Коммерческая недвижимость — 2025: что важно арендаторам и инвесторам

Erid: 2W5zFJSm71S

Рынок меняется местами

Еще несколько лет назад рынок коммерческой недвижимости в России вращался вокруг интересов инвесторов и девелоперов. Основные вопросы звучали так: «Как быстро окупится объект?», «Сколько стоит квадратный метр?», «Какой доход принесет аренда?».

Сегодня картина меняется. В 2025 году на первый план все чаще выходят интересы арендаторов. Компании, которые снимают офисы, склады или торговые площади, стали требовательнее: их интересуют не только цена, но и качество среды, инженерия, энергоэффективность, цифровые технологии, транспортная доступность и даже экологичность.

Именно арендаторы формируют спрос, а значит, диктуют тренды, которые должны учитывать инвесторы и девелоперы. Давайте разберем, какие факторы станут определяющими в ближайшие годы.

Комфорт сотрудников: офис как инструмент HR

Для офисных арендаторов офис перестал быть просто помещением с рабочими местами. Сегодня это инструмент HR-бренда, который помогает привлекать и удерживать сотрудников.

Компании обращают внимание на:

• планировки с гибкими рабочими зонами, коворкингами и lounge-пространствами;
• наличие спортивной инфраструктуры, кафе и сервисов;
• качество внутреннего климата — вентиляцию, акустику, освещенность.

В условиях конкуренции за кадры офис должен быть не просто удобным, а вдохновляющим. Девелоперы, которые игнорируют эту тенденцию, рискуют остаться с пустующими площадями.

Энергоэффективность и расходы на эксплуатацию

Арендаторов все меньше интересует только ставка аренды. Их волнует совокупная стоимость владения — то, сколько реально стоит работа в помещении.

Расходы на отопление, электроэнергию и кондиционирование могут составлять до 40% бюджета компании. Поэтому спрос растет на здания с:

• энергоэффективными фасадами;
• современными системами вентиляции и климат-контроля;
• автоматизированными системами управления энергопотреблением.

Для арендаторов это не просто тренд, а способ экономии. Для девелоперов — важное конкурентное преимущество.

Цифровизация: управление через смартфон

В 2025 году умные здания перестали быть фантастикой. Арендаторы ожидают:

• доступ в офис по мобильному приложению;
• возможность бронировать переговорные онлайн;
• контроль микроклимата через смартфон;
• прозрачные отчеты по коммунальным расходам.

BIM и цифровые двойники позволяют управлять зданием на новом уровне. Но важно не только внедрить технологии, а сделать их удобными для конечного пользователя.

Локация и транспортная доступность

Даже в эпоху гибридной работы остается важным вопрос: как добираться?

Арендаторы все чаще требуют:

• удобный доступ к метро и магистралям;
• парковки для сотрудников и клиентов;
• велоинфраструктуру;
• близость к жилым кварталам и сервисам.

Локация формирует не только привлекательность объекта, но и его экономику: пустые площади в «неудобных» районах уже становятся нормой.

Безопасность и надежность

Арендаторов заботит не только охрана. Под безопасностью они понимают:

• устойчивые инженерные системы;
• пожарную защиту;
• резервное электроснабжение;
• кибербезопасность в умных зданиях.

Для бизнеса простой даже на несколько часов может стоить огромных денег, поэтому надежность стала критерием номер один.

Гибкость аренды и планировок

Ситуация в экономике меняется быстро, компании не хотят «привязываться» на годы к неподходящим площадям. Поэтому в 2025 году растет спрос на:

• гибкие арендные условия (короткие контракты, возможность расширения или сокращения площади);
• трансформируемые планировки (open space, зоны для проектных команд, коворкинг).

Здания, где это невозможно, проигрывают в конкуренции.

Экологичность и ESG

Тема устойчивого развития перестала быть уделом крупных корпораций. Все больше арендаторов обращают внимание на:

• сертификацию зданий (BREEAM, LEED, Green Zoom;
• использование экологичных материалов;
• системы утилизации отходов;
• зеленые зоны для сотрудников.

Это важно не только для имиджа, но и для здоровья людей.

Складская недвижимость: новые требования

Логистика в 2025 году требует совершенно других стандартов:

• высокие потолки (12–15 метров);
• полы повышенной прочности;
• широкие зоны разгрузки;
• автоматизированные стеллажи и роботизированные системы.

Арендаторы — операторы e-commerce и ретейла — не готовы мириться со складами «вчерашнего дня». Им нужны современные комплексы, а значит, инвесторы должны закладывать эти требования еще в проекте.

Торговые площади: от шопинга к опыту

Для арендаторов в ретейле важен не просто метраж. Торговые центры становятся местом опыта и досуга. Арендаторы требуют:

• грамотного зонирования;
• зон отдыха и развлечений;
• технологических решений (цифровая навигация, AR/VR).

Девелопер, который не учитывает эти тенденции, рискует получить пустующие торговые ряды.

Сервис как фактор успеха

Арендаторы ждут не только квадратные метры, но и сервис:

• клининг;
• техподдержка 24/7;
• IT-инфраструктура;
• единая диспетчеризация.

По сути, здание становится не объектом, а платформой для бизнеса арендатора.

Кейсы: когда требования арендаторов меняют рынок

Офис: от open space к гибридной модели

Несколько лет назад крупная IT-компания арендовала в Москве классический open space на 5000 м². Первое время это работало: просторные залы, удобные переговорные. Но с ростом удаленной работы и переходом на гибридную модель сотрудники начали жаловаться на шум и нехватку небольших тихих комнат.

Компания пересмотрела стратегию и выбрала новый офис в бизнес-центре, где планировка позволяла легко делить пространство. Здесь появились коворкинг-зоны, переговорные на 2–4 человека, лаундж-зоны для неформальных встреч.

Вывод: арендаторы хотят гибкости и готовности объекта подстраиваться под меняющиеся форматы работы. Именно такие решения проектирует «Северстрой» — с учетом сценариев будущего использования.

Склад: скорость и высота как ключевые факторы

Оператор e-commerce арендовал в Подмосковье склад, построенный по старым стандартам: потолки — 8 метров, минимальная зона разгрузки. Через год стало ясно, что мощности не хватает. Современные стеллажи и автоматизированные системы просто не помещались.

Компания переехала в новый комплекс — с потолками 14 метров и усиленными полами. Затраты на аренду выросли, но складская логистика стала эффективнее на 25%.

Вывод: арендаторы готовы платить больше, если склад отвечает требованиям роботизации и современной логистики. Это сигнал девелоперам: экономить на параметрах «коробки» — значит терять клиентов.

Торговый центр: ставка на досуг

Один из региональных торговых центров был построен по классической схеме: магазины вдоль длинных коридоров, без развлечений и зон отдыха. В первые годы поток был стабильным, но позже арендаторы начали уходить — люди все чаще выбирали новые ТРЦ с кинотеатрами, детскими центрами и ресторанами.

В результате собственникам пришлось инвестировать в реконструкцию: добавить фуд-корт, кидс-зону и зоны отдыха. Только после этого арендаторы вернулись.

Вывод: для ретейла в 2025 году опыт покупателя важнее метража. Девелопер, который учитывает это заранее, выигрывает.

Общие уроки

1. Гибкость — ключ к долгосрочной аренде.
2. Технологии и инженерия — решают не только для инвестора, но и для арендатора.
3. Комфорт сотрудников и клиентов — фактор, напрямую влияющий на бизнес.
4. Экономия на этапе проекта часто оборачивается потерей дохода в будущем.

Роль подрядчика

Истории показывают: арендаторы все чаще диктуют требования, и девелопер должен их учитывать. Но сделать это можно только с помощью подрядчика, который умеет проектировать объекты «под арендатора».

«Северстрой» строит именно так:

• анализирует будущих арендаторов еще на стадии концепции;
• предлагает гибкие планировочные решения;
• внедряет инженерные системы, которые снижают расходы;
• учитывает ESG и цифровизацию как стандарт.

Такой подход снижает риск простоев и делает объект востребованным долгие годы.

Итог: инвестор должен думать как арендатор

Рынок коммерческой недвижимости меняется: арендаторы диктуют правила игры. Успешные проекты 2025 года — это не только выгодные для инвестора объекты, но и удобные для арендатора пространства.

Здесь и появляется роль профессиональных подрядчиков. Например, «Северстрой» помогает девелоперам строить объекты, которые востребованы арендаторами. Компания учитывает современные стандарты — от энергоэффективных инженерных систем до гибких планировок и цифровых технологий. Такой подход позволяет заказчикам не просто вложить деньги, а создать объект, который будет приносить доход долгие годы.

РЕКЛАМА: ООО «СЕВЕРСТРОЙ», 5038144882