Объём продаж на рынке загородной недвижимости в Подмосковье за год вырос почти на 40%. При этом количество сделок в 2018 году на 11% меньше, чем в относительно благополучном 2013 году.
Во II квартале текущего года на первичном рынке недвижимости в Подмосковье было заключено 4073 сделки, что на 38% больше показателей аналогичного периода 2017 года (2960 продаж), говорится в исследовании агентства «ИНКОМ-Недвижимость». Самой популярной позицией были участки без подряда (УБП), их покупали чаще всего — 65% сделок. Гораздо меньше расходились квартиры в малоэтажных домах (МЖД) — 22% сделок. На блокированное жилье (таунхаусы и дуплексы) пришлось 7%, на коттеджи — 6%. Если сравнить эти данные с прошлым годом, то станет ясно, что значительно увеличился спрос на УБП — на 12% (в 2017 году их покупали в 53% случаев). Наблюдается также уменьшение популярности квартир в малоэтажках (в прошлом году в этом сегменте было заключено 31% сделок). В то же время спрос на коттеджи и блокированные дома почти не изменился.
По словам руководителя аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрия Таганова, с одной стороны, в росте спроса в весенне-летний период есть предпосылки к стабилизации рынка, а с другой — темпы продаж в посёлках остаются низкими, а приток сделок идёт в основном за счёт недорогих УБП.
«Даже популярная недавно “малоэтажка” теряет свои позиции, поскольку люди всё чаще выбирают жилье в многоквартирных домах», — поясняет Таганов.
При сравнении показателей II квартала 2018 года с тем же периодом докризисного 2013 года можно отметить, что свежие данные только на 11% меньше, чем пять лет назад. Тогда в апреле–июне было заключено 4604 сделки. Структура спроса в докризисное время была следующей: УБП были умеренно востребованными — 49%, почти четверть покупателей (24%) приобретали квартиры в МЖД, 14% — коттеджи, 13% — таунхаусы и дуплексы.
Значительный перевес УБП в предложении и спросе, который мы наблюдаем уже несколько лет, а также дефицит объектов с застройкой свидетельствуют о сложной финансовой ситуации на рынке. И наоборот, когда совокупный реализованный спрос на блокированные, отдельно стоящие дома и «малоэтажку» составляет больше половины продаж, это можно назвать более гармоничным состоянием рынка. Однако такую картину последний раз мы видели в 2013 году, и в ближайшее время равновесие вряд ли восстановится.
Стоит отметить, что средняя цена участка в Подмосковье сейчас составляет 3,7 млн рублей, квартиры — 5,3 млн рублей. На участки приходится 71% предложений (43 тыс.), на квартиры — 14% (8 тыс.).
Напомним, что о ситуации на рынке загородных участков News.ru рассказывал в одном из недавних материалов.
Последние пять лет на подмосковной “загородке” происходили колебания спроса, связанные с волатильностью валютных курсов. И сегодня пока преждевременно говорить о “выздоровлении” рынка, что обусловлено невысокой покупательской способностью населения. Впрочем, отдельные проекты, где застройщики предлагают созданный с умом продукт и проводят грамотную ценовую политику, “выстреливают” даже при не самой удачной конъюнктуре. Например, это могут быть посёлки с домами небольшой площади, но в высокой степени готовности, чтобы покупателю не приходилось думать о рисках недостроя, либо земельные участки в хорошей локации с подведёнными коммуникациями. Хотя изначально такие проекты, конечно, требуют значительного вливания средств со стороны застройщика, что является сейчас большой проблемой.
По данным операций группы компаний «МИЭЛЬ», начиная с августа 2017 года ежемесячные показатели по количеству сделок с загородной недвижимостью начали превосходить аналогичные данные прошлого года. Исключением был лишь февраль: по количеству сделок с загородной недвижимостью данные за февраль 2018 года на 11% хуже показателей февраля прошлого года, а в денежном выражении (по суммарной стоимости проданных объектов) — на 14% лучше.
В результате, по итогам первого полугодия, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года сделок с загородной вторичной недвижимостью было на 38% больше, а в денежном выражении (по суммарной стоимости проданных объектов) показатели оказались на 57% выше.
Во многом восстановлению рынка загородной недвижимости способствует более адекватное ценообразование, к которому пришли продавцы. Они стали устанавливать изначально соответствующие рынку цены на свои объекты или чаще идут на дисконт. По данным «МИЭЛЬ», средний размер скидки на вторичные загородные объекты в 2018 году составляет порядка 11%. По некоторым позициям бывает снижение цены в два раза, чаще по объектам, цена которых изначально была в долларах и они были выставлены на продажу в начале 2015 года. Загородная недвижимость — это объекты не столь острой необходимости, как квартиры. Поэтому восстановление загородного рынка может служить хорошим признаком дальнейшего восстановления и роста активности рынка городской недвижимости.
При росте доли спроса на участки без подряда спад спроса продемонстрировал такой сегмент, как квартиры в малоэтажных многоквартирных домах. И это в целом соответствует тренду, сложившемуся в Подмосковье: за первое полугодие число сделок с «первичкой» (квартиры в новостройках) здесь сократилось на 7% (а в Москве выросло более чем на 40%) — продолжается перетекание спроса в Москву, где можно найти квартиры в сопоставимом бюджете или, при желании, приобрести более просторное жильё, взяв относительно небольшой ипотечный кредит на более мягких условиях, чем год назад. Те, кто приобретает участки, — это уже другая категория покупателей, ориентированных на проживание за городом в собственном доме или на строительство дачи, — те, для кого решение квартирного вопроса стоит не так остро, или желающие вложить деньги в землю «на будущее», в особенности если участки расположены в хороших районах с коммуникациями. Многим это может показаться и более надёжной инвестицией, чем покупка квартиры в строящемся доме, особенно на фоне новостей о банкротствах строительных компаний.
