ROI на стройке: как считать окупаемость коммерческой недвижимости в 2025-м

Недвижимость 20 октября, 2025 / 17:30

Erid: 2W5zFK6xeCg

Введение: от квадратных метров к инвестиционным метрикам

В 2025 году рынок коммерческой недвижимости в России все активнее смещается от «строительства ради строительства» к инвестиционному мышлению. Девелоперы и собственники уже не ограничиваются расчетом стоимости квадратного метра — в центре внимания оказываются окупаемость проекта (ROI), скорость возврата вложений и стабильность денежных потоков.

При этом строительные затраты растут, а требования арендаторов и инвесторов становятся жестче. Чтобы успешно конкурировать, важно уметь считать ROI грамотно — еще на этапе проектирования.

Что такое ROI в строительстве

ROI (Return on Investment) — это показатель, который отражает эффективность вложений. В простейшей формуле: для строительства коммерческой недвижимости ROI показывает, сколько процентов прибыли инвестор получает от вложенных средств в год.

Но важно: в 2025 году «чистый доход» включает не только аренду, но и расходы на эксплуатацию, цифровизацию, ESG-компоненты и налоги, а инвестиции — не только стройку, но и проектирование, согласования и ввод в эксплуатацию.

Как считать ROI: пошаговый подход

1. Определяем инвестиции

  • Покупка или аренда земли.
  • Проектирование и изыскания.
  • Строительные работы.
  • Инженерные системы.
  • Цифровая инфраструктура (BIM, системы управления зданием).
  • Затраты на ввод в эксплуатацию и маркетинг.

Важно учитывать всю сумму до запуска аренды или продаж.

2. Рассчитываем чистый операционный доход (NOI)

NOI = Валовой доход от аренды − Операционные расходы.

Сюда входят:

  • эксплуатационные расходы (отопление, вентиляция, обслуживание инженерии);
  • расходы на управление зданием;
  • налоги и страхование;
  • резервы на ремонт.

Здесь хорошо видно, что грамотное проектирование и выбор технологий напрямую влияют на NOI. Например, энергоэффективные решения снижают расходы на эксплуатацию на 15–25%.

3. Закладываем реальную заполняемость

В условиях 2025 года нельзя рассчитывать на 100-процентную аренду с первого дня. Средний срок выхода на плановую загрузку — 12–18 месяцев, особенно в регионах.

Нужно учитывать период заселения и постепенный рост доходов.

4. Учитываем ставку дисконтирования и горизонт инвестиций

ROI сам по себе не учитывает временной фактор, поэтому для крупных проектов целесообразно использовать IRR (внутренняя норма доходности) или NPV (чистая приведенная стоимость). Но даже базовый ROI нужно считать с учетом динамики арендных ставок и эксплуатационных расходов.

Разные форматы — разная окупаемость

В зависимости от типа объекта показатели ROI различаются:

Формат объекта

Средний ROI

Срок окупаемости

Складские комплексы

10–14%

7–10 лет

Торговые центры

8–12%

8–12 лет

Офисы (региональные)

7–10%

10–15 лет

Производственные здания

12–18%

5–9 лет

Рост ставок на стройматериалы и инженерные системы в 2023–2024 годах несколько увеличил сроки окупаемости, но объекты с цифровыми и энергоэффективными решениями демонстрируют лучшие результаты.

Как технологии и ESG влияют на ROI

1. Снижение эксплуатационных расходов

Современные инженерные системы с автоматическим управлением и рекуперацией тепла позволяют экономить десятки миллионов рублей в год, что напрямую повышает NOI.

2. Привлекательность для арендаторов

Арендаторы в 2025 году все чаще выбирают здания с ESG-решениями, цифровыми платформами и умной эксплуатацией. Это ускоряет заполнение объекта и повышает ставки.

3. Упрощение согласований и финансирования

Проекты с высоким ESG-индексом и прозрачной цифровой документацией легче проходят экспертизы и получают финансирование на льготных условиях.

Северстрой в своих проектах сочетает BIM, энергоэффективные инженерные системы и гибкие планировочные решения, что помогает заказчикам улучшать показатели ROI с момента запуска объекта.

Пример расчета ROI для склада

Исходные данные:

  • Инвестиции: 1 млрд рублей.
  • Площадь: 20 тысяч квадратных метров.
  • Средняя ставка аренды: 6 тысяч рублей за квадратный метр в год.
  • Эксплуатационные расходы: 30% от валового дохода.
  • Заполняемость: 85% со второго года.

Расчет:

  • Валовой доход: 20 000 × 6000 = 120 млн рублей в год.
  • NOI (минус 30%): 84 млн рублей.
  • ROI: (84 млн / 1 млрд) × 100% = 8,4%.

Если внедрить энергоэффективные системы и снизить расходы до 20%, NOI вырастет до 96 млн рублей, а ROI — до 9,6%, без увеличения арендных ставок.

Стратегии повышения ROI

  1. Интегрировать эксплуатационные решения на стадии проекта — это уменьшает будущие расходы.
  2. Выбирать гибкие конструктивные схемы — чтобы адаптировать объект под разные сценарии использования.
  3. Применять цифровые технологии — BIM, IoT, системы учета ресурсов.
  4. Учитывать ESG и энергоэффективность — это не только тренд, но и фактор привлекательности для арендаторов.
  5. Работать с опытным подрядчиком — ошибки на стройке и проекте напрямую «съедают» ROI.

Северстрой сопровождает проекты от идеи до ввода в эксплуатацию, помогая заказчикам не просто построить объект, а рассчитать и реализовать реальную инвестиционную стратегию.

Итог: ROI как инструмент, а не формальность

В 2025 году считать ROI на стройке — это не просто обязанность инвестора, а ключ к конкурентоспособности проекта.

Те девелоперы, кто интегрирует финансовое планирование, цифровые технологии и устойчивые решения с самого начала, получают более быструю окупаемость и устойчивые денежные потоки.

А главное — строительство перестает быть затратой и превращается в управляемый актив.

РЕКЛАМА: ООО «СЕВЕРСТРОЙ», 5038144882

Новости по теме