Дальнейший рост цен на новостройки в России не ударит по стройотрасли, а скорее, приведёт к увеличению прибыли строительных компаний. Об этом NEWS.ru заявила эксперт РЭУ им. Г. В. Плеханова Надежда Седова. Ранее экономисты сообщили СМИ, что в 2021 году стоимость квадратного метра в новостройках может вырасти на 10–12%. В Москве этот показатель составит 20%.
В текущем году средняя стоимость первичного жилья увеличилась примерно на 18% — в первую очередь из-за повышенного спроса, связанного с льготной ипотекой под 6,5% и девальвацией рубля.
По словам аналитиков, рост цен на жильё в 2021-м неизбежен: до конца следующего года стоимость квадратного метра на первичном рынке может вырасти на 6–8%. При этом со второй половины 2021-го увеличившиеся цены на жильё начнут падать.
Из-за высокого спроса на жилую недвижимость в 2020-м ожидается дефицит доступных к покупке квартир. Это, в свою очередь, может привести к годовой динамике роста цен в новостройках на уровне 10–12%, пишут «Известия».
Следите за развитием событий в нашем Телеграм-канале
Увеличение стоимости не ударит по стройотрасли, а скорее, приведёт к росту прибыли строительных компаний, так как повышение цен на строительные материалы будет меньше, чем рост цен на готовое жильё, говорит профессор кафедры национальной и региональной экономики РЭУ им. Г. В. Плеханова Надежда Седова.
Введение «государственной ипотеки» было призвано способствовать стимулированию развития отрасли в условиях кризиса и выполнило свою задачу, однако относительно низкая ставка (некоторые банки предлагают ипотеку даже под 6% в рамках господдержки) разогрела рынок, и пока нет оснований для стабилизации цен или их снижения.
Если ипотека с господдержкой останется до 1 июля следующего года (и правительство не пойдёт на прекращение, как просила Эльвира Набиуллина), то можно ожидать дальнейшего увеличения цен на 20–30% в 2021-м, соглашается она с подобными оценками. Притормозить этот процесс могут значительное падение темпов роста экономики, снижение цен на нефть, существенное сокращение реальных располагаемых доходов населения.
Какие есть выходы у отрасли при росте цен, чтобы не встать полностью? Почему отрасль должна встать? Если идёт рост цен, то, значит, есть спрос на новостройки, прибыль строительных компаний растёт. Если спрос сократится, то и цена будет падать. В целом поддержка отрасли государством оказана, и ожидать стагнации можно лишь в случае глобального снижения спроса на новостройки, — считает Седова.
Помимо таких факторов повышения цен, как льготная ипотека на «первичку», снижение ипотечных ставок на «вторичку» и уменьшение депозитных ставок, ещё немаловажную роль сыграло сокращение застройщиками количества вводимых объектов в связи с пандемией, что к концу 2020 года привело к дефициту первичного жилья, объясняет директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР Александр Диванов.
Повышение цен на жильё может привести к снижению спроса, особенно в условиях падения доходов населения, реализации большой части отложенного спроса в 2020 году и вероятной отмены льготной ипотечной ставки к середине 2021 года. В случае если спрос начнёт существенно снижаться, дальнейшая ситуация на рынке будет зависеть от поведения застройщиков— будут ли они наращивать объёмы и корректировать цены, чтобы обеспечить определённый уровень спроса, или продолжат снижать объёмы строительства, но при этом держать высокие цены.
Диваков считает, что в течение 2021 года стоимость жилья продолжит увеличиваться, однако темпы роста существенно замедлятся. По итогам следующего года мы ожидаем, что рост цен составит не более 5–7%, так как факторы, провоцировавшие спрос в 2020-м, уже практически полностью себя исчерпали, отметил он.
Рост цен продиктован спросом. Если люди продолжат покупать недвижимость при растущих ценах, то отрасль не встанет. Однако если спрос будет снижаться, то у застройщиков есть возможность нарастить объёмы ввода жилья без увеличения цен, а в каких-то моментах их даже снизить. За 2020 год у них появился запас маржинальности из-за увеличения цен, которым они могут управлять, — подчеркнул Диваков.
Что надо менять
Прежде всего стоит уточнить качество исходных данных и заявлений, сделанных на их основе. Большинство аналитиков темы «повсеместного и безудержного роста цен на жилье» не имеют данных, соответственно и представления о том, что происходит в масштабах страны. В лучшем случаем они имеют разного качества информацию о том, что происходит в их регионе, и большинство из них ориентируется на цены предложения, а не на реальные цифры продаж, замечает координатор экспертно-аналитического центра ВШЭ Алексей Поплавский.
В стране есть регионы, в которых рост цен минимален или вовсе отсутствует. В этой связи, корректно говорить о том, что цены на жилую недвижимость выросли в крупных агломерациях. Сейчас у нас есть реальные показатели по осенним месяцам, реальную картинку по итогам года нам удастся составить в начале 2021 года.
Ситуация, в которой предложение не успевает за спросом, повышает цены и поддерживает строительную отрасль в конкретный период времени. Если рост цен сопровождается падением реально располагаемых доходов населения, то это снижает доступность жилья, а это уже негативно влияет на экономику в целом. Если допускать «надувание ценовых пузырей» в такой обстановке, значит увеличивать риски обвала цен в будущих периодах. Резкое падение цен может и скорее всего приведет часть девелоперов к невозможности выполнения своих обязательств. В этом случае развитие отрасли замедлится.
По мнению Поплавского, рост и размер роста или снижения цен в первую очередь будет зависеть от действий регуляторов рынка на федеральном и региональном уровнях. А пока мы не наблюдаем консенсуса в оценках происходящего и соответственно в планах действий по стабилизации обстановки, говорит эксперт ВШЭ.
Специалист допускает, что цены в 2021 году могут как вырасти, так и снизиться. Для существенного роста цен, ни в номинальном, ни в реальном выражении предпосылок пока не видим. «Оптимизма» отдельных девелоперов, маркетологов и представителей агентств недвижимости относительно возможного в следующем году роста цен, существенно превышающего рост инфляции, мы пока не разделяем.
Будет правильно обращаться не к отрасли абстрактно, а конкретно к регуляторам, какие варианты действий есть у них, чтобы избежать больших потерь. На наш взгляд, будет правильно провести оценку ситуации в разрезе каждого из регионов и адресно настраивать меры поддержки, включая регулирования ипотечных ставок. Под конкретной ситуацией мы подразумеваем соотношение спроса и предложения, уровень доходов населения. Какие-то регионы нуждаются в больше поддержке, какие-то в меньшей, - подчеркнул Поплавский.
Наиболее действенным инструментом для увеличения объемов и качества строительства, для снижения рисков необоснованного роста цен станет развитие конкуренции в среде девелоперов жилья, уверена заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная.
В текущий момент, на рынке есть большой дисбаланс в возможностях входа и условиях работы. Крупные игроки получают порой очень неконкурентные преимущества. Важно сокращать разрыв в этих возможностях, поддерживать развитие средних и небольших компаний. Большую роль в этом сценарии будет играть развитие института проектного финансирования. Чем больше банков, включая их региональные отделения, будут заходить на этот рынок, тем больше девелоперов получит возможность получить стабильное финансирование своих проектов.
Также, стоит отметить, что себестоимость строительства отличается в регионах РФ не очень значительно, добавляет экономистка. В крупных агломерациях, на итоговую стоимость квадратного метра наиболее существенное влияние оказывает стоимость «входного билета» - затраты, связанные с приобретением участка, получением всех необходимых для строительства документов. Чем больше земельных участков будет вовлечено в оборот, тем доступнее вход на рынок для инвесторов.