После начала спецоперации России на Украине активность россиян на рынке зарубежной недвижимости заметно возросла. Спрос на дома и квартиры растёт в странах, где можно получить вид на жительство за инвестиции. В числе самых популярных, а главное, доступных в условиях ограничений направлений — ОАЭ, Таиланд, Турция, Узбекистан. Причём для оплаты в некоторых случаях можно использовать не только доллары и евро, но также рубли и даже криптовалюту. О самых популярных и самых рисковых схемах покупки зарубежной недвижимости — в материале NEWS.ru.
На фоне санкций россияне бросились скупать жильё за границей. При выборе страны они обращают внимание не только на цену квадратного метра и климат, но и возможность получения вида на жительства и гражданства. Только вот приобрести дом или квартиру в «недружественных» странах сегодня могут только обладатели второго паспорта или европейского вида на жительство (ВНЖ).
Указ президента России от 1 марта 2022 года № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности РФ» ввёл для россиян запрет на сделки, «влекущие за собой возникновение права собственности на ценные бумаги и недвижимое имущество, осуществляемые (исполняемые) с лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия».
Вдобавок на этой неделе агентство Bloomberg со ссылкой на документ Еврокомиссии сообщило, что власти ЕС в рамках шестого пакета санкций хотят запретить россиянам покупать недвижимость в Европе. Речь идёт о запрете как на прямую, так и на косвенную продажу или передачу прав собственности, а также на доли в коллективных инвестиционных предприятиях, предоставляющих доступ к европейской недвижимости.
Запрет относится только к тем жителям России, у которых нет гражданства или резидентства стран Евросоюза. Что касается остальных, то для них запрет уже действует де-факто. Для жителей РФ «старая Европа» недоступна не просто как выбор места для покупки недвижимости, но ещё и продажи ранее приобретённой недвижимости, говорит финансовый эксперт, инвестор Ян Марчинский. Основная проблема связана именно с оплатой сделки из-за невозможности открыть счёт в европейском банке и провести платёж, отмечает он.
Поэтому обеспеченные россияне покупают недвижимость там, где это сделать можно без особых трудностей.
Как рассказали NEWS.ru в агентстве Tranio, в первом квартале 2022-го число заявок покупателей из России на недвижимость в Дубае выросло в три раза, а на недвижимость в Турции — в три с половиной раза. С начала года растёт интерес россиян к недвижимости в странах Юго-Восточной Азии. В первую очередь это Таиланд и Индонезия, где число запросов на покупку выросло в полтора раза и в два с половиной раза соответственно. Однако потенциал роста инвестиций из России на этих рынках ограничен, говорит коммерческий директор Tranio Елена Милишенкова.
Из-за удалённости острова Таиланд и Бали менее удобны для покупки «второго дома», нежели Турция. Для бизнес-иммиграции более привлекателен Дубай, — отмечает собеседница NEWS.ru.
В прошлом году наиболее востребованной у наших соотечественников была покупка недвижимости в Черногории, Италии, Турции и Испании, сегодня это ОАЭ (Дубай), Турция (Стамбул и Анталья), Узбекистан, Грузия, Таиланд и Армения, рассказывает СЕО и сооснователь проекта COLIFE, уполномоченный партнёр CENTURY 21 Россия Артём Бабинов. Недооценёнными открытыми рынками для россиян, по его словам, являются Израиль, Китай, Индонезия, Вьетнам, а также Саудовская Аравия.
В силу большой удалённости азиатских стран их рассматривают во вторую очередь, но очевидно, что в условиях ограниченных возможностей в скором времени россияне перейдут к использованию всех вариантов, — указывает собеседник NEWS.ru.
По данным BBС, в первом квартале этого года доля российских покупателей недвижимости в Дубае выросла на 67%. В рейтинге самых активных инвесторов в дубайский рынок недвижимости Россия теперь уступает только Великобритании, Индии, Италии и Канаде. По рассказам местных брокеров, лишённые возможности продать собственность за границей из-за персональных санкций или ограничений на банковские операции, многие богатые россияне предлагают агентствам по недвижимости в третьих странах бартер — например, обмен дома в Лондоне на дом в Дубае.
Эту схему сейчас активно рассматривают жители ОАЭ, планирующее покупку жилья в Лондоне. Но пока она многих пугает из своей новизны и непроработанности, говорят брокеры. Одновременно многие риелторы отмечают резкий рост объёмов денежных транзакций с начала года. Учитывая, что российский Центробанк запретил вывод из страны сумм, превышающих $10 тысяч, капиталы россиян, скупающих недвижимость в Дубае, очевидно, находятся не в России.
Но для тех, кто держит деньги в РФ, тоже не всё потеряно. По словам советника по правовым вопросам юридической группы «Совет» Ивана Суворова, приобрести жильё в открытых к сотрудничеству с Россией странах сегодня можно нескольким способами.
Как вариант — перевод денежных средств без ограничений с российских счетов в рублях на зарубежные счета, открытые в иностранных банках в рублях с последующей конвертацией рублей (ЦБ РФ разрешил такие операции), — говорит эксперт.
Помимо этого можно использовать местные финансовые механизмы, аналогичные институтам ипотеки в российском законодательстве, и оплачивать покупку частями. Однако вопрос одобрения таких финансовых операций в нынешних условиях достаточно сложный, признаёт Суворов.
В агентстве элитной недвижимости Savills NEWS.ru пояснили, что оплатить покупку квартиры новостройке в Турции можно путём перевода средств с банковского счёта покупателя на счёт продавца.
Модель расчётов — оплата со счёта резидента РФ на счёт застройщика в Турции. Турция не включена в список недружественных стран. Безналичные платежи проходят каждый день. Банки РФ строго следят за исполнением закона, — подчеркнул собеседник NEWS.ru.
По словам Бабинова, в ОАЭ, Турции и Узбекистане проблем с покупкой недвижимости у россиян нет. Оплата производится наличными или переводится на счёт застройщика. Можно воспользоваться услугами российского банка, не находящегося под санкциями. Требуется только предоставить договор о приобретении и инвойс об оплате (счёт на оплату, в котором прописаны условия сделки. — NEWS.ru.), уточняет он.
В Узбекистане купить недвижимость можно за рубли, а в ОАЭ оплату можно произвести даже в криптовалюте, — подчёркивает Бабинов.
В ОАЭ платежи криптой принимает уже почти половина застройщиков, подтверждает Марчинский.
К слову, ажиотажный спрос на недвижимость в Турции (рост на 60% в первом квартале 2022 года) привёл у резкому росту цен на жильё. Так, по данным компании Golden Brown Group, за первые три месяца этого года средняя стоимость квадратного метра в Стамбуле выросла на 95%, до 12 тысяч лир (64,7 тысячи рублей), а в Анталье — на 130%, до 15 тысяч лир (80,8 тысячи рублей). Но тех, кто решил обзавестись зарубежной недвижимостью, это не слишком отпугивает.
А самые смелые и решительные используют «годами отработанную», хотя очень рисковую схему перевода денежных средств. Две жительницы России, например, рассказывают, как им удалось приобрести квартиры в турецком городе Мерсине напрямую от собственников. Для этого они приехали в Москву, где передали деньги неизвестному лицу. Местом встречи стал рынок «Садовод». А по прилёте в Турцию им были переданы уже евро для приобретения недвижимости. Правда, всё это проходило в первые недели спецоперации России на Украине, когда курс евро держался на своём пике. А потому покупательницы сильно переплатили. «Минус одна квартира пропала, должны был купить три квартиры — купили две», — признались женщины.
Своим опытом поделились и другие пользователи. «Мы тоже так деньги переправляли, через турецкий салон кожи и меха. Заплатили комиссию 2%. Но зато отдали рубли, а в Мерсине забрали евро. Были и варианты в лирах и баксах, но продавец хотел в евро. В обморок не падайте! Вполне рабочая схема не один год. Не более опасно и рискованно, чем вкладываться в новостройку и ждать годы», — пишет пользователь Sergey P.
