Большинство россиян считают, что продажа квартиры начинается с размещения объявления и поиска покупателя. Но это не совсем так. Главное — собрать все необходимые документы. Председатель комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей Гаврилов рассказал NEWS.ru, как самостоятельно продать квартиру, без риелтора, и почему Росреестр может отказать в сделке.
По словам Гаврилова, если спросить любого желающего продать жилье — что нужно для успешной реализации недвижимости, то ответ будет таким: сначала следует разместить объявление с красивыми фотокарточками объекта и найти покупателя. Либо нужно обратиться в агентство недвижимости или к риелтору, чтобы они все сделали за владельца. Но это не совсем так, подчеркнул депутат.
«В первую очередь нужно собрать пакет документов. Это по силам каждому. Более того, часть документов вправе получить только владелец квартиры. Но лучше проконсультироваться у нотариуса, так как у большинства бумаг есть „срок жизни“. Если действовать наугад, можно оказаться в ситуации, когда придется запрашивать что-то повторно», — рассказал Гаврилов.
По мнению депутата, если заранее не привести в порядок основную массу документов, то на стадии продажи может выясниться, что нужно найти дальних родственников, обладающих правами на квартиру. Гаврилов отметил, что осложнить «расставание» с жильем может неоформленная перепланировка или необходимость переделать ремонт для соответствующей регистрации. Собеседник добавил, что в ходе подготовки пакета документов иногда «теряется» какая-нибудь выписка или план.
«Если не решить все вопросы с документами заранее, то сделка может сорваться. При таком раскладе либо Росреестр может в ней отказать, либо покупатель не станет ждать и найдет себе другой вариант, где все как следует подготовлено», — заявил Гаврилов.
Для продажи квартиры, во-первых, необходимо предоставить паспорт гражданина РФ или другой документ собственника (свидетельство о рождении, паспорт иностранного гражданина), напомнил Гаврилов. Кроме того, требуются бумаги, на основании которых возникло право собственности (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, договор участия в долевом строительстве, договор мены и др.), полная выписка из ЕГРН, чтобы покупатель убедился в отсутствии арестов и запретов на регистрацию сделки и узнал, есть ли обременения, добавил депутат.
«Нужно предоставить брачный договор или согласие супруги или супруга на продажу, если жилье приобретено в браке, а также техпаспорт, содержащий технические характеристики квартиры и подробный графический план. Из него будет понятно, была ли проведена перепланировка или нет. Техпаспорт также нужен для получения разрешения от органов опеки и попечительства, если несовершеннолетний покупатель планирует оформить ипотеку. Необходимо предоставить доверенность, если на сделке участвует представитель собственника», — отметил Гаврилов.
Он также подчеркнул, что нужны справка об отсутствии долгов по коммуналке и расширенная выписка из домовой книги, чтобы покупатель и банк убедились в том, что в квартире никто не прописан.
«Вероятно, понадобятся справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. При оформлении сделки в банке с подключением сервисов электронной регистрации и безопасных расчетов также может потребоваться СНИЛС», — отметил парламентарий.
Если жилье или его часть принадлежит несовершеннолетнему лицу, то при совершении сделок нужно согласие органов опеки и попечительства. Они следят за тем, чтобы дети не остались без места жительства и чтобы условия на новом месте были не хуже, чем на старом, рассказал Гаврилов. Опека может не одобрить сделку, если условия жизни ребенка ухудшаются (уменьшается площадь жилья, не соответствует нормативам, а также ряд других оснований). Несовершеннолетний должен быть быстро зарегистрирован в новой квартире, он не может находиться без места жительства, напомнил парламентарий.
«Список документов для продажи квартиры, где среди собственников есть несовершеннолетний, может быть расширен (если ребенок не достиг 14 лет). В этом случае дополнительно потребуются: паспорт официального представителя или опекуна, документ, подтверждающий полномочия представителя, свидетельство о рождении ребенка, а также разрешение органов опеки на распоряжение имуществом», — добавил Гаврилов.
Собственник в возрасте от 14 до 18 лет может участвовать в сделке самостоятельно, заявил Гаврилов. Но для этого понадобится письменное разрешение законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей) и органов опеки, уточнил он.
«Исключение — эмансипированные несовершеннолетние, но подобные случаи редки, их нужно перепроверять. По сути, это дети, приравненные ко взрослым. Такой статус можно получить после 16 лет, предоставив доказательства. Ими являются трудовой договор, свидетельство о ведении предпринимательской деятельности, вступлении в брак или регистрации в ЕГРИП», — объяснил Гаврилов.
По его словам, эмансипированные дети могут заключать любые сделки без участия и согласия взрослых, в том числе и продавать свою недвижимость. Согласие органов опеки или законных представителей тоже не потребуется.
Если семья хочет продать квартиру, приобретенную в браке, то следует помнить, что имущество принадлежит супругам поровну (дом, квартира, дача, земельные участки, автомобили, предметы искусства, техника и суммы денег на банковских счетах), отметил Гаврилов. Парламентарий подчеркнул, что «продать что-либо из совместно нажитого имущества невозможно без согласия второго супруга».
«Потребуется нотариально заверенное согласие мужа или жены на сделку. Исключение составляет подаренное или унаследованное имущество, им собственник распоряжается единолично. Правило распоряжения совместно нажитым имуществом супругов не работает, если они заключали брачный договор, который устанавливает другой режим владения», — рассказал Гаврилов.
По его словам, если квартира или дом принадлежит нескольким собственникам, например родственникам, то при продаже части долевой собственности у совладельцев есть приоритетное право покупки. Они должны письменно от него отказаться, чтобы в будущем сделка не была оспорена в связи с тем, что их право не учли.
Депутат напомнил, что владелец должен лично присутствовать во время сделки по продаже своей квартиры и подписывать договор купли-продажи. Если по причине болезни, срочного отъезда или любому другому уважительному поводу он не может этого сделать, то оставляет доверенность супругу, близкому родственнику, другу, поверенному, объяснил Гаврилов. Собеседник также сообщил, что перед продажей квартиры необходимо погасить все долги, включая ЖКУ.
«Покупатель может попросить документы, подтверждающие, что у продавца нет соответствующих обязательств, посредством выписки о состоянии лицевого счета. Ее можно получить в МФЦ, ТСЖ, управляющей компании, а также на портале «Госуслуги», — заявил Гаврилов.
Если речь идет об ипотеке, то к сделке подключается банк. Его сотрудники убедятся, что недвижимость «по документам чистая», заявил Гаврилов. Финансовые организации чаще всего запрашивают предварительный договор купли-продажи и расписку о получении первоначального взноса, техпаспорт БТИ (ему должно быть не более пяти лет), а также выписку из домовой книги, добавил депутат.
«Также может понадобиться свидетельство о рождении ребенка и разрешение органов опеки, если при этом используется маткапитал. Если квартиру купили в браке, то потребуются нотариальное согласие супруга или брачный договор, доверенность, если продавец лично не сможет присутствовать на сделке. В некоторых банках можно приобрести квартиру в ипотеку, которая находится в залоге у кредитной организации», — подчеркнул Гаврилов.
Собеседник отметил, что такую сделку регистрирует Росреестр. Перед ней покупатель вправе попросить у продавца справку о закрытии задолженности по ипотеке, если квартиру купили на кредитные средства, или согласие банка на сделку, если жилье до сих пор под обременением.
«Кроме того, покупатель может попросить у продавца документ об отсутствии задолженности перед фондом капремонта, кадастровый паспорт на объект недвижимости и справку из Соцфонда РФ об остатке материнского капитала. Продавец не обязан предъявлять эти документы, но у покупателя есть право не вступать в сделку без уверенности в ее чистоте», — подытожил Гаврилов.
Читайте также:
Юрист рассказал, как дело о взятке изменит жизнь Арашукова
В Союзмолоке ответили на слухи о дефиците сливочного масла
Юрист раскрыл, можно ли «разобраться по-мужски» по закону
Россиянам рассказали, почему отдых в Дубае может стать очень опасным
