В 2019 году российский рынок ипотечного кредитования едва ли сохранится в своём нынешнем виде. Ожидаемые перемены связаны, прежде всего, с озабоченностью Центробанка растущим числом займов со стартовым взносом менее 20%. Регулятор может повысить с 1 января со 150% до 200% коэффициент риска для таких кредитов, сообщила директор департамента финансовой стабильности ЦБ РФ Елизавета Данилова. По её словам, ЦБ проводит обследование банков и видит, что на протяжении последних кварталов больше 40% выдач ипотечных ссуд приходится на кредиты с соотношением долга к первоначальному взносу в 80%.
Ставки растут
Сейчас, по статистике, на сделки с ипотекой с первоначальным взносом до 20% приходится порядка 35−40% от общего количества договоров, а со взносом до 10% — менее 5% договоров. Кредиты с высоким соотношением кредит/залог чреваты неприятностями как для заёмщиков, так и для банков. Во избежание серьёзных проблем Банк России установил по ипотечным кредитам, предоставленным после 1 января 2018 года в рублях с первоначальным взносом менее 20%, коэффициент риска 150%. По предоставленным же после 1 января 2018 года в рублях с первоначальным взносом менее 10% установлен коэффициент риска 300%. Регулятор не исключает, что в России может возникнуть кредитный пузырь, подобный тому, что спровоцировал обвал ипотечного рынка в США и последовавший мировой кризис 2008 года.
В целом ситуация не располагает к оптимизму. Средневзвешенная ставка по выданной ипотеке в июле увеличилась впервые с января 2018 года — до 9,57%, хотя в 2017 году составляла 11,5%. Вместе с тем за семь месяцев россияне оформили 785 тысяч кредитов на 1,5 трлн рублей, что почти на 70% превышает прошлогодний показатель. По прогнозам, объём ипотечного кредитования будет и дальше расти и по итогам года достигнет отметки в 2,7−2,8 трлн рублей. Однако, в 2019 году ожидается перелом, обусловленный несколькими взаимосвязанными обстоятельствами. Прежде всего — валютными колебаниями и двумя пакетами американских санкций (от 27 августа и осенним), особенно если они ударят по крупнейшим российским банкам — Сбербанку, ВТБ, ВЭБу и Промсвязьбанку. В таком случае ставкам по ипотеке не избежать повышения, причём резкого.
«Майский указ» — не указ
Напомним, «майский указ» президента предписывает государству обеспечить россиян доступным жильём, в том числе за счёт снижения ставок. В документе закреплено положение, согласно которому в России ежегодно будет строиться 120 млн кв. м жилья, а ипотека выдаваться под 8% годовых. Однако уже в августе ряд банков стали пересматривать условия по данным программам.
Следите за развитием событий в нашем Телеграм-канале
Очевидно, что низкий уровень доходов в регионах практически исключает возможность эффективного накопления средств. В российской провинции доля граждан, привлекающих кредит с минимальным первоначальным взносом, может достигать 35−45% от общего числа покупателей в проекте, подсчитали в «Метриум Групп». Ипотека без первоначального взноса, как отмечают эксперты, сегодня очень популярна, но соответствующих банковских программ немного. Минимальный взнос, который чаще всего требуют банки, 15% стоимости жилья.
Алексей Зубец, проректор Финансового университета при Правительстве РФ:
За последнее время доля ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом значительно увеличилась. С одной стороны, в экономике нарастают риски торможения, с другой, возникают риски, связанные с валютными колебаниями, плюс инфляционные. В этой связи ЦБ склонен к их минимизации в системе ипотечного кредитования. Особенно с учётом того, что за последний год она разрослась и банки раздали большое количество кредитов, в том числе и по льготным ставкам. Плюс ко всему, Банк России, скорее всего, будет рассматривать вопрос о повышении учётной ставки. Отсюда — вопрос о сумме средств, которую кредитно-финансовые организации могут расходовать на ипотечное кредитование, и отсюда же опасения нарастающих рисков в ипотечной системе. ЦБ стремится избежать кризиса на этом рынке, избежать крахов. Мы прекрасно помним, как ЦБ вкачивал десятки миллиардов долларов в спасаемые банки. Так что речь идёт о некой подготовке к кризису, который можно ожидать в течение года-полутора в связи с коррекцией мирового сырьевого цикла и который неизбежно отразится на российской экономике.
