Банк России намерен огранить выдачу ипотеки по околонулевым ставкам. Такие условия «от застройщика» вводят покупателей жилья в заблуждение, одновременно создавая риск не только для них, но и для банков, считают в ЦБ. Эксперты согласны с этим и ждут не только повышение ставок, но и комплексный кризис с отзывом лицензий у целого ряда банков.
Программы ипотеки с субсидией от застройщика по экстремально низким ставкам (вплоть до 0,01% годовых) могут нести риски как для банков и их клиентов, так и для всей финансовой системы, заявили сегодня в ЦБ. Поэтому регулятор намерен ограничивать распространение таких схем кредитования.
ЦБ обдумывает следующие варианты ограничений:
— введение по этим кредитам повышенных макропруденциальных надбавок, которые требуют от банка резервировать больше капитала при выдаче кредита, что делает кредит невыгодным для самого банка;
— увеличение требований к резервам банка, если эффективная ставка кредита (его реальная стоимость, включая дополнительные платежи) ниже рыночного уровня.
Льготная ипотека «от застройщика» на первый взгляд кажется выгодной, говорят в ЦБ. Ведь ежемесячные платежи сильно снижаются. Однако стоимость самой квартиры оказывается существенно завышенной: ее и правда увеличивают на 10–20% при околонулевой ипотеке.
Если заемщик вдруг решит продать квартиру (в случае переезда или потери дохода), то без убытка сделать это будет трудно. Вырученных средств может просто не хватить, чтобы погасить кредит, добавляет регулятор.
К тому же такая «дешевая» на первый взгляд ипотека выгодна только тем, кто берет кредит на длительный срок. При досрочном погашении расходы заемщика выше, чем при классической схеме, предупреждает ЦБ.
«Практика „льготной ипотеки от застройщика“ увеличивает риски образования „пузыря“ сначала за счет „технического“ разгона цен на жилье, а затем и в случае схлопывания „пузыря“», — говорится в докладе ЦБ для общественных консультаций.
В стрессовом сценарии возникнет спираль снижения цен, указывает регулятор. Банки будут нести потери по кредитам, в том числе выданным девелоперам на проектное финансирование. В итоге на поддержку банков, застройщиков и населения потребуется больше бюджетных денег.
Глава направления анализа банковской деятельности аналитического центра Университета «Синергия» Антон Рогачевский:
Ипотечные программы от застройщиков действительно несут в себе большие риски для конечного покупателя, так как все риски компании перекладывают на заемщика. Поэтому ЦБ РФ, дабы защитить банки и застройщиков, хочет регулировать вопрос такой льготной ипотеки. Это здравое решение, которое позволит нормально работать не только банкам, но и самим застройщикам, несущим убытки из-за снижения цен на жилье.
Аналитик TeleTrade Алексей Федоров:
В контексте текущей ситуации любое отклонение коммерческих банков от консервативной модели поведения Банку России обязательно нужно пресекать. Банковский сектор еще толком не оправился от весеннего санкционного удара, когда дефицит ликвидности (способности исполнять свои обязательства. — NEWS.ru) достигал 7 трлн рублей. Вполне возможно, что если бы кредитные организации раскрывали свои финансовые результаты, то мы бы ужаснулись их текущему положению дел. Когда застройщики пытаются «выскочить» из рынка недвижимости на пиковых ценах за счет банков, «уговаривая» кредитные организации на продукты под безумные нулевые ставки, то Банк России, которому потом придется разгребать весь следующий за этим ужас за счет бюджетных средств, просто обязан сразу говорить «нет».
Впрочем, для многих дешевая ипотека — единственная возможность купить жилье. Все меньше россиян могут позволить себе приобрести квартиру за наличные. По данным инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet, в июле — сентябре доля ипотечных сделок от всех покупок квартир в новостройках достигла максимума за все время наблюдения. В границах МКАД с ипотекой было продано 78,2% нового жилья, в Новой Москве — 81,8%, в Московской области — 86,5%.
Также люди все меньше готовы выплатить ипотеку быстро. По сравнению с прошлым кварталом доля кредитов до 10 лет упала с 19% до 4%. Одновременно сократилась и доля займов со сроком погашения в 10–20 лет — с 33% до 19%. А вот доля долгосрочных кредитов — на срок от 20 до 30 лет — напротив, резко поднялась с 48% до 77%.
Антон Рогачевский:
Растущие сроки ипотеки свидетельствуют о росте кредитной нагрузки на заемщика. Не все клиенты могут в текущих реалиях вовремя и в полном объеме исполнять обязательства, что влечет за собой выход на просрочку и формирование дополнительных резервов по клиенту у банка. Проще увеличить срок кредита, тем самым снизив риски и клиенту, и банку. Кризис на рынке жилья наступит, если негативная геополитическая ситуация будет носить долгосрочный характер. При этом ставки по ипотеке будут расти. До тех пор, пока ситуация не нормализуется и пока в Россию не возобновится поток человеческого ресурса.
Алексей Федоров:
Сегодня мы имеем огромный ипотечный пласт, который может и не справиться с обслуживанием жилищных кредитов в случае нового кризиса. Мы имеем раскаленный рынок недвижимости со значительной долей «слабых рук», покупавших объекты недвижимости в последние два года в инвестиционных целях и подверженных паническим продажам в случае сильного падения цен. А теперь давайте представим, что может быть с банковским сектором России, если к санкционному кризису добавится циклический (повторяющийся) кризис, по параметрам схожий с 2008–2009 годом или даже сильнее. Последний циклический кризис 2008 года привел к падению ВВП России на 7,9% по итогам 2009 года. На антикризисные меры поддержки, в том числе докапитализацию банковского сектора, было направлено около $225 млрд. Но даже этого было недостаточно для того, чтобы избежать падения цен на недвижимость на 20–30%. И это в условиях не испорченного ипотекой рынка. Те самые $225 млрд, и даже больше, которые будут нужны для преодоления кризиса, в том числе для затыкания дыр в банковской системе, теперь заморожены в результате антироссийских санкций. Так что еще непонятно, насколько разрушительным окажется следующий год для российской экономики и сколько банков по его итогам лишится лицензий.
