На рынке ипотечного кредитования уже сейчас могут назревать риски формирования «пузыря», так как темпы роста выдач очень высоки, и это может усыплять бдительность банков и заёмщиков. Об этом предупреждают аналитики Центробанка. С ними солидарны и другие эксперты, опрошенные News.ru.
Чем выше скорость кредитования, тем больше банки и заёмщики склонны не замечать риски бурного роста. На этом фоне банки всё сильнее ошибаются, одобряя кредиты заёмщикам, которые не получили бы их при других условиях. Об этом пишут аналитики департамента исследований и прогнозирования ЦБ в своей аналитической записке. Проблемы у банков формируются раньше, чем кредитный бум достигает пика, размеры шоков, которые могут свести бум к кризису, становятся всё меньшие по мере развития бума. К этим выводам в ЦБ пришли, изучив кредитный бум в 2005–2007 годах и в 2011–2013 годах.
Заключения экспертов регулятора можно применить и к нынешнему рынку ипотеки, следует из текста записки. Этот сегмент розничного кредитования сейчас развивается самыми быстрыми темпами среди других видов кредитования физлиц, говорится в материалах Центробанка и госкомпании ДОМ.РФ. Так, по данным последней, ипотека уже несколько месяцев бьёт рекорды по темпам выдач. К ноябрю ипотечный портфель банков превысил 6 трлн рублей, а темпы роста варьируются от 40 до 50% в среднем. На этом фоне снижались и ипотечные ставки. Однако с октября они снова стали расти.
«Согласны с выводами авторов исследования Банка России о наличии определённых типов рисков в ипотечном кредитовании. Прежде всего, они связаны с вовлечением в кредитование заёмщиков с небольшими или нестабильными доходами», — рассуждает директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков.
Для таких заёмщиков характерна более высокая долговая нагрузка (показатель PTI, payment-to-income, соотношение ежемесячного платежа к доходу), поясняет Волков. Кроме того, риски в ипотеке связаны со снижением первоначального взноса, добавляет эксперт. Сейчас банки охотно выдают потребительские кредиты (наличными) под залог жилья или же для первоначального взноса. Последний при этом у некоторых кредитных организаций может быть ниже 10% от цены жилья.
Ипотека с низким первоначальным взносом уже давно привлекает внимание Центробанка. Регулятор с нового года повышает коэффициенты риска по таким займам (со 150% до 200%), сообщали в ЦБ октябре. Низким для Банка России считается взнос менее 20% от цены недвижимости.
Нынешняя динамика рынка ипотеки является пиковой, и потенциал роста в данном сегменте за счёт качественных заёмщиков ограничен, рассуждает финансовый аналитик «БКС Премьер» Сергей Дейнека. Впрочем, пока нет опасных диспропорций в росте просроченной задолженности, даже с учётом темпов ипотечной экспансии, равно как и «пузыря» на этом рынке, отмечает он.
С 2015 года большинство банков повысили качество управления рисками при выдаче кредитов, добавляет Алексей Волков из НБКИ. Например, рост кредитования после 2014 года сопровождается снижением средней долговой нагрузки по всем сегментам заёмщиков, аргументирует эксперт.
Рост ипотеки в 2019 году окажется в пределах 13–15% в годовом выражении, и качество ипотечного портфеля в следующем году не испытает резкого ухудшения, прогнозирует Сергей Дейнека из «БКС Премьер».
