Падение продаж новостроек, запредельно дорогая рыночная ипотека и ограниченность льготных кредитов заставляют власти задуматься о стимулировании спроса. А банки тем временем уже начали снижать ставки. И все равно очень немногие могут позволить себе сегодня купить жилье. Рассказываем, когда и при каких условиях в Россию вернется доступная ипотека.
На фоне низких продаж в правительстве задумались о расширении программы семейной ипотеки под 6%. В частности, ее могут распространить на семьи с одним ребенком до 18 лет, а не до шести лет включительно, как сейчас. Также сегодня кредит под 6% могут оформить семьи как минимум с двумя несовершеннолетними детьми, проживающие в городах численностью до 50 тысяч человек или в регионах с низкими объемами строительства. Кроме того, предложение доступно, если у одного ребенка установлена инвалидность.
В Минфине тем временем прорабатывают вопрос расширения семейной ипотеки на вторичное жилье для отдельных категорий граждан. Правда, неясно, идет ли речь о семьях с одним ребенком до 18 лет.
В декабре 2024 года президент поручал правительству распространить семейную ипотеку со ставкой до 6% на «вторичку» в населенных пунктах с недостаточным объемом жилищного строительства.
По оценкам Банка России, с 2020 по 2024 год цены на жилье выросли почти вдвое и сегодня продолжают держаться на высоком уровне. При этом ударом для рынка стала отмена массовой льготной ипотеки. С 1 июля 2024 года перестала действовать программа с господдержкой, по которой можно было купить жилье под 8% годовых. Семейную ипотеку также сильно ограничили.
С другой стороны, на рыночную ситуацию повлиял рост ключевой ставки до рекордного 21%. В ответ банки подняли рыночные ставки по ипотеке — к концу 2024 года они доходили до 22–39% — и ужесточили требования к заемщикам. Некоторые кредитные организации даже увеличили размер первого взноса до 40–50%, чтобы сократить риски и получить более надежных и платежеспособных клиентов.
В итоге продажи жилья стали активно падать. По данным компании «Яндекс Недвижимость», в прошлом году в новостройках крупнейших городов России было продано около 287,2 тыс. квартир по договорам долевого участия (ДДУ) — это на 25% меньше, чем годом ранее. Эксперты допускают, что в 2025 году число сделок сократится еще примерно на 20%.
Во-первых, Банк России с 1 марта смягчил требования к выдаче ипотеки. В частности, были снижены надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с первым взносом более 20%. Новые правила касаются заемщиков с долговой нагрузкой (соотношение между средними платежами по всем займам человека и его среднемесячным доходом) менее 70%. В ЦБ уточнили, что такое решение приняли, учитывая сокращение дисбаланса на рынке недвижимости.
«С решением ЦБ о снижении надбавки по коэффициентам риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом более 20% банки будут использовать меньше капитала при выдаче жилищных кредитов. Это позволит повысить привлекательность таких продуктов для кредиторов, а значит, и их готовность работать с ипотекой», — пояснили в Институте развития ДОМ.РФ. За счет этого получится создать условия, при которых банки снизят комиссии за выдачи и повысят доступность ипотеки — особенно по льготным программам.
Тем временем рыночная ипотека уже начала дешеветь: крупные банки стали снижать ставки. В частности, с 4 марта Сбербанк опустил базовые ставки по ипотеке на собственном сервисе «Домклик» на 1–1,5 процентных пункта, а ВТБ снизил ставки по комбинированной ипотеке (когда часть суммы выдается по льготной ставке, а остаток — по рыночной).
В этом смысле особых послаблений от банков ждать не стоит, считает ипотечный брокер Елена Молокова. Политика ЦБ в этом отношении направлена на то, чтобы не допустить чрезмерной закредитованности граждан, которая может привести к дефолту и росту числа банкротств, объясняет собеседница NEWS.ru.
Требования к заемщикам — это то, что будет корректироваться в самую последнюю очередь, считает старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Полина Гусятникова. «То есть сначала мы увидим снижение процентной ставки, и только после этого можно говорить о смягчении условий для желающих получить кредит», — объясняет она.
Закредитованность населения сейчас находится на очень высоком уровне. Многие имеют по два-три кредита, а долговая нагрузка составляет более 50% от дохода. При таких параметрах банки не будут с радостью одобрять новые займы, уверена Гусятникова.
Основатель сервиса «Кредчек» Эльман Мехтиев обращает внимание, что доходы населения не позволяют большей его части накопить на первоначальный взнос по ипотеке (30% и более), а его отсутствие делает выдачу ипотечных кредитов рискованной и для заемщиков, и для кредиторов (в случае дефолта заемщика стоимость жилья может быть недостаточной для погашения всей его задолженности. — NEWS.ru).
Проблему могла бы решить страховка, финансирование которой осуществляло бы государство. «На это государство потратит втрое меньше денег, чем на снижение процентной ставки», — говорит Мехтиев. Появление такого инструмента сделало бы ипотеку доступнее для россиян, уверен он.
К концу года (с учетом плавного снижения ключевой ставки) мы сможем увидеть ставки по ипотеке на уровне 20–22%, полагает Молокова. Резко снижать ставку ЦБ не будет, потому что в этом случае люди просто будут забирать деньги с депозитов и вкладывать их в недвижимость, что приведет к обратному результату, то есть росту спроса и, соответственно, снижению доступности жилья, поясняет она.
По мнению главы направления анализа банковской деятельности аналитического центра университета «Синергия» Антона Рогачевского, ипотека станет доступной при условии снижения ключевой ставки до 10–12%.
«Логика простая: чем ниже ключевая ставка, тем дешевле кредиты для банков; чем дешевле кредиты для банков, тем дешевле кредиты для их клиентов», — объясняет эксперт. Многое будет зависеть и от стабилизации макроэкономической среды. Увеличение кредитоспособности покупателей и снижение инфляционных рисков послужит банкам сигналом к смягчению своих «внутренних барьеров», говорит эксперт.
Кроме того, банки будут «опираться» на рынок недвижимости. «Постоянный неконтролируемый рост цен на жилье заставляет их сильнее закручивать гайки при оценке заемщиков. Поэтому следует достичь некой стабильности в сфере недвижимости», — рассуждает Рогачевский. Последнего пытается добиться и Минстрой, обещая застройщикам новые меры поддержки.
«Расширение семейной ипотеки поможет сдуть пузырь неликвидного городского жилья плавно, чтобы не дать ему „рвануть“. Глобально это, конечно, не решит проблему, но немного сдержит последствия», — говорит в беседе с NEWS.ru основатель девелоперской компании «ТОННЭКС ГРУП» Василий Лавров.
По мнению Рогачевского, распространение льготной (семейной) ипотеки на семьи с одним ребенком приведет к росту стоимости жилья. «В этом нет никаких сомнений», — утверждает эксперт.
При этом Елена Молокова не верит, что условия семейной ипотеки сильно упростят. «Действительно, рождаемость и демография на первом месте, но таким крупным регионам, как Москва и Санкт-Петербург, вряд ли удастся получить льготные условия. Скорее всего, послабления будут касаться либо вновь присоединенных, либо особо пострадавших территорий, таких как Курская область и другие», — допускает эксперт.
Читайте также:
Минстрой придумал, как сделать жилье доступным: сколько оно будет стоить
Строительство жилья в РФ рухнуло: ждать ли кризиса и взлета цен
Рост цен на жилье угрожает сделать покупку квартир в России невозможной
Цены на квартиры в России обрушатся в 2025 году? Честные ответы эксперта
