Перед россиянами, задумывающимися о покупке квартиры, зачастую встаёт вопрос о накоплении средств на первоначальный взнос. Для ряда заёмщиков это по-прежнему непозволительная роскошь. Однако выходы есть: взять ипотеку под залог недвижимости или использовать маткапитал для покупки квартиры. NEWS.ru выяснил, где ещё можно найти деньги на первый платёж, а главное, стоит ли.
Согласно последним банковским исследованиям, сегодня более половины россиян используют собственные сбережения для покрытия первоначального взноса. Велика доля и тех, у кого такой возможности нет. При этом банки настороженно относятся к клиентам, которые не в состоянии внести первоначальный взнос по ипотеке. Тем более по статистике, с возвратом кредитов чаще возникают проблемы у заёмщиков, которые оформляли кредиты без внесения личных средств.
Размер первоначального взноса зависит от программы кредитования и может составлять от 0 до 90% полной стоимости недвижимости. Найти ипотеку вообще без первого взноса практически нереально. К тому же за подобными предложениями банки частенько прячут целый воз дополнительных условий. Так, банк может выдавать ипотечный кредит только при покупке жилья у конкретного застройщика или обяжет клиента страховать и себя самого, и приобретаемую недвижимость по расширенным программам, что в итоге влетает заёмщику в копеечку. Не забываем, что и процент по такому кредиту будет выше обычной ипотеки.
Самым безопасным способом закрытия первого взноса эксперты считают использование маткапитала. В 2020 году с появлением первого ребёнка в семье государство выдаёт сертификат на материнский капитал, который семья может внести как первоначальный взнос при оформлении ипотеки. Напомним, в текущем году это 466 617 рублей. Для семей, в которых с 2020 года появился второй ребёнок, эта сумма дополнительно увеличивается на 150 тысяч рублей. По оценкам экспертов, в большинстве случаев этого хватит, чтобы покрыть 15–20% стоимости недвижимости.
Помимо маткапитала, государство субсидирует ряд программ, по которым вполне реально оформить ипотечный кредит с «нулевым» взносом. В частности, это «Молодая семья» и «Военная ипотека». В первом случае воспользоваться ипотекой могут семьи, в которых оба супруга моложе 35 лет. Размер государственной помощи составляет 30–40% стоимости жилья. Семья может получить до 600 тысяч рублей безвозмездно от государства, потратив их в качестве первого взноса на ипотеку.
Очевидным минусом этой программы является ограничение по возрасту и нормам площади на человека, отмечают специалисты. Во-первых, потенциальные заёмщики должны быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий, а во-вторых, они обязаны учитывать свой возраст. Как только одному из супругов исполнится 35 лет, вся семья лишается права на участие в программе, даже если она уже была включена в соответствующий список.
Право оформить льготную военную ипотеку имеют все военные, которые служат или уже уволены в запас. Её оформляют в одном из банков, перечень которых утверждён Министерством обороны РФ. Выбрать квартиру можно в любом населённом пункте России, а не только по месту службы. Учитывая, что ипотечный кредит выплачивает государство, заёмщику-военному не придётся вносить ни первый взнос, ни ежемесячные платежи по кредиту.
Проблема заключается в том, что льготные программы кредитования охватывают не все категории заёмщиков. Остальным в качестве первого взноса можно использовать потребительский кредит. Но только в исключительном, крайнем случае. По словам эксперта по личным финансам Михаила Попова, это довольно рисковый вариант и выбирать такой способ можно при полной уверенности в том, что ваш текущий доход сможет покрыть платежи сразу по двум кредитам.
Ипотека выдаётся сроком на 10–15 и 20–30 лет, а срок потребительского кредита, как правило, не превышает 5 лет. К тому же процент по потребкредиту выше. Поэтому финансовая нагрузка на людей, которые в дополнение к ипотеке берут потребительский кредит, сильно возрастает. Фактически заёмщику придётся дополнительно платить банку примерно половину от той суммы, которую он ежемесячно обязуется выплачивать по ипотеке.
Выбирая потребительский кредит в качестве оплаты первого взноса по ипотеке, нужно десять раз подумать, соглашается вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН) Ирина Радченко. По её словам, ипотека и без того вещь обременительная, а дополнительные расходы в виде ещё одного кредита будут означать не одну, а сразу «две петли на шее».
Исключение может составить ситуация, при которой вы ожидаете в ближайшие месяцы поступления крупной денежной суммы или должны вступить в наследство. Только тогда можно рекомендовать использование потребительского кредита. Во всех остальных случаях это, мягко говоря, нерационально.
Вторым по популярности в России способом покрыть первоначальный взнос, согласно опросам, является ипотека под залог имеющейся недвижимости. Вместо первоначального взноса банки принимают в залог квадратные метры, которыми располагает заёмщик. На квартиру накладывается обременение: она находится в залоге у банка до тех пор, пока заёмщик не выплатит часть кредита, равного сумме первого взноса, либо всю ипотеку целиком.
Можно постараться найти банк, готовый выдать «нулевую» ипотеку под залог не недвижимости, а ценных предметов. Например, в качестве дополнительного обеспечения банк может принимать золотые слитки, ценные металлы, акции. Последние рекомендации относятся к россиянам, у которых имеется некий капитал в виде недвижимости или ценных бумаг. Тем, у кого нет ни того ни другого, а льготные программы кредитования им не подходят по объективным причинам, эксперты советуют «копить, копить и ещё раз копить».
Стоит попробовать некоторое время потренироваться, ежемесячно откладывая определённую сумму. Накопленные средства в будущем пойдут в счёт покрытия первоначального взноса. Это самый надёжный способ, — уверен Михаил Попов.
По словам Ирины Радченко, привычка копить совсем нехарактерна для людей, которые не имеют возможности внести первоначальный взнос по ипотеке. И в России, и в мире достаточно жёсткое требование к первоначальному взносу — порядка 20%. Умение накопить одну пятую часть стоимости жилья выдаёт дисциплинированного человека, способного правильно соотносить свои доходы и расходы и планировать личный бюджет, отмечает вице-президент МАИН.
Если у тебя нет накоплений, значит, ты просто не готов к ипотеке, — считает Радченко.
Важно понимать, что даже при внесении 20% стоимости квартиры заёмщику придётся ежемесячно выплачивать заметно больше той суммы, которую он мог бы тратить на аренду аналогичного по качеству жилья. Особенно сейчас, когда в связи с пандемией цены на аренду жилья упали кое-где до 30%, а стоимость квадратного метра выросла в среднем на 5–7%. Иметь квартиру в собственности — удовольствие не из дешёвых. В большинстве западных стран это поняли давно, поэтому собственников жилья там не более 40–45%, остальные — это арендаторы.
Во всём мире происходит уход от собственности. Настало время «каршеринга», «коливинга», «коворкинга», когда люди не привязаны ни к месту жительства, ни к месту работы, — подчеркнула Радченко.
В трудное время мобильность трудовых ресурсов заметно помогает экономике. Однако в России покупка собственного жилья — это вопрос некой эмоциональной стабильности. Желание приобрести квартиру в ипотеку, пусть и со значительной переплатой банку, является частью национального менталитета, а потому говорить о развитии рынка арендного жилья до уровня западных стран нам ещё рано.
