить льготную ипотеку на семьи с детьми до 14 лет
«Сейчас цены на минимуме»: эксперт о политике Набиуллиной, семейной ипотеке
