Посчитали — прослезились. Счётная палата РФ выявила риски невыполнения программ помощи обманутым дольщикам, а также указала на возможность дальнейшего роста числа россиян, которые пострадали от недобросовестных или незадачливых застройщиков. С одной стороны, это обусловлено текущей экономической обстановкой, с другой — нехваткой финансирования. Такие сведения содержатся в отчёте, подготовленном по результатам анализа применения законодательных норм для обеспечения прав в сфере долевого строительства.
В настоящее время, по данным высшего органа внешнего государственного контроля РФ, наиболее сложная ситуация с проблемой обманутых дольщиков складывается в Московской (755 домов), Ленинградской (226 домов), Нижегородской областях (190 домов), а также в Краснодарском крае (261 дом) и, собственно, в Москве. Всего же по состоянию на начало весны в единый федеральный реестр проблемных объектов было включено более трёх тысяч многоквартирных домов с жилой площадью 18,1 млн квадратных метров (это 1071 застройщик в 76 субъектах страны).
И с учётом снижения покупательной способности населения, а также участившихся случаев банкротства небольших и средних застройщиков есть риски дальнейшего увеличения количества проблемных объектов и, соответственно, числа обманутых дольщиков, — заявила на коллегии аудитор Счётной палаты Светлана Орлова.
Вместе с тем в большинстве регионов полное восстановление прав граждан — участников долевого строительства планируется завершить в 2020–2022 годах, в 11 регионах — в 2023-м, в одном регионе — в 2025 году, говорят в СП РФ. Основной проблемой, оказывающей в данный момент влияние на ход реализации мероприятий по обеспечению законных прав граждан — участников долевого строительства, в Счётной палате называют обеспечение их финансирования. Но проблема усугубляется ещё и тем, что до сих пор нет полной и достоверной информации о количестве граждан, права которых были нарушены.
Из-за изменений в законодательстве с середины 2019 года регионы не ведут реестр таких лиц. По состоянию на июль прошлого года в нём числилось порядка 48 тысяч человек. В то же время, по различным экспертным оценкам, их общее количество сейчас составляет от 180 до 200 тысяч. Поэтому Счётная палата порекомендовала правительству в первую очередь провести совместно с регионами полную инвентаризацию обманутых дольщиков.
Также в ведомстве обратили внимание на возможную проблему с финансированием завершения строительства проблемных объектов. В СП РФ напомнили, что по оценкам Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства (он считается временным механизмом защиты прав граждан перед полным отказом от долевого строительства и перехода к проектному банковскому финансированию. — NEWS.ru), на достройку 3137 жилых домов потребуется 686 млрд рублей. При этом закон о бюджете предусматривает выделение фонду в 2020 году лишь 3 млрд рублей, а в 2021–2022 годах бюджетные ассигнования вообще не запланированы.
Аналогичная ситуация складывается и с региональным бюджетом, поскольку на завершение долгостроев в 31 регионе предусмотрено только 40 млрд рублей, — подчеркнули в Счётной палате.
Безусловно, нужна «инвентаризация» и система мониторинга данной категории граждан, полагает доцент кафедры государственного и муниципального управления РЭУ им. Г. В. Плеханова Максим Соколов. Также следует учитывать, что эскроу-счета нацелены на защиту новых инвесторов в недвижимость, их результат будет заметен при сдаче объектов жилья через несколько лет, тогда как проблема дольщиков связана с объектами жилья, возводимыми по старым правилам.
С 1 июля 2019 года применение эскроу-счетов для оплаты всех новых договоров долевого участия (ДДУ) стало обязательным. По плану правительства РФ, счета эскроу через несколько лет должны стать единственным способом привлечения средств на строительство многоквартирного жилья.
В законе прописано, что по договору счёта эскроу банк открывает специальный счёт эскроу для учёта и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счёта в целях их передачи бенефициару (застройщику) при возникновении оснований, предусмотренных соглашением. Права на денежные средства, находящиеся на счёте эскроу, принадлежат депоненту лишь до даты возникновения оснований для окончательной передачи денег застройщику.
Обманутые покупатели квартир стали появляться в истории нашей страны с 1990-х годов прошлого века. В 2004-м был принят федеральный закон № 214-ФЗ о долевом строительстве, который сделал очень много для развития отрасли и был причиной появления дольщиков как экономического и социального явления. К сожалению, помимо позитивных, были и негативные последствия. С развитием процесса долевого строительства начало расти число обманутых дольщиков, то есть людей, которые заплатили деньги и часто даже брали ипотеку на строительство новых квартир. Однако возведение дома не было завершено или средства были выведены со счетов застройщика. Подобные ситуации могли быть результатом как объективных обстоятельств, так и преступных действий со стороны девелопера.
Положение обманутых дольщиков очень печально — это люди и без квартир, и без денег, зачастую обременённые ипотекой. Для того чтобы изменить ситуацию, с июля 2019 года были введены эскроу-счета — специальные банковские счета, на которых накапливаются деньги покупателей квартир. Был создан Фонд защиты прав обманутых дольщиков. В этот фонд строительные компании должны отчислять 1,2% стоимости строительства. Однако в основном он существует за счёт средств государства в лице федеральной власти и администраций субъектов Федерации.
Недобросовестные застройщики могут использовать кризис как предлог для защиты своих интересов в ущерб покупателям, предостерегает Иванкина. Только стабилизация и улучшение экономической ситуации в стране при поддержке государства могут позволить снять напряжение на рынке строительства жилья, говорит она.
Между тем уже сейчас само понятие «обманутый дольщик» по сути является устаревшим, убеждён председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. Оно «работает», по его мнению, только тогда, когда дом достраивается по старой модели и когда его сдачу будет гарантировать Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Зато новые объекты — их порядка 30% — «там вообще исключена такая возможность», говорит депутат.
Банк разорился? Агентство по страхованию вкладов платит до 10 млн рублей. Застройщик разорился? Деньги никуда не деваются, потому что они лежат на эскроу-счёте гражданина.
Однако с ним спорит специалистка из РАНХиГС Елена Иванкина. Она объясняет, что несмотря на введение механизма эскроу-счетов, значительной части строительных компаний было разрешено по-прежнему использовать систему ДДУ.
На сегодняшний день в Москве 38% всех договоров на строительство заключаются с использованием эскроу-счетов, а 62% — без них. Ситуация ухудшается из-за пандемии коронавируса. Остановка работы строительных компаний может привести к затягиванию сроков строительства. Могут возникнуть сложности с заработной платой рабочих и с оплатой материалов, — отметила она.
Таким образом, болезненный риск роста числа обманутых дольщиков и невыполнения планов по достройке проблемных объектов усугубляется последствиями коронакризиса. Хотя, конечно, в правительстве и в отраслевых ведомствах всё-таки уже сложилось чёткое понимание нарастающих социально-экономических проблем, связанных как с вероятностью глобального экономического кризиса, так и с решением вопросов развития национальной экономики, успокаивает Максим Соколов.
С этой целью уже подготовлен план восстановления экономики, предусматривающий порядка 8 трлн рублей на реализацию комплекса антикризисных мер.
