В ходе заседания Совета при президенте по стратегическому развитию и нацпроектам президент России Владимир Путин призвал наше правительство уделить пристальное внимание вопросу обеспечения россиян жильём, подчеркнув, что, несмотря на темпы экономического роста, которые сегодня «не очень устраивают и существует перспектива их увеличения», у России тем не менее есть исторический шанс впервые решить эту проблему. Между тем мнения специалистов полярно разделились — некоторые считают это достижимой реальностью, а другие сравнивают такие обещания с подарками от сказочного Деда Мороза.
Обеспечение жильём российский лидер назвал «одним из фундаментальных условий нормальной жизни человека и российской семьи. Отвечая вице-премьеру Марату Хуснуллину, который заявил о том, что к 2026 году жильё смогут получить около 5 млн семей, президент призвал «добиться большего» и «ставить перед собой амбициозные цели».
У нас <...> есть исторический шанс в обозримые сроки, абсолютно понятные, может быть, впервые за всю историю России решить, кардинально решить жилищный вопрос. Нужно не упустить шанс, над этим нужно настойчиво работать. Это одно из фундаментальных условий нормальной жизни человека и российской семьи. Повторяю, шансы есть. <...> 5 миллионов семей могут получить жильё к 2026 году. Это абсолютно реалистичная цифра, но, мне кажется, можно и большего добиться, — цитирует Путина портал Кремля.
Хуснуллин отметил, что для увеличения объёма жилищного строительства до 120 млн квадратных метров в год «нужна очень напряжённая работа». Он добавил, что ключевым фактором покупки жилья являются доходы населения. При этом, по прогнозу Минэкономразвития, Россия только к 2022 году восстановит свои доходы, что «является несколько сдерживающим фактором». В то же время, подчеркнул он, вторым ключевым фактором, влияющим на этот показатель, является ипотека.
Конечно, ключевой вопрос — это продление мер по ипотеке. И даже при выдерживаемых параметрах, которые есть сегодня, мы в этом году показатель, который был заложен в 2018 году (снижение ипотеки ниже 8%), перевыполним уже в этом году, несмотря на все сложности. Это, безусловно, посыл, что население верит в то, что жилищное строительство будет развиваться, соответственно, будет покупать жильё, что является самым главным фактором для обеспечения ввода, — передала слова вице-премьера представитель Министерства строительства и ЖКХ РФ Ольга Фролова.
Чаяния миллионов граждан реализовать абсолютно реально при том объёме резервов и сбережений, который накопили государство (около 40 трлн рублей) и сами россияне (более 40 трлн рублей), объясняет NEWS.ru председатель совета ТПП РФ по финансово-промышленной и инвестиционной политике Владимир Гамза. Правда, для того чтобы обеспечить население качественным жильём с учётом выбытия ветхого, необходимо ежегодно строить 145 млн кв. метров совокупного жилья — многоквартирного, малоэтажного, индивидуального.
В среднем себестоимость такого жилья будет 30 тыс. руб. за квадратный метр (если снять все административные и коррупционные накладные расходы). Следовательно, чтобы построить такой объём жилья, необходимо вложить инвестиций около 5 трлн рублей в год (с учётом необходимости строительства инфраструктуры). Это абсолютно посильный объём для государства и граждан.
По словам Гамзы, чтобы выйти на строительство 145 млн кв. метров жилья в год, правительству в настоящее время надо взять на себя финансирование примерно 60 млн кв. метров, на что потребуется инвестировать (с учётом инфраструктуры) немногим более 2 трлн рублей. В дальнейшем, после полномасштабного развития рынка жилищного строительства, кабмин будет вынужден обеспечивать жильём тех, кто не сможет самостоятельно приобрести квартиру даже в ипотеку (сегодня это примерно 40 млн человек, что требует около 1,5 трлн рублей расходов в год).
Как считает доцент кафедры государственного и муниципального управления РЭУ им. Г. В. Плеханова Максим Соколов, в последние годы правительство активно ведёт политику в области поддержки застройщиков, в том числе путём развития льготных ипотечных программ, стимулируя тем самым платёжеспособный спрос. Исследования агентства «Эксперт РА» показали, что в 2019 году произошло снижение объёма выдачи ипотечных кредитов на 5% относительно 2018 года, достигнув 2,8 трлн руб.
Вместе с тем мы наблюдаем динамичное снижение средневзвешенной ипотечной ставки с 9% до 7,4 %, что вселяет оптимизм на фоне кризисных проявлений в экономике, связанных с распространением коронавируса COVID-19.
По прогнозам всё того же «Эксперт РА», в 2020 году ипотечный сегмент может продемонстрировать снижение порядка 10% из-за потенциального роста ставок и падения реальных доходов населения. С первым параметром пока ситуация выглядит оптимистичной, тогда как реальные доходы населения уже начали снижаться в 1 квартале 2020 года на 0,2% на фоне ожидания более значительного сокращения во втором квартале. По прогнозам экономистов ВШЭ, реальные располагаемые доходы населения в 2024 году могут оказаться на 17,4% ниже уровня 2019 года при пессимистическом сценарии против 6,8% при базовом сценарии развития, что генерирует серьёзные вызовы для реализации целей и задач, поставленных в сфере жилищного строительства и обеспечения населения квадратными метрами и обозначенных в рамках национальных проектов и госпрограмм.
А ведь для поддержки инициатив по ускоренному развитию жилищного строительства, по нашим расчётам, от государства может потребоваться не менее 70 млрд рублей в год на протяжении минимум 5 лет, подсчитывает управляющий директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР Дмитрий Орехов.
С учётом средней продолжительности экономического цикла в России, на отечественном рынке жилой недвижимости на горизонте до 2026–2027 годов можно ожидать минимум ещё один кризис. Поэтому планы по достижению ввода 120 млн кв. м к 2026-2027 годам представляются оптимистичными, учитывая также, что существенный драйвер жилищного рынка (доходы населения) по итогам 2020 года не сыграет той роли, которую ему отводили до кризиса.
По оценкам Орехова, падение реальных располагаемых доходов населения в текущем году составит порядка 13%.
В то же время, отмечает эксперт, проводимые государством мероприятия по стимулированию роста жилищного рынка (льготная ипотека под 6,5%, включение крупных девелоперов в список системообразующих предприятий и выделение им субсидий, льготных кредитов на финансирование текущей деятельности, моратория на штрафы за просрочку ввода объектов, отсрочку по уплате налогов, выделение средств институтам развития на выкуп новостроек у застройщиков и другие меры) будут придавать ему дополнительный импульс.
По мере снижения ключевой ставки в диапазоне 4–4,5% реальные ставки ипотеки для клиентов могут уйти в диапазон ниже 6% годовых — при обострении конкуренции между банками, а также за счёт возможных промоакций со стороны банков, замечает аналитик корпоративных рейтингов Национального рейтингового агентства Алла Юрова. Тем не менее со снижением ключевой ставки уменьшается субсидия по госпрограмме (она рассчитывается по формуле: разница между ставкой ЦБ + 3 процентных пункта + 6,5% годовых), что будет сдерживать снижение ставок по ипотеке банками, особенно мелкими и средними.
Эксперт полагает, что наименьшие ставки можно будет увидеть именно текущим летом, когда застройщики вместе с банками будут пытаться поддержать спрос на жильё. Остаётся открытым также вопрос, что будет после ноября 2020 года и будет ли продлена программа льготной ипотеки.
Надо понимать, что конкуренцию банкам часто составляют и застройщики — у некоторых из них действует специальные предложения, когда застройщик компенсирует полностью или частично процентные ставки покупателям до января 2021 года (например, так поступает ПИК или ГК ФСК по некоторым проектам). Поэтому аналитики ожидают, что если продажи пойдут плохо, подобные акции продлятся и после Нового года.
И всё же чтобы реализовать задумки Путина, нужно жильё во всей стране передавать по договору социального найма, потому что в собственность люди купить в любом случае не смогут, даже несмотря на низкие ставки, уверен специалист по жилищным спорам и адвокат Олег Шериев.
Ведь уровень жизни в любом случае упал. Для того чтобы передать жильё по договору социального найма, его должен строить город на государственные деньги. В этом случае у города будет возможность построить и передать населению жильё, хотя бы не всем, хотя бы нуждающимся. Это позволит решить вопрос для значительного числа населения, но так, чтобы обеспечить жильём всех полностью, вряд ли получится.
Вполне возможно, говорит эксперт, подобные путинскому заявления нужны «для того, чтобы поддержать банки, чтобы те могли продавать свои кредитные услуги».
Если мы говорим про продажу жилья через банки, то это ни во сколько не обойдётся бюджету, это будет только оздоравливать банковскую сферу. К бюджету будет иметь отношение, только если жильё будут передавать по договору социального найма, — сказал Шериев.
Сегодня надо твёрдо понимать, что для того чтобы купить квартиру даже по программе льготной ипотеки, которая, кстати, действует всего до 1 ноября 2020 года, надо иметь доход хотя бы в 60–80 тысяч рублей в месяц, уточняет аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев. При том что, как показали исследования, доля россиян, с доходом от 50 до 100 тысяч рублей в месяц составляет сейчас всего 3,5% против 7,6% в феврале. Иными словами, на сегодняшний день абсолютное большинство российских семей физически не имеют возможность улучшить свои жилищные условия. И не важно, какие процентные ставки сейчас по ипотечным займам, хоть нулевые.
При модальной — то есть наиболее часто встречающейся — зарплате в 23 тысячи рублей в месяц квартиру купить просто нереально. Механизмы, с помощь которых предлагается «использовать исторический шанс», не уточняются. Поднять доходы большинства граждан до минимально необходимого для покупки квартиры уровня в краткие сроки невозможно — при самом благоприятном раскладе на это уйдут десятилетия. Если только раздавать квартиры бесплатно.
По мнению эксперта, оптимизм главы государства не совсем понятен, а призывы к правительству «воспользоваться уникальным случаем и быстро решить проблему обеспечения жильём» — не более чем императивы на уровне пожеланий Деду Морозу насчёт подарков под ёлку.
Более того, в случае если ЦБ РФ продолжит активно снижать ключевую процентную ставку, то и данная льготная программа канет в лету и станет не интересной банкам, прогнозирует финансовый консультант и эксперт по личным инвестициям Иван Капустянский. Это обусловлено формулой компенсации льготной ипотеки банкам со стороны правительства. Согласно постановлению правительства, разницу между льготной ставкой в 6,5% и уровнем ключевой процентной ставкой ЦБ (4,5%), увеличенной на 3%, компенсирует правительство. То есть на данный момент компенсация банкам составляет 1%.
Соответственно, в случае дальнейшего падения ключевой процентной ставки программа будет не интересна банкам вообще, и её не будут активно предлагать.
