Высокие ипотечные ставки сделали покупку жилья для многих россиян невозможной. Часть экспертов полагают, что сферу недвижимости ждут нелегкие годы. В то же время крупные девелоперы продолжают работать и даже продают свои объекты. Как это возможно, что будет с рынком дальше, ждать ли падения цен на жилье и главное — покупать квартиры сейчас или чуть позже, в интервью NEWS.ru рассказала инвестор Ксения Аверс.
— Каким вы видите будущее рынка недвижимости в России в ближайшие год-два?
— Оно выглядит нормальным. Какой-то глобальной катастрофы при текущей ситуации я не вижу, несмотря на то, что уже полтора года нам обещают, что вот-вот все обвалится. Единственное, что может спровоцировать крах, это банкротство какого-то крупного застройщика, в частности ходят слухи про «Самолет», но я не думаю, что им дадут обанкротиться. Строительная отрасль — одна из ведущих в экономике России, и ей не позволят сложиться как карточному домику: до последнего будут всех спасать и все будет нормально.
— Еще в преддверии отмены льготной ипотеки некоторые эксперты высказывали предположение, что цены на жилье в России могут рухнуть. Пока мы этого не видим. В теории возможен ли такой сценарий?
— Никаких предпосылок к обрушению цен на недвижимость я не вижу. Сейчас объясню почему. Да, массовую льготную ипотеку отменили, но осталась семейная ипотека. Этот будет уже не тот объем, что раньше, но тем не менее. Продажи до нуля не упали и не упадут. Второе — объемы строительства и ввода жилья тоже падают. Сейчас вводится в эксплуатацию только то, что было «заложено» еще до СВО, а после новые проекты начали сворачивать. И если сейчас нам кажется, что жилья много, то чуть позже мы почувствуем его дефицит.
Новых строек нет, особенно в сегменте «комфорт». А вот с элитной недвижимостью все хорошо, там цены как росли, так и продолжают расти. Но на жилье классов «комфорт» и «бизнес» у нас будет очень большой дефицит. Это связано в том числе и с проблемой наличия комплектующих — например, с лифтами, оборудованием для кондиционирования дома, очистительными приборами. Технику хорошего качества и поставлять неоткуда, и обслуживать некому. Отсюда и сложности.
— Но что будет тогда со спросом?
— В глобальном плане спрос на недвижимость все равно сохранится, в том числе за счет тех людей, которые покупают жилье за наличные, а не только в ипотеку. Это в том числе россияне, вернувшиеся из-за границы, у которых все хорошо с бюджетом. Все равно движение на рынке жилья есть, и оно не остановится. Но при этом объемы строительства сокращаются, и вывод на рынок нового жилья тоже будет сокращаться. В принципе, это дает нам некий баланс в условиях снижения объема ипотечных выдач.
Основной закон экономики — баланс спроса и предложения, это то, что влияет на цену. И в этом смысле у нас перекосов нет, поэтому и цены держатся, они лишь незначительно идут вниз, но в целом обвалиться им никто не даст. Некоторые застройщики уже сейчас строят себе в минус. Объясню почему.
В ценах на квартиры в домах, которое проектировались три-четыре года назад, был заложен совершенно другой курс валют. А мы знаем, что часть комплектующих, материалов, отделки — это все-таки импортная история. Рубль упал, зарплаты, наоборот, выросли, и себестоимость строительства, условно, увеличилась вдвое. Получается, что рост себестоимости не «съел» маржу и прибыль застройщиков, но заставил некоторых уйти в минус. Поэтому глобально снижать цены они не будут.
Это возможно только в отношении каких-то новых проектов, строящихся как экономкласс, а продающихся по цене «комфорта». Тогда девелопер может предложить покупателю «скидку». На подобные уловки сейчас идут многие. Конечно, не очень красиво, но застройщики выживают как могут.
— Золотые годы льготной ипотеки ушли. Но люди, нуждающиеся в этом жилье, остались. Что посоветуете им? Можно ли сейчас покупать квартиру? Или лучше все-таки дождаться «лучших времен»?
— Тем, кто не подходит под условия семейной ипотеки, брать кредит по рыночным ставкам ни в коем случае не надо. В этом нет экономического смысла. Единственное исключение — когда человек понимает, что в купленной квартире он будет жить следующие 20 лет, никуда не переедет, ничего не будет продавать, в чем я сильно сомневаюсь. Тогда можно взять субсидированную ипотеку от застройщика. Да, застройщик при этом повышает стоимость квартиры, но ставка по ипотеке снижается.
Есть даже программы со ставками под 12–15%. Но если заемщику потом понадобится продать такую квартиру, он сделает это себе в минус. Гораздо выгоднее сегодня снимать какое-то жилье, а деньги, отложенные на первый взнос, либо положить на вклад, чтобы они приносили процентный доход, либо вложить в облигации федерального займа с коротким сроком погашения. Либо вообще купить криптовалюту, если, конечно, человек в этом разбирается, и приумножить свой первоначальный взнос. Рано или поздно ипотечные ставки начнут снижаться. Поэтому лучше подождать.
— Почему Россия не пошла по китайскому пути? Проблема нераспроданного жилья, с которой столкнулся Китай, привела там к падению цен на недвижимость. А у нас до сих пор тишина... Или сокращение спроса не такое сильное, как могло бы быть?
— В Китае была целая программа переселения жителей сельской местности в города. Но люди не хотят туда ехать. Те, кто живут на своей земле, имеют с этой земли доход и имеют некий уровень комфорта. В маленькие квартирки в городах переезжать им не нужно. Формат «человейников» скоро не нужен будет и у нас. «Человейники» первые начнут дешеветь.
То есть общего обвала не будет, но квартиры в отдельных районах, комплексах будут дешеветь. Представьте себе фасадную «сталинку» в центре города с высокими потолками, монолитными перекрытиями. У дома великолепное расположение, большие площади квартир, отличные планировки. Такое жилье дешеветь не будет.
И возьмем жилой комплекс в одном из самых отдаленных районов города, условно посреди поля. Такой вот «человейник», состоящий из нескольких домов, которые выглядят все одинаково, с маленькими площадями, в ужасном качестве «эконома», с низкой шумоизоляцией, плохой инфраструктурой. Вот это первое, что будет падать в цене. Покупатель не дурак, и он либо выберет более комфортную жизнь в малоэтажном доме, либо переберется ближе к центру, либо будет искать другие варианты.
— А что будет в этом случае с ценами на вторичное жилье?
— Если семейную ипотеку распространят на вторичное жилье (о чем в конце прошлого года говорил президент Владимир Путин), то вторичка начнет расти в цене, и будет неважно, подходит она под программу или нет. Это уже вообще другой разговор. Просто сам факт одобрения льготной ипотеки хотя бы на бумаге даст толчок к росту стоимости вторички. Если все это согласуют, прекрасное время наступит для тех, кто давно хотел продать свое старое жилье и переехать в новостройку.
— Часть аналитиков говорят, что нас ждет «турецкий сценарий». Что происходит в Турции?
— Спасаясь от высокой инфляции, люди побежали вкладывать свои деньги в недвижимость. В результате цены на нее выросли до космических уровней, в два-три раза. На этом фоне в надежде заработать в Турцию побежали инвесторы из других стран и тем самым только ускорили рост цен, то есть создали бешеный спрос. И теперь никто из местных не может позволить себе квартиру, они просто столько не зарабатывают. С другой стороны, инвесторы не хотят терять вложенные деньги, поэтому все держат цену: сидят и просто ждут, сдают жилье в аренду.
Мы скорее пошли по турецкому сценарию, и в Россию тоже могли бы прийти зарубежные инвесторы, если бы не напряженная политическая обстановка. И у нас цены на недвижимость держатся из-за дикой инфляции, и никто не хочет избавляться от нее. Ну получат они деньги, а что с ними потом делать? Через год покупательная способность этих средств снизится на 30%, через два года — на 60%, через три — они обесценятся.
Если, к примеру, сегодня квартира стоит 30 миллионов рублей, и это большая сумма, то через три года, с учетом падения рубля и инфляции, за те же деньги можно будет купить машину, но никак не квартиру. И все это понимают. Поэтому и цены на квартиры держатся, а глобального обвала просто не может быть. Если, конечно, не обанкротится какой-то крупный застройщик, чего, я надеюсь, не дадут сделать.
— В Минстрое недавно призвали застройщиков заморозить цены. Понятно, что это не приказ, а только просьба. На ваш взгляд, насколько такая заморозка возможна в нынешних условиях?
— Власти могут предлагать все что угодно, но застройщики всегда были хитрее. Формально заморозка возможна, но по факту любой девелопер сейчас может дать скидку. К примеру, если покупатель готов платить наличкой, он может идти к любому застройщику и получить скидку в 25–40%.
Но покупать квартиру в доме, который только начинает строиться, я бы не советовала, есть риски задержек и снижения качества. Платить надо либо за то, что сдается прямо сейчас, либо в течение ближайшего полугода, то есть там, где уже идет государственная приемка. И здесь можно и нужно просить скидки.
— Есть ли альтернатива у ипотеки?
— Сейчас очень много программ с рассрочкой, когда можно заплатить 10–20% от стоимости жилья в качестве первого взноса застройщику, а не банку и дальше платить, например, по 50–100 тысяч рублей в месяц. Иными словами, вместо аренды можно платить самому застройщику и через три года или пять лет (программы у всех разные) перейти на ипотеку. Застройки предлагают альтернативные программы, которые полностью заменяют ипотеку.
В этом смысле наши девелоперы стали перенимать опыт строительных компаний ОАЭ. В Эмиратах вообще всем всегда дают рассрочку без какого-либо одобрения на три, на пять, десять лет.
Я уверена, что подобная практика поддержит российский рынок и через два-три года он начнет восстанавливаться и цены опять будут расти. И все, кто инвестировал в недвижимость, останутся довольны. Любые другие способы сохранения сбережений в России, к сожалению, не работают.
Читайте также:
Новые правила выдачи ипотеки в 2025-м: какие кредиты станут недоступными
Как купить квартиру без ипотеки: составили список возможных вариантов
Пузырь из-за бешеной ипотеки: когда он лопнет, рухнут ли цены на жилье
