В 2020 году цены на недвижимость ощутимо выросли во многих регионах страны. В рейтинге по росту цен на жильё Россия поднялась сразу на две позиции. Покупатели гадают, когда ждать и ждать ли вообще падения стоимости квадратных метров. В конце концов и льготной ипотеке рано или поздно настанет конец, да и доходы граждан, мягко говоря, не обещают роста, а значит, спрос должен снизиться. Однако эксперты предупреждают: в 2021 году новостройки продолжат дорожать, разве что не так отчаянно, как в текущем году. Цены на «вторичку» при этом должны стабилизироваться. В целом же тем, кто всё ещё рассчитывает на снижение ценника, стоит отложить покупку квартиры как минимум на год.
Стоимость недвижимости в России тянулась вверх в течение всего года. По оценкам аналитиков, цены на жильё выросли примерно на 15–20%. Льготная ипотека, которую многие эксперты называли основным драйвером растущего спроса, а соответственно, и роста цен, по сути перестала быть льготной: при низких ипотечных ставках покупка недвижимости стала обходиться дороже. Однако покупателей это не остановило: многие забирали деньги из банков и вкладывали их в покупку квадратных метров, чтобы защитить свои накопления от растущей инфляции и девальвации рубля.
Количество сделок на рынке недвижимости резко снизилось весной, однако со снятием карантина в начале лета люди начали активно вкладываться в новостройки, понимая, что нужно как-то сохранить свои сбережения, комментирует эксперт в области рынка недвижимости, директор департамента городской недвижимости в агентстве «На Петровке» Ирина Кановас. Ажиотажный спрос стал распространяться как на новостройки, так и на вторичное жильё.
Цены на новостройки росли как на аукционе. Люди хотели поскорее воспользоваться льготной ипотекой. Доля сделок с привлечением ипотеки составила 85%. Естественно, это отразилось на ценах. Вслед за новостройками стала дорожать и «вторичка». Объекты, которые ещё весной стоили 7,3 млн и 9,1 млн рублей, после карантина продавались по цене 7,6 и 9,7 млн рублей соответственно. Сметали всё. Желающих купить квартиру было очень много.
По словам эксперта, цены выросли прежде всего в сегментах «бюджет», «комфорт» и «комфорт плюс» . На элитном рынке подобного роста не наблюдалось.
По итогам третьего квартала Россия заняла восьмое место в мировом рейтинге роста цен на жильё, переместившись сразу на две позиции за год. По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, лидирует в рейтинге Турция, где жильё за год подорожало на 27%. Второе место у Новой Зеландии с ростом цен на 15,4%. На третьем месте — Люксембург с показателем 13,4%. В России он составил 9,2%.
Как бы ни хотелось всем потенциальным покупателям и экспертам рынка недвижимости, чтобы цены действительно начали снижаться, в 2021 году этого не произойдёт, говорит эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
Максимум, чего можно ожидать от цен на жильё, — это прекращения роста, и то далеко не факт, что это случится. Скорее всего, такое возможно разве что на вторичном рынке — здесь остаётся всё меньше ликвидных объектов, объёмы доходов населения не растут, отказов по ипотеке уже более 60%, а потоки денежных средств с банковских депозитов уже смыли необходимый объём предложения. Соответственно, продавцам придётся проявлять гибкость в вопросе ценообразования, идя на существенные уступки.
По словам эксперта, средняя цена и рост считаются по предложению, а не по фактической стоимости жилья, а там могут фигурировать двузначные скидки. Рост стоимости квартир в новостройках, по его прогнозу, продолжится, но не так бурно, как в 2020 году, когда сыграли все возможные факторы — и девальвация рубля, и окончательный переход на эскроу-счета вместе с вымыванием ликвидных юнитов по ДДУ, и льготная ипотека, и перекладывание средств с депозитов в квадратные метры.
В некоторых регионах страны рост цен на недвижимость достиг 30%, но в следующем году он вряд ли превысит 5%, — полагает Алексей Кричевский.
Причина проста — льготная ипотека уже не покрывает разницу между процентами и условной прошлогодней стоимостью жилья. В следующем году на рынок выйдет рекордное количество жилых комплексов, и девелоперы будут вынуждены корректировать цены, дабы не оказаться неконкурентоспособными. Появятся определённый выбор и возможность «продавливать» скидки.
Фактически по рынку новостроек тоже можно сделать два прогнозных исследования — по цене предложения и реальным договорам, отмечает Кричевский. Если первое будет в пределах 5-6% роста, то второе вполне может оказаться на уровне завершения текущего года. Рассчитывать на снижение стоимости жилья можно не раньше 2022 года.
По оценкам Ирины Кановас, новостройки продолжат дорожать в любом случае. Тем более покупательная способность ещё какое-то время будет подогреваться низкими ипотечными ставками, так что люди будут активно вкладываться в недвижимость. На первичном рынке рост сохранится, и это нормально, логично, а вот на вторичном рынке можно ожидать стабилизации цен, так как спрос уже начал сокращаться, замечает эксперт.
Начиная с августа и вплоть до ноября мы отмечали сумасшедший рост числа сделок на вторичном рынке, а в декабре увидели снижение, причём снижение даже к декабрю 2019 года. А это уже тенденция. До пандемии это был рынок покупателя, когда именно покупатель диктовал свои условия. Резкая смена ветра произошла в июле и продлилась до конца ноября. Но ветер обещает смениться вновь, — говорит Ирина Кановас.
Средняя цена недвижимости может снизиться только при условии существенного наращивания объёма предложения (особенно на этапе начала строительства), при относительно невысоком спросе на объекты, а также при падении покупательной активности на фоне пандемии или в случае роста ипотечных ставок, замечает директор риелторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
Но это снижение будет не с фактическим изменением стоимости конкретно взятых объектов, а в результате изменения структуры предложения на рынке и увеличения доли объектов на старте продаж. В старых же проектах, в которых прирастает уровень готовности, это практически исключено.
Пока же, по прогнозу эксперта, в первом полугодии спрос на недвижимость снизится, но не так сильно, чтобы удержать цены от роста, так что стоимость недвижимости вырастет примерно на 5–7%. Предпосылок для какого-то революционного падения цен на рынке нет.
Изменения возможны ближе к 2022 году, когда люди, не справившись с долговой нагрузкой, начнут избавляться от приобретённых с помощью ипотеки квартир. Ирина Кановас вспоминает о кризисе 2014 года, когда в декабре количество сделок на вторичном рынке зашкаливало, цены существенно выросли, а к 2016 году вся «вторичка» «просела». Подобное может произойти и в 2022 году, хотя и не в таких масштабах.
Нужно помнить, что рынок недвижимости слишком неповоротлив и реагирует на мировые катаклизмы с лагом от трёх месяцев до года. И длится эта реакция значительно дольше, чем на других рынках — фондовом, валютном, товарном, резюмирует Алексей Кричевский.
