Завидная доля: кому в России доступно дорогое жильё в кредит

Доля так называемой премиум-ипотеки в России достигла пятилетнего максимума. Но ведь покупательская способность населения неумолимо снижается, а президент говорит о низких доходах граждан как о главном враге народа. Кто же берёт кредиты на покупку дорогого жилья? И как связано общее падение доходов с желанием потратить кругленькую сумму на лишние квадратные метры?

Цифры и факты

По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), в третьем квартале 2021-го ипотека так называемого премиум-класса составила 7%. И это рекордный уровень как минимум с 2016 года. Речь идёт о новых кредитах на покупку недвижимости с «чеком» от 12 млн рублей, не попадающих под различные льготные госпрограммы.

В июле — сентябре объём такой «премиум-ипотеки» составил 88,1 млрд рублей при общих выдачах в 1,26 трлн рублей. С начала года было оформлено 16,2 тысячи таких договоров на 247,6 млрд рублей, пишет РБК.

Крупные банки также подтверждают кратный рост выдачи «премиум-ипотеки». Например, у Сбербанка год к году объём таких ссуд вырос в 3,3 раза. А состоятельные клиенты ВТБ утроили спрос на ипотеку с большим чеком. Что интересно, основной спрос теперь формируется именно на первичном рынке, хотя ещё год назад, по данным того же ВТБ, соотношение готового и строящегося жилья составляло практически 50/50.

Непобеждённый враг

То, что население страны беднеет, уже признанный на государственном уровне факт. Реальные доходы россиян стагнируют с 2014 года. В пандемийном 2020 году они упали на 3,5%, а в целом за семь лет сократились более чем на 10%. И хотя летом Росстат отчитался о росте показателя аж на 6,8%, столь впечатляющие цифры были вызваны не более чем эффектом низкой базы.

Согласно последним опросам, до 70% респондентов вынуждены постоянно экономить, причём почти треть экономит даже не на крупных покупках или услугах, а на продуктах питания.

На проблему обратил внимание и президент Владимир Путин, назвавший бедность главным врагом народа. Это заявление прозвучало на встрече с депутатами нового созыва Госдумы. Позднее российский лидер признался, что власти очень «переживают» из-за падения доходов населения. И как тут не переживать, когда инфляция обновляет рекорд за рекордом, продолжая съедать и доходы граждан, и их накопления. По итогам сентября, рост цен в годовом выражении достиг 7,4%. И это, возможно, не предел.

На этом фоне с льготной ипотекой всё кажется более-менее понятно: люди бросились оформлять кредиты, пока ставка была низкой. Тем более мы знаем, что многие семьи остро нуждаются в улучшении жилищных условий. Выиграли прежде всего те, кто успел приобрести квадратные метры до того, как цены на них в прошлом году резко пошли в рост (прежде всего из-за той самой льготной ипотеки). С «премиум-ипотекой» ситуация несколько иная.

Существует две основные целевые группы, говорит президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН) Ирина Радченко. Первая, это люди, которым реально необходимо место, где они могут жить. Это молодые семьи с детьми, которые активно применяют материнский капитал и пользуются льготными кредитными программами. И, надо сказать, это самая уязвимая категория заёмщиков. Малейший «шорох» на рынке труда — и они могут пополнить дефолтный пул, замечает Радченко.

Но портрет потребителя, который покупает квартиру в новостройке и готов на эти цели взять кредит свыше 12 млн рублей, совсем другой. По словам эксперта, это люди, которые давным-давно решили жилищные проблемы для себя и для своих детей. Это инвесторы, у которых есть определённые накопления, прежде всего в рублях. Не секрет, что наблюдаемый ажиотаж на рынке недвижимости вызван не только и не столько снижением ипотечных ставок, сколько недоверием людей к национальной валюте и экономике в целом. И те, у кого есть деньги, всё ещё пытаются сохранить их, объясняет Радченко. В период турбулентности недвижимость становится таким спасительным активом.

Девальвация рубля в марте прошлого года на 20% заставила граждан «выгребать» всё то, что у них хранилось в банках, и перекладывать это всё, условно говоря, в «кирпичи». И рост премиум-сегмента в 2021 году можно рассматривать как продолжение данного тренда. У части россиян есть некий «излишек» денежной массы, которые они решают превратить во что-то более надёжное, — рассказала эксперт NEWS.ru.

Если у таких заёмщиков вдруг возникнут проблемы с доходами, они без проблем продадут это «лишнее» жильё, ничем не угрожая стабильности финансового рынка, отмечает Радченко.

Эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский дополняет портрет «премиум-заёмщика». Это люди старше 30 лет, как правило, с детьми, владельцы собственного бизнеса, либо менеджеры выше среднего звена, либо узконаправленные востребованные специалисты, говорит он.

Эконом-класс по цене «премиум»

Доцент кафедры финансового менеджмента РЭУ им. Г. В. Плеханова Мария Ермилова обращает внимание на другой аспект проблемы. Средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве уже превышает 10 млн рублей. Причём речь идёт не о каком-то элитном жилье, а о квартирах в новостройках массового сегмента, указывает эксперт.

Люди, стремясь обзавестись собственными квадрантными метрами, даже выбирая достаточно скромный вариант, вынуждены отдавать более 10 миллионов. А поскольку выбор невелик, а ставки всё еще относительно невысоки, граждане соглашаются, — отметила Ермилова в беседе с NEWS.ru.

По словам Кричевского, за время пандемии цены на недвижимость в крупнейших городах России выросли как минимум на 25%. Те квартиры, которые можно было привлечь под льготную ипотеку, просто подорожали настолько, что вышли за рамки этой программы. Дело не столько в том, что, в то время как инфляция растёт, а население беднеет, кто-то внезапно начал «жировать», сколько непосредственно в пандемии и переоценке комфорта, считает он.

Не секрет, что выбор жилья сейчас изменился кардинально. Раньше квартира в определённой степени была просто местом, где человек проводил два-три дня в неделю, да и то в основном ночью. Сейчас, при периодическом режиме удалённой работы и ограничениях, которые требуют отправлять 30% сотрудников домой, жильё стало ещё и рабочим местом. Людям понадобились лоджии, кабинеты, больше пространства, — пояснил Кричевский NEWS.ru.

Чем больше пожеланий к жилью, тем дороже оно будет стоить, поэтому всё в целом логично, добавляет эксперт.

Растущая пропасть

Россия — наглядный пример контрастов и парадоксов. В самой богатой природными ресурсами стране МРОТ меньше, чем в Гондурасе, а жильё у моря дороже, чем на Лазурном берегу Франции. Так, баснословный рост цен на квартиры в Сочи привёл к тому, что стоимость квадратного метра здесь по итогам третьего квартала 2021 года оказалась чуть ли не на треть дороже, чем в Москве. Полтора миллиона рублей за «квадрат» — это цены, по которым девелоперы выставляют новостройки премиум-класса, напоминает Радченко.

В Сочи недвижимость в этом году подорожала на 30%. Спрашивается, что такого за эти месяцы здесь произошло? 20 тысяч долларов за квадратный метр в новостройке премиум-класса. На Лазурном берегу таких цен нет. На нас французские коллеги сморят и говорят: «вы там у себя с ума сходите». Реально в Ницце и Каннах квартиру можно купить дешевле, чем в Сочи. Такие у нас перекосы, — возмущается президент МАИН.

По глубине разрыва между богатыми и бедными наша страна даст фору многим. Фактически то, что мы наблюдаем сегодня на рынке недвижимости, говорит о том, что этот разрыв увеличился, полагает Радченко.

Возможно, недвижимость в Сочи сейчас действительно более ценна для наших соотечественников, чем аналогичные квадратные метры в Ницце, а рекордом «премиум-ипотеки», наверное, можно было бы гордиться. Но вряд ли миллионы россиян, которые даже со всеми «прелестями» льготной ипотеки по-прежнему не в состоянии улучшить свои жилищные условия, готовы взять ценовые высоты рынка.