На чем нельзя экономить при строительстве коммерческой недвижимости

Erid: 2W5zFHAJtac

В условиях динамично меняющегося рынка и усиленной конкуренции в сегменте коммерческой недвижимости приоритеты инвесторов и девелоперов пересматриваются не в пользу экономии на инженерных системах. Эта статья — не просто обзор, а глубокое погружение в оценку того, почему инвестиции в отопление, вентиляцию, электроснабжение, водоотведение и другие инженерные системы — не расход, а актив, гарантирующий уверенность с момента ввода объекта до начала его эксплуатации.

Инженерные системы: что они значат для бизнеса

Инженерные системы — это костяк коммерческого объекта: от комфортного микроклимата до стабильной работы лифтов, освещения и контроля доступа. Их надежность формирует:

• эффективность бизнеса — арендатор не будет сдаваться под угрозой отказов систем;
• экономику эксплуатации — энергоэффективные решения позволяют сократить платежи за коммунальные услуги;
• инвестиционную привлекательность — качественная комплектация повышает ликвидность и привлекательность объекта;
• имидж и ответственность — современные системы демонстрируют, что владелец заботится о людях, среде и имидже.

Почему экономия на системах — опасна

Уменьшение расходов на инженерные системы при строительстве — частая ошибка. Последствия могут быть критичными:

• Неустойчивый микроклимат и плохая вентиляция -> снижение продуктивности, жалобы арендаторов;
• Недостаточная мощность электроснабжения -> отключения при пиковых нагрузках, сбои в ИТ-системах;
• Газовые сети и нагреватели низкого качества -> аварийная ситуация;
• Пожарная безопасность на минимуме -> штрафы, остановка работы, снижение рейтинга объекта;
• Плохая теплоизоляция фасадов и кровли -> высокие энергозатраты, неудовлетворенность арендаторов.

Инвестиции в системы означают не только безопасность, но и долгосрочную рентабельность проекта.

Ключевые системы, на которых нельзя экономить

1. Отопление и вентиляция (ОВиК)

• Недостаточная мощность, невысокая автоматизация -> переплаты за отопление в зимний сезон.
• Качество воздуха влияет на здоровье и работу людей.

2. Электроснабжение и освещение

• Низкокачественные кабели и щиты -> перегрев, пожары.
• Светодиодные решения и датчики движения = снижение затрат на освещение до 50%.

3. Системы безопасности и контроля доступа

• Автоматические системы контроля доступа, видеонаблюдение, тревожная сигнализация, защита от вторжений создают комфорт и безопасность.

4. Пожаротушение и дымоудаление

• Сплинкеры, дымоудаление, пожарные лестницы — обязательные элементы, экономить на них — значит нарушать нормы и рисковать штрафами.

5. Водоотведение и канализация

• Устойчивость систем дренажа и канализации даже при экстремальных нагрузках.

Экономический эффект: порядок цифр

Инвестиции в инженерку могут составлять до 20–30% бюджета стройки. При этом:

• Уменьшение затрат на ОВиК на 15% приводит к сокращению энергорасходов на 5–10% ежегодно.
• Надежная система безопасности предотвращает финансовые потери из-за нечувствительности арендаторов (например, к 500 000 ₽ за выходной без охраняемых помещений).
• Автоматизация систем сокращает затраты на эксплуатацию и обслуживающие компании на 20–25%.

Такому подходу способствует Opex и TCO-модель, когда вместо затрат сейчас инвестор вкладывает в глобальное снижение расходов в будущем.

Интеграция систем в проект в 2025 году

Условия рынка диктуют три обязательных условия:

1. BIM-проектирование — каждая система интегрирована в цифровую модель здания.
2. Интеграция с энергетическими и цифровыми платформами для мониторинга и контроля.
3. Комплексный подряд — подрядчик, предлагающий проект и реализацию инженерных систем под ключ, обеспечивает большее доверие и эффективность. Такие модели реализуются в Северстрое, где система отопления, вентиляции и электрики разрабатывается совместно с проектом здания, внедряется в BIM-модель и контролируется на всех этапах.

Почему интеграция выгодна

• Сокращение конфликтов между подрядчиком ОВиК и строителями — все работают по единому плану.
• Обеспечение юридической и технической ответственности в рамках одного контракта.
• Прозрачная смета на инженерные системы, где наряду со строительными затратами учитывается энергопотребление, расходные материалы и мониторинг работы.
• Оперативное управление инженерными системами в ходе строительства через цифровые трекеры и контроль качества установленного оборудования.

Примеры из практики

Логистический комплекс (20 000 м²)

Северстрой спроектировал и реализовал систему отопления с рекуперацией, что позволило сократить затраты на отопление на 12% в год при первоначальных вложениях, на 7% выше среднерыночных, взамен на 10-летний контракт O& M.

Торговый центр (15 000 м²)

Интеграция диспетчеризации и контроля доступа, LED и датчиков движения в 80% общих зон. Энергосбережение достигло 18%, возврат инвестиций — 24 месяца.

Офисное здание (7000 м²)

Система приточно-вытяжной вентиляции с HEPA-фильтром обеспечила качество воздуха на уровне выше 80% и стала одним из ключевых преимуществ при сдаче арендаторам — премиальные ставки выросли на 3%.

Умные системы: автоматизация как конкурентное преимущество

В 2025 году одно из главных направлений развития инженерной инфраструктуры в коммерческой недвижимости — интеллектуальные системы управления. Это не просто модный тренд, а инструмент, позволяющий значительно повысить операционную эффективность и сократить расходы на содержание здания.

Системы BMS (Building Management System) позволяют централизованно управлять:

• отоплением и вентиляцией,
• освещением,
• электроснабжением и аварийным резервом,
• противопожарной защитой,
• контролем доступа,
• инженерным оборудованием и ИТ-инфраструктурой.

В зданиях, построенных с учетом интеграции BMS, эксплуатационные расходы могут быть на 15–30% ниже, чем в объектах без автоматизации. Особенно это актуально для ТЦ, логистических центров, медицинских и офисных объектов, где энергопотребление и нагрузка на системы непостоянны и подвержены сезонным колебаниям.

Компании, такие как Северстрой, внедряют BMS уже на этапе проектирования. Это позволяет еще до выхода на стройку рассчитать энергонагрузку, выбрать оптимальное оборудование и предусмотреть все ИТ-интерфейсы для последующего управления.

ESG и энергоэффективность: инженерные системы как вклад в устойчивость

Переход к экологичным и энергоэффективным решениям уже стал стандартом для международных арендаторов, логистических операторов и промышленных компаний. Инженерные системы в этом контексте играют ключевую роль: именно они обеспечивают показатели углеродного следа, энергопотребления и устойчивости.

В 2025 году большинство девелоперов ориентируются на:

• применение оборудования с классом энергоэффективности A или выше;
• рекуперацию тепла и умные системы вентиляции;
• использование датчиков присутствия и освещенности;
• установку ИБП с возможностью частичного перехода на солнечные или альтернативные источники энергии;
• сертификацию объектов по стандартам BREEAM, LEED, WELL.

Такие шаги не только повышают статус здания, но и делают его более привлекательным для арендаторов и инвесторов, которые включают ESG-оценку в инвестиционную модель. По некоторым оценкам, стоимость аренды или продажи сертифицированных объектов может быть на 10–15% выше, а срок окупаемости — короче на 1–2 года по сравнению с несертифицированными зданиями.

Что важно учесть инвестору и девелоперу

Перед стартом проекта заказчику важно задать себе и подрядчику несколько ключевых вопросов:

1. Какие системы критичны для будущей эксплуатации объекта?
2. Можно ли заложить потенциал для модернизации и масштабирования?
3. Есть ли резерв мощности по электричеству и вентиляции?
4. Какие затраты на эксплуатацию систем в перспективе 5–10 лет?
5. Есть ли цифровой контроль или BMS в проекте?
6. Как технические решения повлияют на стоимость владения (TCO)?

Инженерные системы должны не просто соответствовать нормативам, а быть инструментом конкурентного преимущества объекта. Именно поэтому проектирование и реализация инженерки — это зона, где необходим глубокий консалтинг, технологическая экспертиза и контроль качества на всех этапах.

В этом плане сотрудничество с опытным подрядчиком, предлагающим проектирование и внедрение инженерных систем под ключ, позволяет не только избежать ошибок, но и сразу встроить в проект архитектуру экономии, устойчивости и технологической гибкости.

Выводы для рынка

• Инженерные системы составляют до 40% стоимости владения складом, офисом или ТЦ и определяют 70% комфорта пользователей.
• Экономия на системах — это вред инвестору, а не стратегия.
• Современные проекты используют конфигурационный дизайн инженерки еще на этапе концепции с привязкой к Opex-показателям.
• Комплексная реализация систем под ключ с цифровым контролем, BIM и сменяемыми пакетами — новый отраслевой стандарт.
• Компании, как Северстрой, ставят качественную инженерную инфраструктуру в основу своих проектов и получают доверие от заказчиков, стремящихся не только закрыть бюджет, но и запустить эффективный, прибыльный объект.

Реклама: ООО «СЕВЕРСТРОЙ», ИНН 5038144882